阳光生态旅游度假区特色街区项目建议书.doc

1、- 1 -阳光生态旅游度假特色街区项 目 建 议 书市旅游局年月- 2 -目 录第一章 概述 .41.1 背景 .41.2村情况 .51.3 阳光生态旅游度假特色街区情况 .5第二章 项目现状及区位关系 .62.1 项目区位 .72.2 地质地貌及气候条件 .7第三章 市场分析与需求预测 .83.1 客源市场流量现状分析 .83.2市旅游市场分析 .83.3 近郊旅游目的地市场发展现状及趋势分析 .113.4 旅游市场预测分析 .11第四章 环境保护 .124.1 项目对环境的影响 .124.2 环境保护措施 .12第五章 项目概况 .135.1 设计原则与依据 .135.2 建设规模及内容

2、.15第六章 投资估算及资金筹措 .166.1 投资估算 .176.2 项目管理模式 .176.3 资金筹措 .17第七章 经济社会效益分析 .187.1 项目经济效益分析 .187.2 社会效益分析 .20- 3 -第八章 风险分析 .228.1 风险评估 .228.2 风险防范对策 .26第九章 可行性研究结论 .28- 4 -第一章 概述一、背景为贯彻、深化、完善四川省市旅游发展总体规划、市国民经济和社会发展“十二五”规划和市“十二五”旅游规划，落实市人民政府关于加快推动旅游项目建设实现旅游产业又好又快发展的指导意见、市人民政府关于大力推进旅游重大项目开发建设的意见，加快城市近郊休闲旅游

3、度假区的建设，带动城市旅游业发展，促进城乡统筹一体化建设，促进城市可持续发展，对旅游度假区项目进行可行性研究分析。项目位于市东区镇村一社，北接渡金线，南连机场路，距市政府仅 8 公里，依托村地理、项目优势，按照社会主义新农村建设和大力发展非农经济要求，结合村民族风情特色，建设成为具有乡村旅游接待功能的特色街区，并作为村民未来非农经济主要支撑项目。二、村情况（一）区位、交通村位于四川省通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点上以及“南方丝绸之路”的重要交通枢纽和商贸物质集散地区域范围以内，北距市 749 公里，南接市 351 公里，有铁路纵贯市全境。 （二）人口及经济发展水平村是东区镇的一个行政村

4、，现有四个农业社：- 5 -大村社、北门社、冷水箐社、小坝塘社，有农户 505 多户，总人口 1553 人，其中少数民族人口 1320 人，占全村人口的 85%，具有浓厚的民族特色。村辖 4 个农业合作社，2010 年人均纯收入为 7730元，同比增长 15%。3、阳光生态旅游度假特色街区情况（一）项目选址及区位阳光生态旅游度假特色街区位于在东区镇村一社，距市政府仅 8 公里，东临村村民集中居住区，西临天寿湖，北临村主干道，项目占地面积约 120 亩，是民俗风情度假区功能区内重要的民族风情体验区域。 （二）项目定位在满足社会主义新农村发展趋势要求的同时，结合村民集中居住区建设，依托当地的民族特

5、色，结合商业业态布局，充分挖掘民族村寨文化，把阳光生态旅游度假特色街区打造成集吃、住、行、游、购、娱多功能于一身的民族特色 2A 级景区，吸引各地众多的游人前来感受具有独特民族风情的乡村旅游。（3）主要技术经济指标表 1-1 主要技术经济指标表序号 名 称 单位 数量1 用地面积 800402 建筑面积 64000其中 - 6 -商铺 38400乡村酒店 20600公共服务设施 50003 容积率 0.84 建筑密度 % 205 建筑层数 层 46 绿地率 % 357 总投资 万元 249908 建设期 年 1第二章 项目现状及区位关系一、项目区位阳光生态旅游度假特色街区项目位于阳光生态旅游度

6、假区中北部，占地 120 亩，容积率 0.8，建筑密度为20%。该区域以相对独立的单体古民居建筑特色为主，规划区紧临游客服务中心、文化广场和歌庄广场，旁有一条景区主干道，交通便利。二、地质地貌及气候条件项目区域地形东北高西低，属中山山地为主的地貌，其中最低海拔 1245 米，最高海拔 1279 米，高差大，属山地地形地貌。项目区域属以亚热带季风为基带的立体气候类型，夏季长，四季不明显，旱、雨季分明，（6 月上旬至 10 月为雨- 7 -季，11 月至翌年 5 月为干季）。具有昼夜温差大、气候干燥、降雨量集中、日照长（全年 23002700 小时），太阳辐射强（578628 千焦/平方厘米），蒸

