土地估价机构风险预警防范机制研究.DOC

1、1土地估价机构风险预警防范机制研究课题调查问卷问卷内容1、结合现时估价机构面临的风险情形，有人认为这些风险主要分为机构内部风险和机构外部风险，具体细分如下：土地估价机构风险外部风险委托方过错风险政策变动风险评估立法风险信息障碍风险行业竞争风险恶性竞争风险行政干预风险内部风险决策失当风险人员素质风险经验能力风险恶意执业风险未尽勤谨义务风险企业管理风险体制风险（脱钩改制不彻底）部门沟通错位风险控制制度缺失风险业务风险商业贿赂风险承接能力经验之外业务的风险利益冲突风险提供虚假信息不正当使用报告（不在效期内使用、不按评估目的使用、不完整使用）企业规模风险股权结构风险利益分配风险财务管理风险上述风险分类

2、是否全面恰当？请写下您认为不恰当或需补充的主要风险，并简要分析该风险的影响。22、针对问题 1 中的风险分类图，请您对这些风险发生风险频率及对估价机构造成危害后果进行打分。注：分数范围为 110，分数越高，频率发生越频密，或代表对机构危害越大。如在题 1 中你有补充相关的风险类型，请对你所补充的风险也进行打分。发生频率 危害后果风险类别你的评分 你的评分举例 A 风险 6 10提供虚假信息委托方过错风险不正当使用报告恶性竞争行业竞争风险 行政干预信息障碍风险政策变动风险外部风险评估立法风险商业贿赂承接机构能力经验之外的业务业务风险利益冲突体制风险（脱钩改制不彻底）企业规模风险股权结构风险利益分

3、配风险财务管理风险决策失当风险部门沟通错位企业管理风险控制制度缺失经验能力不足未尽勤谨义务内部风险人员素质风险 恶意执业以下为有补充风险类型的受访者适用举例 委托方过错 6 10123456789103、一般来说，评估流程主要分为业务承接、估价准备、收集资料、现场查勘、资料整3理分析、宗地价格测算、撰写估价报告、报告审核、报告备案及提交、立案归档等十个阶段。请结合您所在的估价机构的评估流程控制风险的手段，回答以下问题。（1）估价机构在承接项目的时候，需要对项目可能发生的风险进行预估。您认为估价机构主要从哪些方面预评估一个评估项目的风险？（多选）（ ）A. 判别委托方是否提出不合理的要求B. 委

4、托方提供的权证及相关资料是否存在明显欺诈行为和虚假情况C. 项目的技术难度与委托方的时间要求D. 查证估价机构与委托方是否存在利益冲突E. 考虑委托方是否具有支付评估费用的能力F. 判断机构估价人员是否具有胜任该项业务的能力G. 预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响H. 其他： 经过预评估，对于风险较大的项目，您所在的估价机构防范风险发生的措施有？（多选） （ ）A. 不承接该项业务，并向客户解释拒绝原因B. 业务部门及时上报可预见的估价风险，经公司领导同意后方可接受委托C. 建立重大风险汇报制度，写入机构评估控制流程D. 其他： （2）有些评估业务，由于项目的特殊性（如法院项目）

5、，权属资料不齐，您所在的估价机构的做法是？（单选） （ ）A. 不承接该项业务B. 承接该项业务，通过估价对象设定假设条件，进行评估C. 其他： （3）估价机构与委托方签署估价协议时，为了预防风险发生，估价机构需要考虑哪些方面的内容？（多选） （ ）A. 评估项目的基本事项是否明确（评估目的、评估标的、评估基准日、报告提4交时间、报告使用范围等）B. 双方权利义务是否平等，是否具有加重估价机构自身义务的条款内容C. 保密条款是否合理D. 双方违约责任承担是否清晰E. 协议是否包括争议解决方式F. 其他： （4）现场查勘在现场查勘阶段，需注意哪些要点？（多选） （ ）A. 委托方是否提供虚假资料

6、B. 评估对象范围是否有误或是否存在指认模糊的情况C. 评估委托合同、实物及委托方提供的权属资料三者是否一致D. 权属是否存在瑕疵E. 其他： 对于以上情形，估价机构和估价人员应该如何避免因其引发的风险？（多选）（ ）A. 估价机构建立现场查勘专项程序，对估价人员进行现场查勘进行详细指引B. 估价机构建立现场查勘的质量控制程序，写入机构 ISO 质量控制手册C. 估价机构定期组织现场查勘的专项培训，强化估价人员的业务能力D. 针对不同项目的差异性，设计不同类型的现场查勘表格E. 估价人员仔细核对存在问题的权属资料，必要时进一步通过走访国土、房管等主管部门核实估价对象权属的合法性F. 估价人员与

