房屋租赁中的添附法律问题研究——兼评法释[2009]11号中的相关规定.doc

1、房屋租赁中的添附法律问题研究兼评法释200911 号中的相关规定关键词: 添附 房屋租赁 附合 不当得利 内容提要: 添附是物权法上确定所有权取得的一项重要规则，同时也与债法中的不当得利、违约责任、损害赔偿等制度密切相关。房屋租赁中的添附主要表现为不动产与动产的附合，它虽以租赁合同为基础，但相对独立于合同关系。实践中有必要区分承租人添附的善意与恶意、添附产生的合同内部关系与外部效力、添附形成物的价值大小和功能差异等因素确定添附物的归属。而对于租赁房屋添附利益的返还及损害赔偿，应当区别于租赁双方的合同责任，适用不当得利、侵权损害赔偿等规则予以解决。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具

2、体应用法律若干问题的解释(以下简称为法释2009 11 号)第 9 条至第 14 条关于房屋租赁装饰装修和扩建问题的规定，填补了我国现行民事法律中添附制度的一些立法空白，为实践中解决房屋租赁中装修装饰物的归属及利益返还、损害赔偿等纠纷提供了切实可行的法律依据。从理论上看，房屋租赁中有关装饰装修的问题关涉债法和物权法两大领域，涉及到诸如添附、不当得利、违约责任、侵权损害赔偿等法律制度。如何针对具体的实践情况正确理解和适用上述法律制度并处理好它们相互间的关系，是法释200911 号中相关规则得以贯彻执行的重要基础。一、物权法上的添附理论(一)添附的概念及立法意义添附(accessio)，是指不同所

3、有人的物结合在一起而形成不可分离的物或具有新物性质的物1。早在罗马法时期，对属于不同所有人的多数物件结合而成之物的归属就有规定。但此时所谓添附之事实，仅适用于确认所有权的效力范围， “并非取得新所有权之方法，惟所有权之标的，因他物之添附而扩大，致是项已经存在之所有权，变更其范围耳。 ”2法国民法典第 546 条继受了罗马法，规定：“物之所有权，不问其为动产或不动产，得扩张至该物由于天然或人工而产生或附加之物。此种权利称为添附权。 ”本质上讲，这种添附权规则只是所有权一般原则的具体适用之一种，即添附依附于主物3。但该法典第 712 条同时又规定：“所有权得因添附或附合以及时效而取得。 ”由此确立

4、了添附作为所有权取得的重要方式的法律地位，并且逐渐为大陆法系其他国家所继受，成为公认的原则。由于不同所有人的财产在结合之后，事实上已经不可能或很难加以分离，因此法律上随之设立的添附制度就具有了两个方面的意义：一是根据物权法上的“一物一权原则” ，承认新物之存在并确定其所有权的归属，以维护财产关系之稳定；二是借助物权法的强行性效力，阻止有关当事人恢复原状的请求权，以维护新物的经济价值并促进物尽其用。(二)添附的构成要件(或法律特征)作为所有权取得的方法，物权法上添附制度的主要内容是区分不同的情况，分别规定添附形成物归属的不同规则。这些规则能够得以适用的一个重要前提，就是要符合添附的以下构成要件：

5、1.客观要件：添附法律事实和添附形成物所谓添附法律事实，包括法律事件和法律行为。添附的发生有自然原因也有人为因素。自然添附一般因一定的法律事件而发生，如罗马法中规定的河流冲积地的添附、河流改道产生的岛屿添附等(详见意桑德罗斯契巴尼选编:物与物权,范怀俊译,中国政法大学出版社 1999年版,第 39-41 页。)。现代各国物权法规范的主要是人为添附，包括混合、附合和加工。通过这些不同的添附形态，不同所有人的物结合在一起，要恢复原状在事实上不可能或在经济上不合理，因此人们以“不可分”这一关键词来标记这种法定取得事实(德鲍尔/施蒂尔纳:德国物权法(下册),张双根译,法律出版社 2006 年版,第 4

