不动产开发业之现况与展望.DOC

1、台灣經濟研究院產經資料庫 2009 年 12 月 4 日http:/tie.tier.org.tw 第 1 頁不動產開發業之現況與展望內容摘要： 房市景氣走勢: 2009 年 110 月國內房市交易量年增率跌幅已縮減至 5%以內，而本產業景氣因屋主心態高且房價攀升過速，使民眾購屋決策速度放緩，故於 610 月呈現來回震盪盤整走勢。 商用不動產: 2009 年第三季相對於租賃市場表現未如預期，商辦買賣則因壽險業的大舉投入而顯活絡，而店面市場則因陸客效應遞減、新流感疫情、風災衝擊，使北中南同步為衰退走勢。 廠商營運: 2009 年 110 月部分北部不動產開發業者營收年增率尚為正數，但中南部則均陷

2、入負數，19 月獲利以北市精華地段為推案區域的廠商為佳，華固 EPS 仍居冠，中南部相對弱勢。 重大議題:針對國內北市房價過熱現象，除房貸利率、修改及新增稅目、新增供給等面向外，亦可思考住宅資源分配、拉高國人平均所得、執行都市更新或區段徵收及土地重劃等層面；2009 年以來都更議題持續發酵，特別是北市動向最受市場關注，故營建署的都更招商會爆滿，而大安區、中正區、中山區則因都更案件量較多，使得其公寓較其他區域熱門。 景氣展望:雖商用不動產市場能見度相對較佳且交易價量具上揚空間，但因一般住宅市場景氣恐僅與 2009 年相當，故預估 2010 年國內不動產市場景氣研判為持平，結構為價平量微縮。一、

3、營運現況1.09 年 110 月國內房市交易量年增率跌幅已縮減至 5%以內，而本產業景氣因屋主心態高且房價攀升過速，使民眾購屋決策速度放緩，故於 610 月呈現來回震盪盤整走勢觀察國內房市交易量的變化，根據圖一的統計資料可知，以建物買賣移轉件數及其月增率資料可知，原先 2009 年 26 月呈現價量齊揚的房市，在市場氣氛逐漸回歸理性面後，先前高漲的買氣已在 7 月出現降溫，2009 年 7 月台閩地區建物買賣移轉件數月增率已由 6 月的高峰 33.37%降至 1.21%，而 2009 年 8 月方面，受到莫拉克風災創傷，民眾心情難以平復，暫緩購屋計劃，以及 8 月下旬邁入農曆 7 月傳統淡季，

4、再加上政府低利率優惠房貸確定不續撥，轉為以受災戶、中低收入戶等專案房貸來取代，此優惠房貸政策的轉向則將讓原本有意運用低利率房貸的首購族群轉而採取觀望姿態，而造成延遲購屋現象等因素的影響，2009 年 8、9 月國內房市交易量月增率各為-5.76%、 -12.74%，而 2009 年 10 月台閩地區建物買賣移轉件數月增率再度小幅上揚3.21%，除 9 月基期較低外，產業進入 928 檔期的旺季亦有挹注。若以年增率角度視之，台灣經濟研究院產經資料庫 2009 年 12 月 4 日http:/tie.tier.org.tw 第 2 頁則 2009 年 110 月累計之房市交易規模跌幅達 3.48%

5、，雖然尚無法擺脫衰退的局面，但其跌幅已呈現逐月減緩，年增率更是已低於 2008 年-9.23%的水準。資料來源:內政統計月報、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2009 年 12 月圖一 2008 年2009 年 8 月台閩地區建物買賣移轉件數及其月增率之走勢圖另一方面，根據圖二的住展房市風向球走勢可知，房市風向分數在歷經 2009 年 1月跌至谷底 22 分後，2009 年 25 月已明顯向上攀升，其中 5 月即達到 41 分，但 610月分數則在 3842 分呈現來回震盪盤整的走勢，主要是由於屋主心態高且房價攀升過速，導致民眾購屋決策速度逐漸放緩、2,000 億優惠房貸不再續撥，中低總價產品買

