雨润黄山旅游度假区项目开发建议书.doc

1、目 录第一篇 概述：旅游度假区与旅游房地产的开发过程1 开发前的规划2 开发策略3 开发小组4 可行性研究与规划5 资金之供给6 审核过程7 综合计划8 市场营销9 管理与经营第二篇 雨润黄山项目：开发模式与运作设计1 开发原则2 开发战略3 开发模式4 运作设计第三篇 雨润黄山项目：重点开发产物的初步建议1 高尔夫球场2 高端旅游地产项目私家园林3 雨润黄山旅游学院4 旅游房地产项目分时度假公寓第一篇 概述：旅游度假区与旅游房地产的开发过程1 开发前的规划度假区开发者在着手进行开发过程时，首先必须考虑各种选择的可能，并界定整个计划的概念。最适合的开发概念之产生，往往需要经过许多变数的考虑，才

2、能做最后的决定。专业的开发者，他所感兴趣的是开拓潜在的市场，其所需要的是适合该市场的计划用地。就一项有计划的度假区开发过程而言，从计划开始到成功这段期间，最重要的是反复思索开发概念、一再评估有用的资讯，并不断修改整个计划的内容。在此同时，还需要研究最有远景的市场所在，乃至于开发产物的形态、计划密度及兴建期限也要加以概念化，届时再以开发过程中可能涉及的不动产开发限制，检验这些概念的可行性。倘若没有经过这种谨慎的调整过程，度假区开发计划很可能在一开始的时候，就得宣告失败了。设计概念形成的基础在于：确定开发性质或设计意象。心理上的目标（Psychological goal）界定，有助于选定计划的特殊

3、意象或预计完成的范围，并进而到设施形态之选定、安排与品质、经营上的需求、影响交易方法以及其他各项细节。度假区的开发者并且需要考虑本身在整个开发过程，从计划开始到成熟，一连串活动中的角色扮演。这些角色包括度假区内旅馆的经营，计划初期的交易、土地与房地产的交易等。（1）开发产物与设施开发区所要营造的意象确定后，度假区开发者可以开始界定开发产物及开发区内的各项设施。市场研究应该有助于主题公园、酒店、公寓、别墅等开发产物之适当调和，指示有关尺寸、形式、所有权类型以及价位等级的建议。其中最重要的是先界定该地区内必须保留的天然设施，并研究如何加强这些设施的内容，开发产物以及应该善加利用的天然设施界定的同时

4、，另一项必须在初期开发阶段进行的是，确定区内需要建造的设施，并预留未来设施增加所需的空间。在决定整个设施计划时，有四个主要问题应详加考虑：i. 设施如何在实质环境和经济中，配合整个计划，并成为该计划区独特意向的一部分？ii. 该设施的数量该有多少？iii. 工程进度如何安排？iv. 经费合理吗？因为度假区旨在提供愉快、真实的经验，倘若区内的设备不良而破坏使用者的兴致，这种情况对整个度假区的影响，可能比完全没有这些设施时严重得多。在游乐设施的经营上，开发者的首要任务是：维持游乐设施所需的品质标准。（2）计划用地之选择开发者不应该迷恋某个地区，寄望该地区满足任何一种开发形态的要求。选择计划用地的首

5、要原则是，要能够使计划概念和计划用地密切配合。挑选大型度假别墅兼度假区的计划用地时，应考虑环境、可及性和价位等几项重点。环境上的评估选项包括：美学及气候上的特质；文化上的吸引力；所能开发的游乐机会；以及设施的便利性。度假区计划的市场力（market ability）与计划区到目标人口集中地的距离，以及交通设施的便利性息息相关。开发企图越大的度假区，越仰赖区内便利，高运输的交通设施。第三个影响区位选择的因素是现实资金问题，即时开发费用和计划完成后的经营费用。（3）阶段与进度度假区开发的阶段与进度，是整个开发过程中令人两难的部分。一方面，在开发初期应该开始提供足够的游乐设施，以便招徕消费者，满足消

6、费者的需求，并配合开发者的发展需要。而在另一方面，这些初期游乐设施所需的巨额前期资金，以及计划初期庞大的营业亏损，却要一直等到有大量游客或别墅住户产生，并带来足够的收入可以开始平衡营业支出的时候为止。（4） 规划方法传统的计划用地规划法案，一向都是考虑工程需求、政策法令、和市场政策等一般性的限制，以便进一步发展成敷地计划（Site plan） ，而这敷地计划其实大部分只是附加在土地上的粗浅计划而已。另外，有一种比较重视环境问题的规划方法，尤其是对度假区开发特别重要的是：以工程彰显开发用地的独特个性。唯有游乐设施能适合开发地的特色，整个计划区的环境气氛才能够被强调出来。2 开发策略（1） 土地买

7、卖在历史上，土地买卖一直被人为是最大宗也最容易获利的度假区开发形态。（2） 旅游地产项目在这项交易里，度假区开发不仅从土地买卖获利，并且也可以从建设和交易开发产物等过程中赚取不少利润。（3） 经营开发策略中另一项重要策略在于，度假区开发者自行经营度假区的设备，举凡出租商业空间、管理旅馆、经营别墅单元的租借合资计划、提供维修服务或转售计划，或经营高尔夫球场、健身中心等，都可以在开发者的控制之下，为计划带来以下的益处：*可长期获利*在计划已告完成，或区内的不动产买卖进度缓慢的时候，有现金周转的潜力*促进开发产物（旅馆、别墅、公寓）的交易价，能够有阶段性的增值*有助于计划标准之维护必须强调的是，一件