6、37 页。当然,对于“不可分”的因素,可能在具体事例中存在不同的理解。在这方面,美国法上的做法值得借鉴。美国不动产法上有定着物(附着物)的概念,因与不动产密切相连而成为该不动产一部分的曾为动产的有形物。成为定着物的物,即使在附着于不动产之后,仍然保持其原有的特性。决定定着物的因素:定着方法(物体定着于不动产的牢固、稳定程度);吻合程度(物体与不动产的配备、契合程度);可拆除性(拆除该物是否损害不动产);目的意图(从以上因素和从他本人与不动产的关系,尤其是从他是否拥有不动产来判断,定着人的真实意图是什么)。详见: 美RogerH. Bernhardt, AnnM. Burkhart:不动法(第

7、4 版),钟书峰译,法律出版社 2005 年版,第 323 页。)。由此而形成的不可分离的新物，即添附形成物。德国民法第 93 条规定：“物的相互不可以分开的、失去它则物将毁坏或改变本质的组成部分，不能独立作为权利的客体。 ”瑞士民法第642 条规定：“物的所有人，对该物的所有组成部分享有所有权。物的组成部分系一切依地方通常习惯组成该物的、非经破坏、损害或变更不能分离的部分。 ”基于这样的规定，添附形成物作为添附构成要件的一个重要原因在于，它作为数个物的结合而形成了单独的所有权4，并由此产生了该所有权归属的问题。这也是自罗马法以来的“先论归属”的添附制度逻辑体系形成的基础。2.主观要件：添附主

8、体和添附人的主观状态人为添附要求具备主体要件。添附主体一般指添附行为人(简称为添附人)和被添附人，某些情况下，还可能涉及特定的第三人(例如,房屋承租人将供应商保留所有权的建筑材料用于租赁房屋的装修,如果租赁合同无效,不仅出租人与承租人间会有利益的纠纷,建材供应商的所有权势必受到影响。)。合法有效的添附行为要求所有的添附主体都应当具备相应的民事行为能力。添附人的主观状态是指其实施具体添附行为时主观上的善意或恶意。所谓善意，即添附行为经被添附人同意，且对被添附物客观上具有增益的效果；所谓恶意，即添附人未经被添附人同意在其所有物上实施添附行为，或者添附人虽经同意但实施了有害添附行为。在罗马法及德国民

9、法中，添附人的主观状态对取得所有权不产生任何影响。只对由此产生的辅助性请求权(损害赔偿请求权、不当得利请求权)有影响5。从法国民法典开始，情况发生了变化， 法国民法典第 555 条和第 573 条明确因添附人的恶意排除了这两种情况下的添附规则的适用。 瑞士民法典第 726 条第 2 款明确排除恶意加工人取得加工物所有权。我国台湾地区修订的物权法也已经把恶意作为取得添附物所有权的消极条件。对于恶意能否阻却添附物所有权的取得，学者们也有不同的看法。传统观点认为，添附规则是一种强行性的确权规则，该制度的适用不以当事人的主观状态为前提，无论是善意、还是恶意都不影响适用添附制度1。但也有观点认为，不问善

10、恶的添附取得规则会导致财产权安全保护的弱化6，而且也不符合民法倡导诚实善良、反对欺诈恶意的基本理念7。另有学者持中间观点，认为在一般情况下区分善意与恶意是没有必要的，尤其在添附物不能拆除或恢复原状时。但根据添附规则来确定添附物归属时，也可以适当考虑添附行为人的主观心理状态，保护恶意添附受害人的利益4。从上述立法及学说发展进程来看，总地来说，添附人主观上的善意或恶意已经逐步开始在添附规则的适用过程中发挥作用。将其作为添附的构成要件(至少是消极构成要件)之一，并不为过。(三)添附的法律规范功能1.物权法上的功能：因添附产生的物之归属判断添附制度是物权法的组成部分，是一种确认所有权取得的重要规则。无