6、氣明顯受到影響，以及 10 月底央行對於房市的態度出現轉變，加上 810 月連續三個月房市議價率持續上揚所致，故儘管市場具有 9 月加權股價指數相較於 8 月漲幅高達10.01%，加上陸資來台、簽訂 MOU 與 ECFA 等消息面，以及大台北地區因近期都更及縣市升格題材帶動，投機資金紛紛湧入炒作等利多因素，但 2009 年 610 月國內房市景氣未再進一步提升。資料來源:住展雜誌、台灣經濟研究院產經資料庫整理，2009 年 12 月圖二 住展雜誌風向球走勢概況2.09 年第三季相對於租賃市場表現未如預期，商辦買賣則因壽險業的大舉投入而顯活絡，而店面市場則因陸客效應遞減、新流感疫情、風災衝擊，使

7、北中南同步為衰退走勢台灣經濟研究院產經資料庫 2009 年 12 月 4 日http:/tie.tier.org.tw 第 3 頁首先在 2009 年第三季北市商用不動產的租賃市場方面，根據信義房屋的統計資料可知(請參考圖三) ，2009 年第一季、第二季、第三季受到國內經濟景氣仍處於衰退態勢，許多中小企業因撐不過金融海嘯而選擇歇業或縮減營業面積的影響，導致台北市辦公大樓租賃市場表現不佳，包括空置率由 2008 年第四季的 7.45%提升至 2009 年第三季的 11.14%，租金行情也由 2008 年第四季的 1,793 元/ 坪降至 2009 年第三季的1,723 元/坪，其中在 2009

8、 年第三季部分，儘管租金行情與第二季相比為穩定狀態，但空置率則是罕見的飆高至雙位數，為 2005 年第四季以來的新高，主要是因部分新完工大樓釋出，且經濟情勢尚未明顯轉佳前，企業租用商辦的需求也未擴張所致。其次買賣市場方面，2009 年第三季相對於租賃市場表現未如預期，商辦買賣則顯活絡，主要是因政府已放寬保險業投資不動產金額的上限，加上大陸地區人民來臺投資許可辦法等法令配套措施已在第三季順利上路，且市場普遍看好未來陸資來台與未來MOU、ECFA 即將簽訂所帶來的利多效應，因此 2009 年第三季取得資金成本較低的壽險業大舉投入資金於商用不動產市場中，根據表一的統計資料可知，2009 年第三季國內

9、商用不動產買賣市場之大型交易金額即高達 239.42 億元，其中來自於壽險業的資金比重則逾 88%。而 2009 年 10 月的亞太會館拍賣狀況也備受市場矚目，若可順利成交，則預計金額將高達 150 億元以上，屆時 2009 年全年商用不動產的買賣成交金額將可挑戰 1,000 億元的關卡，也將持續帶動台北市商用不動產市場的買賣行情。資料來源:信義房屋、台灣經濟研究院產經資料庫整理 (2009.12)圖三 台北市純辦大樓租金及空置率走勢表一 2009 年第三季國內商用不動產買賣市場之大型交易一覽表日期 標的 金額(億元) 面積(坪) 購買人 類型2009.07.01 大亞百貨 12.49 2,3

10、19 宏泰人壽 壽險業2009.07.03 長虹建設NASDAK 大樓4.47 1,001 宣進實業 傳產2009.07.24 e-park 28.16 8,047 國泰人壽 壽險業2009.08.06 宏普西湖大樓 10.50 2,950 新光人壽 壽險業2009.08.13 環亞購物廣場 100.00 12,826 富邦人壽 壽險業2009.08.18 太陽科技廣場 15.90 5,946 聯發科技 高科技業台灣經濟研究院產經資料庫 2009 年 12 月 4 日http:/tie.tier.org.tw 第 4 頁C 棟(續)表一 2009 年第三季國內商用不動產買賣市場之大型交易一覽表

