试论对房地产经济若干问题的.doc

1、试论对房地产经济若干问题的【摘要】房地产业是国民经济的基础性、先导性、支柱性行业,房地产业能否健康持续发展,关系国计民生,影响子孙后代。本文阐述了房地产业可持续发展的内涵,分析了当前房地产业反可持续发展的现状和此现象产生的主要原因,提出了房地产业可持续发展的建议。 【关键词】房地产业；问题；措施 1.房地产业分析 作为一个新兴的品种,房地产投资信托在我国出现不过两三年的时间,其热潮始于 2003 年 6 月央行出台关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知,简称 “121 号文件”,这一文件对商业银行向房地产项目贷款做出了严格的限制,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,截止 2004

2、 年 6 月底,全国房地产投资信托募集资金已高达 150 亿元。然而,银监会于 2005 年国庆前发布的“212 号文件”加强信托投资公司部分业务风险提示的通知却使得信托业也遭遇了政策的“坚冰” 。此时,对我国房地产投资信托进行再审显然已成当务之急，房地产企业在城中村改造项目上面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为房地产企业造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累，房地产抵押权状况与真实的权利状况不符的情况主要有两种：一是主债权无效或因清

3、偿而消灭，而抵押权登记尚未注销；二是房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不相一致。在第一种情形下，当事人应根据有关规定，及时办理注销登记。但在此之前，抵押登记仍具有形式上的效力。具体地说，第三人不能取得无抵押权负担的房屋所有权和土地使用权；抵押人也不能就该房地产为其他债权人设定同一顺序的抵押权。在第二种情形下，登记机关应办理更正登记，利害关系人也可以申请更正登记。参见土地登记规则第 71 条。但更正的登记不具有溯及力，也就是说，在更正错误的登记之前，善意第三人因依赖错误的登记而取得的权利，仍应受法律的保护。因此而遭受损害的房地产权利人，只能要求造成抵押登记错误、

4、遗漏或误被注销的过错方承担赔偿责任。 房地产业存在的问题 房地产投资信托作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段又可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。但是,由于我国相关的法规还不完善,再加上房地产投资信托在我国还是一个新生事物,所以在我国房地产投资信托发展还存在诸多问题。 法律法规尚不健全，对于房地产企业来说，土地和现金决定其生存和发展，而参与城中村改造，是获取土地资源的一种方式。根据现有的城中村改造政策与操作流程，城中村项目成败的核心在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：房地产企业在获得土地之前就必须投入大量资金为进行拆迁、安置；

5、而对于改造后的土地，房地产企业仍需通过招、拍、挂才能获得土地使用权，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式,对受托人的有效约束和激励机制尚未形成,容易发生受托人的道德风险。在这种情况下,由于存在信息不对称,信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。因此,如何创造一种环境或制度,尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致,对房地产投资信托的发展就显得非常关键。虽然银监会暂行办法中规定“房地产信托资金的受托方、保管方和使用方不得为同一人,且相互间不得存在关联关系”,但是由于缺乏完善成熟的监督机制,信托公司仍有可能会降低委托人的投资要求而投资于和自己相关联

6、的房地产企业,违背投资收益最大化的原则，房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的 30%35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。 房地产业问题的解决措施与探讨 针对我国少数大城市房价上涨

7、过快，住房供应结构不合理的问题，要切实调整住房供应结构，就需着力发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房，此外各地还要制定和实施住房建设计划，对新建住房结构提出具体比例要求。只有有效的调整了商品房结构，才能解决商品房市场供求失衡的状况。此外，还应充分利用税收来调控商品房结构，可以采取以下措施：一是根据人均居住面积来征收税款，根据各地方不同的经济发展状况等多种测量人民生活水平、经济发展水平等因素，制定我国城镇人口标准居住面积，对超过标准的居民征收房地产征值税；二是通过调节高收入群体购买高档住房的市场调节价，实现高收入群体和低体收入群体的贫富之间的转移支付，以此来调节住房结构的矛盾。

8、我国的房地产市场经济是在政府住房政策的变革过程中，伴随着国家经济的发展和城市化的大规模推进而迅速发展的；在这一发展过程中，政府开始认识到了房地产市场潜在的巨大价值：居民对住房的刚性需求将有可能使国内房价长期处于上涨状态，这使得房地产开发将成为最能盈利的行业。在这种情况下，相当部分地区的政府开始认识到自己所掌握的在土地征用、市场准入、税收管理等方面进行审批和政策设定的重要市场价值， 总体而言，我国房地产开发的风险不在开发商的数量上，而在于不公平竞争上。目前全国房地产开发企业达到 3 万多个，有人担心这么多的房地产开发企业是造成房地产投资过热的人为因素，并呼吁加以清理。目前各地针对土地供应、 “烂

9、尾楼”出台了不少政策，但是其中相当部分带有明显的行政强制色彩，对市场的作用重视不够，一些地方明确提出“提高门槛” 、 “治理城市疤痕”等对策。其实关键在于建立公平竞争的环境，而不是强迫开发商服从政府意志，如果通过行政手段强制性地推行某些政策主张，甚至采取所谓的提高门槛等歧视性政策，不仅无助于降低市场风险，反而加重市场的扭曲，导致更大的风险。可取的政策导向是化解结构性矛盾，增加市场的公平性。具体而言，要让不同类型、不同经济实力的开发商接受同样的市场规则，而不应由政府部门依靠行政力量施以不同待遇，这样依靠市场竞争机制确立的资源配置才是有效的，也因此结构性矛盾会有所缓解；要置供给方与需求方于对等的地

10、位，两者的均势地位是市场机制的基石，如果政府运用行政力量打破了这种均势，市场发挥作用的基础就彻底被动摇了，市场的有效性也将无从实现。目前我国在上述两方面均存在较大的缺陷，应当尽快加以改善。 总结 中国根据自身国情定义的可持续发展是：以人为本，以发展经济、全面提高人民的生活质量为核心，保障人与自然、人与环境和谐共存的发展，在发展目标上既要提高全体人民生活水平，又要提高自身素质，改善生存和生活环境，提高生活质量；在发展方式上既要保证经济的持续、快速、健康发展，又要使自然资源和环境得到永续利用和保护，最终达到环境和发展的协调一致。目前房地产经济投资不仅要促进经济的稳步增长，还要建设一个适宜于人类居住和生活，生态环境优美、舒适的社会环境，实现生态、经济、社会全方位的区域可持续发展。【】 刘晓兵.美、日房地产投资信托发展及启示.金融与实践,2003(10). 李健飞.美国房地产信托基金及对我国的启示.国际金融研究,2005(1). 徐学红.我国房地产现状J.福建财会管理干部学报，2004. 席本兰.加强房地产价格的调控管理J.社会发展，2005.