11、论是附合、混合还是加工，其中都体现一定的结合关系：附合和混合表现为物与物的结合，加工表现为劳力与他人之物的结合。为防止相关当事人对结合形成之物进行不经济的分离，通常直接基于法律的强令由一人取得所有权，或共有合成物。为此有学者认为添附是基于鼓励创造和维护财产使用效率而对社会财富进行的强制性的分配1，性质上属于强行性规定，不允许当事人随意变更。添附物的归属是否可以由当事人进行约定，包括德国、日本、法国和我国台湾地区在内的各国民法都没有明确的规定。笔者赞同日本学者我妻荣的观点，对于添附物应该归属于何人所有的问题，在现行法之下，可以根据契约自由原则予以确定8。因为，添附制度归根结底调整的还是民事主体间

12、私的财产关系，与公共利益或交易安全关涉不大，不应当排除私法自治原则的适用。添附发生之后，由当事人在不违反公共利益的前提下约定所有权归属，一方面可以定分止争，避免纠纷，另一方面也可以借由当事人对自身需要的充分考虑，实现物尽其用。法律需要加以禁止的是，当事人在发生添附之后请求恢复原状或要求返还原物，以使添附物能够为社会经济利益而继续存在。有学者甚至认为，如果当事人事先存在着恢复原状的特约可以被认为违反公序良俗而宣告无效9。2.债权法上的功能：因添附产生的法律责任之承担添附发生后，未取得添附形成物的一方，因丧失原物所有权而受有利益损害，可以对另一方当事人享有利益求偿的权利。通说仍认为，因添附产生的求

13、偿请求权属于不当得利请求权。因为在添附制度中，获益人既未对获得添附形成物付出对价，受损人也未怠于行使权利，因而获益人并没有保有其所获利益的合理原因10。 德国物权法第 951 条也规定：“因第 946 条至第 950 条的规定而丧失权利的人，可以根据关于返还不当得利的规定，向因权利变更而受利益的人要求赔偿。不得要求恢复原状。 ”但也有学者认为， “依法取得特定物权或其物权行使扩张至特定范围者，有为一定偿金给付的义务。此一偿金给付义务附从于法定扩张的物权而与物权有不可分的关系，性质上为一种物上之债 ”11。换言之，既然一方当事人是“依法强制取得”添附形成物的所有权，就不能认为其获得权利是无法律依

14、据，否则必然否认添附的规则；而既然其取得权利是合法的，则受害人不能根据不当得利而请求其返还利益。添附受益人对受有损失一方只须依公平原则给予适当的补偿，实现当事人间利益平衡即可12。对此，王泽鉴先生认为“民法规定某人单独取得添附物之所有权，纯系基于法律技术上之便宜措施，形式上使某物归属于某人，但实质上并不在使其终局取得其利益。因此，于添附之情形，仍应依不当得利之规定，返还所受之利益于被害人。 ”13除不当得利的返还外，添附行为还可能构成对当事人财产权利的侵犯，原物所有人有权要求侵权的损害赔偿。这种侵权损害赔偿请求权与不当得利请求权一样，都是添附在债权法上产生的效果，但二者在请求权的内容、权利对象

15、、行使方式等方面都有所差别，是相互独立且互不影响的两种独立的债权请求权。由于添附发生后，返还原物或恢复原状都在事实上不可能或在经济上不合理，此时，通过重新确认添附形成物的归属已使得原物所有权在法律上归于消灭。而通过赋予受损害方以债权请求权来补偿其物权的丧失，尽管有保护不足之嫌，仍不失其必要性。二、房屋租赁中的合同关系与添附行为(一)房屋租赁合同的添附类型及法律关系房屋租赁过程中，承租人为了自身使用的需要，往往会对租赁物进行一定的装饰装修或增设他物。装饰装修物是指安装、修饰在建筑物或构筑物上的装饰装修材料。装饰装修物与房屋并非一概地不可分离。但如果其与房屋已经结合为一体而难以拆除、或虽可拆除却会

16、对于物的价值造成严重影响的，应当认定为添附。此外，承租人还可能在原有租赁建筑的基础上对其进行扩建、改建或增设他物。这些扩建、改建或增设之物已经固定在房屋之上，虽然可以拆除，但往往拆除和重新安装的费用却很高，而且一旦拆除也会影响其本身的价值，甚至会损坏房屋本身。所以从经济角度出发，应当将其作为房屋的添附物处理10。以上两种发生在房屋租赁中的添附，都是动产与不动产的附合。其中，租赁合同的承租人，将自己或他人所有的建筑材料(动产)用作租赁房屋的装饰装修或改扩建材料，并且成为房屋的组成部分。由于二者客观上不可分离或分离不符合经济效益原则，作为添附人的承租人与作为被添附人的出租人间就会产生这样一种法律关