8、成功的经营计划也是非常需要广泛的管理技术，以及足够的财力支援。（4） 不同策略之组合成熟的度假区开发者通常会运用不同策略的弹性组合，汲取个中利益。而这些策略的组合，有一项前提是，新开发地区的建造委托必须是长期的。最理想的状况是，开发商取得该区域的独家垄断开发权。3开发小组度假区及度假别墅的开发事业，是一项错综复杂、涵盖各门学问的过程。它需要集结许多专门知识，在不同一个时间内进行。其影响变数不胜枚举，开发过程中的每个步骤都需要仔细斟酌，稍有疏忽就会出现新的问题。因此，需要来自不同领域的专家，组成开发小组，共同针对开发者的目标，进行规划、设计和施工。有效率的组织和管理，是致胜的关键。为了能够有效管

9、理，开发者需要有一群执行管理的核心幕僚。开发小组的责任，在于确保开发小组内各组成部分间的良好沟通，包括负责市场研究、财务分析、规划、设计、工程、交易以及经营等各方面专家之间的意见协调。小组审核和协调会议，对于开发效率的掌握非常重要，并且可以借此确保所有开发进度的正常运作。4。可行性研究与规划（暂略）当开发的构想确定，并界定好计划用地之后，详细的可行性研究即可以根据这些资料完成。包括：1. 市场分析详细的市场研究，应该能够指出潜在的市场吸收率，以及可能随着下列诸项设施而来的收入。*度假酒店：不同的品质和设备、以及客房的平均出租率*度假别墅：不同的价位、出租率、所有权形态、地皮或建筑单元、独户住宅

10、或多户住宅、持所有权的居住者或纯粹度假的使用者*产生收入的游乐设施：如高尔夫球场、网球场、马场、主题公园等等*零售商业区：所有权形态以及可能的出租率等至于市场分析的内容，应该包括下列三项：*以预期中的购买者和游客，界定初步的市场范围*预估既定市场范围，各种开发形态的可能需求*在初步市场范围内，界定并研究出比较具有竞争力的计划案2. 实质环境的分析有关实质环境的分析研究，必须涵盖下列各类领域的评估细节：*地形地势*水文主要及次要的排水系统、水源特征和水资源*地理地表与地层状况*植物主要的植被、森林以及农业*野生动物*气象风、温度、湿度、降雨以及日射角*生态及环境因素视野、声音或其他特殊条件*公用

11、设施能源、给水、灌溉、以及通讯设施*动线及其他有关的下部结构公路与道路、铁路、机场或航道、桥梁与小坝*历史文化保护物与独特地表*目前的土地使用状况，及未来计划中的变更或开发批准程序与资格的限制适用于该计划的土地使用分区管制、建筑法规与建筑限制3. 开发概念之设计此一评估工作的内容大致如下：*理想的功能关系图*有关基地的功能示意图*初步的土地使用图*可供开发的总面积，以及必须予以保留的地区*不同土地使用方案的适用性研究*不同密度与产值评估*其他用来显示该计划独特之处或重要性的图解和透视图*每个计划阶段的初步计划4. 财务上的分析若要成功地执行度假区开发计划，一定要有几项重要的分析内容：评估预定计

12、划的财务可行性；协助修正开发的阶段和内容，使之达到资金回收的开发目标；提供计划执行阶段所需的基本资料，以及管理和维护财务控制的适当手段。为了达成以上这些目标，可依下列分析程序作为参考：*没有任何例外的，市场分析中必会产生投入变数*通货膨胀对计划案的收入和支出之影响分析*筹备假定性的年度资产负债表、收入概况、现金周转概况，并且以详细的土地使用内容分析获利的能力*解说财务分析的结果，以及有关开发进度、开发策略、交易计划、联合开发或大量销售的可能性等各项建议之说明。5. 初步计划之筹备根据度假区开发计划中，初步设计出来的土地使用计划和设施计划，开发小组可以准备全部设施的经费预估，由市场规划方面的规划

13、师负责审核与修正，研究拟定详细的土地使用计划，研究拟定开发密度与产值的替选方案，拟定初步计划的设计准则。5资金之供给（暂略）6审核过程计划审核的过程中，开发商必须和某些审核时的要求相配合，以便尽快得到政府的批准。此一过程对开发商非常重要，因为任何一项核准的否决，都可能扼杀或拖延开发计划，造成财务上的莫大损失。7 综合计划（暂略）综合计划应当描述包含下列各项土地使用与设施：居住地区酒店地点、度假别墅与其他旅游房地产单位、员工住宿等商业地区与特定地区娱乐中心与商业活动中心休闲活动地面与水上活动、公园及游乐设施、高尔夫等动线主要及次要的汽车线路，停车及服务地区，行人步道，自行车道及骑马道历史文化特色植物形态未来可发展的用地公用设施及维护水供给、电力、垃圾处理场、通讯系统等必要的社区及公共设施消防、治安、学校等与计划有关的下部结构排水道、桥梁与水坝、主要道路等除了图示之外，下列文件亦需准备：对预定开发方案特色之描述预定地区大规模详尽的敷地计划设计草图及该开发计划设计意图的说明分段进行的开发计划案标识区位、尺寸和分段进行主要公用设施系统的公用设施计划当全部的综合计划完成，开发小组可以开始选定计划区内某些地区，进行设计与施工。此时的工作项目包括工程图、工程委托合同、招