7、委托方沟通，要求补充相关资料后才进行评估G. 其他： （5）宗地价格测算阶段通常对各种各样的参数进行选取，如收益率，参数选取不当，将会为评估项目带来巨大的评估失误。您认为有什么防范措施？（多选） （ ）A. 行业自律组织建立评估专家咨询委员会，对估价机构进行相关行业指导B. 协会牵头，通过网络建设，建立信息共享数据库，及时公布评估参数的选取5标准C. 组织专项培训，介绍国外和港澳台的评估机构的先进经验，供国内估价机构参考学习D. 其他： （6）进行价格测算时，有时需要用到工程建设成本、工程装饰费用、工程安装费等跨专业的数据，当估价人员不能准确掌握这些数据，您认为解决以上问题的方法是？（ ） （

8、单选）A. 购买工程成本相关专业用书B. 咨询专业的工程造价公司和建筑公司人员C. 聘请该行业的专家作为机构顾问，解答评估业务中遇到的相关难题D. 其他： （7）报告审核程序请问您所在的估价机构采用的审核程序是？（单选） （ ）A. 一级审核（自审）B. 二级审核（自审、互审）C. 三级审核（自审、互审、终审）D. 四级审核（自审、互审、部门负责人三审、公司技术负责人终审）E. 其他： 您认为审核人员应该具备什么样的敏感性？（多选） （ ）A. 报告语句是否通畅，有无错别字，排版是否整齐，字体是否规范，编号是否统一，报告文字表述是否准确、精炼B. 报告是否符合城镇土地估价规程及土地估价报告评审

9、标准的要求C. 评估方法是否正确D. 确认估价对象权属证明及其他估价依据资料的真实性、完整性、合法性和有效性E. 土地估价报告中关于估价目的、范围、对象、估价基准日等相关内容与土地估价合同保持一致6F. 测算报告有对应的工作底稿支持G. 报告是否对对估价中发现的有关重大问题进行披露H. 审核人全面熟悉该土地估价项目的全部情况，除负责本级审核外，必须能回答下一级审核提出的所有问题F. 其他： （8）国土资源部要求土地估价报告需实行报告电子备案。报告电子备案要求估价机构评估工作需比以前更为仔细。请你说说所在机构因为报告电子备案系统，成果控制流程是否更为严格？若有，请你说说哪些程序发生了怎样的变化或

10、者对现有流程如何优化。（9）评估款项追收困难一直是困扰着估价机构的难题。你们机构是如何处理这一难题的？4、培训有助于提升估价人员的能力水平和道德素养，已受到越来越多估价机构的重视。请您结合自身的评估经验和所在机构的培训特点，回答下列问题。（1）对于执业经验较少或零经验的新人，应着重哪些方面的培训？（多选）（ ）A. 土地评估行业管理的现状、行业管理对机构和估价师的规定、估价师资格考试基本制度、土地估价行业标准（规程与规范）等行业前景介绍B. 机构业务结构、主要客户、企业文化、部门配置和人员岗位配置等公司情况C. 估价具体作业流程D. 市场调查的手段、现场查勘的注意要点7E. 估价报告的撰写要求

11、F. 其他： （2）对于项目经理，应着重哪些方面的培训？（多选） （ ）A. 各项项目协调能力B. 业务拓展能力C. 沟通能力D. 人员管理能力E. 重大事项应急处理能力G. 其他： （3）对于报告审核人员，着重哪些方面的培训？（多选） （ ）A. 土地法律法规、评估规范等相关政策的变化更新B. 各种方法的应用C. 现场勘查的注意事项D. 报告归档工作的注意事项E. 典型评估案例探讨F. 职业道德规范G. 估价风险教育（如探讨评估过程中哪些地方容易出现风险，应注意避免）H. 评估事故案例的通报I. 其他： 5、除了评估流程控制和人员培训，你认为你所在机构或者其他国际或者国内知名评估、咨询机构在控制风险方面还有哪些措施值得与同行分享的？请写下这些措施。如果你有他们的文字材料，请另行提供，非常感谢！