17、系：经附合产生的装饰装修物及房屋的改扩建部分，其所有权的归属需要通过添附规则重新确定；添附各方因丧失或取得所有权而失衡的利益关系，需要借助不当得利或损害赔偿等法律制度恢复平衡。(二)房屋租赁合同与添附行为的关系辨析添附的原因可以是多样的，包括人为的原因或自然原因，但是原因的不同并不影响当事人添附法律关系的独立性，从这一点上说，添附规则的适用具有“无因性” 。与此同时，房屋租赁中的添附大都又是以租赁合同为依据的，所产生的出租人与承租人间有关添附的权利义务关系构成了合同履行的一部分。也就是说，房屋租赁中的添附既是合同的一部分又相对独立于租赁关系而存在。这是物的添附在合同中所体现出来的特殊性。实践中

18、，如果不能对二者进行准确的区分，就有可能混淆合同责任承担与添附规则适用的后果，导致承租人与出租人间利益的失衡。对此，笔者认为正确的理解是：首先，在房屋租赁合同履行过程中，承租人不论出于什么样的原因(依约或违约)，对房屋进行了装饰装修或增设他物且构成了附合，在合同终止时，首先必须依添附规则确定装饰装修物及增设物的所有权归属，利益受损害的一方可依不当得利制度向获益一方求偿。其次，如果承租人实施添附行为违反了合同的约定，或是合同的终止是出于某一方或双方当事人的过错，则依法应当承担相应的违约责任或缔约过失责任。第三，上述不当得利返还责任与违反合同的责任可能基于同一添附事实产生，特殊情况下，可能存在请求

19、权竞合的问题，或是可以适用过失相抵规则14。尽管有如此错综复杂的关系，但从性质上看，这两种责任的法律基础、构成要件各不相同，在房屋租赁合同中各有适用的情况，二者不能相互混淆或相互替代。三、房屋租赁中添附制度的适用规则基于房屋租赁合同中添附关系的复杂性，在添附规则的具体适用过程中，还应注意区分几种不同的情况：(一)区分承租人添附的善意与恶意添附人实施添附行为时的主观状态对添附的构成及添附规则的适用具有重要的意义。房屋租赁中，承租人对租赁房屋进行装饰装修或增设他物，区分其主观上的善意或恶意，作用在于：1.判断添附构成。承租人对租赁房屋进行装饰装修或增设他物，其善意首先表现为取得出租人的同意。我国法

20、律不承认未经出租人同意的添附。根据合同法第 223 条规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 ”承租人未经出租人同意擅自装饰装修或增设他物的，应当认定为侵权，出租人可以要求恢复原状或赔偿损失。由于不构成添附，此时承租人仍有权将自己所有的动产取回，但出租人不负交付义务，仅负容忍承租人将物取回之义务15。2.确定求偿关系。除取得出租人同意外，承租人的善意还表现为有益添附，即对租赁房屋进行装饰装修或增设他物，客观上有利于出租人财产的增值或房屋利用。而有害添附则属恶意。依一般规则，承租人恶意进行不动产附合的，除承担全部费用及损失外，还负有排除妨害的义务。当然，由于房屋的装饰装修是与个人审美情趣和偏好相关联的，具有很强的主观性，因此，对承租人装饰装修或增设他物的行为是否有害的判断应采一种较为客观的标准，即客观上是否导致了房屋的增值，以实现租赁双方利益的公平分配和最大平衡。(二)区分添附产生的合同内部关系与外部效力承租人对租赁房屋进行装饰装修及增设他物的前提和依据是房屋租赁合同，但这并不意味着承租人的附合行为仅在合同双方当事人间产生法律效力。无论是添附形成物的归属问题，还是不当得利之返还责任