7、发量大，小气候复杂多样等气候特点。年平均气温 15.8-20.2，夏季日平均气温比市区低 1015，夜间则低 15以上。无霜期大于 300 天,具体雨量为 8001100 毫米。同时因受大气环流的影响，冬季晴空万里，阳光明媚，温度高，日照长。与它纬度相当的贵阳、衡阳、赣州等城市相比，冬季平均气温高出 9C 以上，比位置偏南的桂林、昆明要高出 4C 以上，具备消夏、避暑、疗养、森林旅游开展的气候条件。第三章 市场分析与需求预测一、客源市场流量现状分析村目前主要以市民为主，游客游览主要集中在天寿湖、村民委员会的区域，游客接待主要集中在天寿湖度假中心、周边农家乐区域，接待方式主要以传统农家乐接待为主

8、，每年不间断时间有数万游客来到村，除天寿湖度假中心接待较为集中外，游玩时间接待量相对较为分散。目前到村旅游者主要为在职工作者；出游方式为与家人或朋友组成小型团队为主；游客重复性游览的欲望- 8 -很强；总体消费力度比较低；逗留时间较短，半数以上集中在 1 天内。由于村旅游休闲接待设施、旅游产品开发建设不足，能够吸引游客参与并消费的旅游项目不多，为数不多的可消费旅游项目的游客花费偏低，旅游经济效益远远低于旅游资源价值和旅游社会效益。二、 市旅游市场分析（一）市旅游需求市场分析1、游客现状分析外地游客：旅游资源较少，很少有游客直接将市作为旅游的目的地，有部分前往云南、西昌、成都等地的游客会路过市，

9、一般住宿一晚就走，少数会到二滩参观。市民远距离度假：市民由于本市缺少旅游产品及旅游项目，大多多前往云南、成都、西昌、北京、上海等地休闲度假。距市较近的西昌，有邛海、泸山等景点，其游客有 50 %来自市。市民近郊休闲：市的农家乐主要集中在仁和区，为本地市民提供简单的生态体验、喝茶打牌的娱乐活动，档次不高，距离较远。一般以家庭出行为主。2、产品需求偏好对都市近郊拓展运动项目调查显示，市民兴趣较高，随着活动的惊险刺激度增加，除少数爱好者外，感兴趣程- 9 -度降低。对城市商务休闲项目调查显示，度假酒店、高尔夫练习场、保龄球、网球等较受欢迎。对养生保健项目调查显示，膳食养生、康体疗养管比较受欢迎，对太

10、极、瑜伽管兴趣一般。我们还对西昌、成都等外地市场进行了调查，调查显示，有 30.5%的人对亚热带风情感兴趣，23.4%的人对民族风情感兴趣，18%的人对城市观光感兴趣。另外有一些人对多项感兴趣，包括观光和亚热带风情。说明外地人对自己地域内所不能体验的旅游资源感兴趣。3、市印象分析我们对影响游客前往市的因素做了调查。结果显示，29%的成都人受距离影响较大，33%得人认为吸引力不够，27%的人认为环境较差，11%的人认为受价格因素影响较大。另外有些人认为交通和吸引力问题同时制前往旅游。4、居民综合消费能力2010 年，市城镇居民可支配收入和农民人均纯收入分别达到 1.84 万元和 0.77 万元，

11、年均增长 12.2%和15%。小结游客群体以中青年为主，学历层次中等。冬季御寒度假较受老年市场欢迎，其亚热带风情、民族风情最受外地游客欢迎。- 10 -本地游客以中等收入为主体，89.8%的人月收入在1000-4000 之间，基本为中等收入，充分说明人旅游意愿越来越强。他们是旅游市场的中坚力量，对本项目的档次定位提供了有力的市场支撑。他们对生态农业观光、养生保健、商务休闲、拓展运动等项目类型较为感兴趣。本地人多对兼顾家庭不同年龄成员的项目感兴趣，出游方式以自驾车或包车为主，从结伴出游的关系结构来分析，同事、朋友、家庭是主要形式。家庭团体中一般有老人和小孩这两个特殊的市场群体。消费者对于乡村优美的环境，轻松的氛围，有特色的彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身的风格产生旅游动机。（二）供给市场分析1、周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市的乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近的，乡村旅游资源的数量不多，也比较分散，没有形成大规模的集中区域。2、现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有一定开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品的需求量较大，且重游率高。本市的观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市