11、2009.08.21 嘉義耐斯廣場 43.00 29,214 富邦人壽 壽險業2009.08.26 上海商業銀行敦南大樓8.10 1,650 國泰人壽 壽險業2009.09.01 衡陽大樓 6.10 1,244 光世代建設 建商2009.09.23 三功國際大樓 10.70 2,033 三商美邦人壽 壽險業資料來源:信義商業仲介部(2009.10)另外在國內店面市場交易方面(請參考圖四)，在兩岸政策加速推動鬆綁，及資金成本下降誘因，加上海外資金、陸資、台商及本土四大資金湧入市場下，帶動國內 2009年第二季店面的市場行情，2009 年第二季台北市、台北縣、台中市、高雄市的店面市場皆呈現價量具揚

12、的走勢；但 2009 年第三季因陸客效應減緩及民眾消費信心不足、新流感疫情、八八莫拉克風災、失業率突破 6%等因素的衝擊，各主要零售業的業績出現旺季不旺的局勢，影響民眾購買店面作為投資或自用的意願，對店面等投資產品的挑選也比以往更謹慎，在此情況下，台北縣、台中市、高雄市的店面交易量同步出現萎縮，且為價量俱跌態勢，僅有台北市店面因精華地區店面仍具吸引力而帶動成交價持續攀升，但成交量則因買方追價意願有限而為下跌態勢。注 1：月平均成交量指數係以 2006 年 Q1 之月平均成交件數為基期(100 )。注 2：台北縣一線城市涵蓋範圍為板橋、新店、中和、永和、土城、新莊。資料來源:永慶店面事業部 (2

13、009.12)圖四 台北縣市(左圖)、台中與高雄縣市(右圖)各季店面價量走勢概況3.09 年 110 月部分北部不動產開發業者營收年增率尚為正數，但中南部則均陷入負數，19 月獲利以北市精華地段為推案區域的廠商為佳，華固 EPS 仍居冠，中南部相對弱勢在不動產開發業方面(請參考表二)，儘管 2009 年以來國內整體房市景氣相較於台灣經濟研究院產經資料庫 2009 年 12 月 4 日http:/tie.tier.org.tw 第 5 頁2008 年同期仍處於衰退態勢，但 2009 年 110 月部分不動產開發業者營收表現亦頗佳，尤以北部業者最為顯著，其中日勝生、宏盛、皇翔、基泰、遠雄、力麒、國

14、建、太子營收年增率則由 2008 年的負數轉為 2009 年 110 月的正數，各為50,669.82%、186.98% 、88.00% 、57.89% 、23.90% 、19.41%、5.29% 、0.62%，其中日勝生營收大幅成長主要是其捷運聯開建案美河市入帳的緣故，華固、冠德、興富發則係持續維持成長局面，而華固營收年增率則維持於正數，主要是 2009 年 110 月入帳的部分仍以過去一兩年的建案為主，這些建案的銷售狀況仍佳，使得廠商認列此部分的營收有所增加，反映先前的榮景所致，但亦有部分業者因已過建案認列高峰，故2009 年 110 月營收開始出現衰退幅度擴大或由成長轉為衰退的格局，如宏

15、普、長虹、全坤興，鄉林等；而相對於北部業者營收優於預期的表現，2009 年 110 月中南部代表業者營收表現則相對較為弱勢，相較於 2008 年同期普遍為衰退態勢，順天、永信甚至呈現跌勢擴大的格局，京城亦持續處於衰退態勢。至於 2009 年前三季不動產投資業者的本業獲利方面，與營收的變化趨勢頗為一致，因認列先前銷售率高的建案以及房價調漲效應，而使部分北部廠商營業利益仍出現成長趨勢，如遠雄、宏盛、冠德、興富發、力麒、宏普、基泰、皇翔、華固，而日勝生則因北縣新店小碧潭的美河市建案達到符合認列損益標準收益的緣故，使其營業利益順利由 2008 年同期的虧損轉為獲利8.10 億元的狀態，中南部廠商表現則

16、相對弱勢，2009 年前三季營業利益皆較 2008 年同期衰退，甚至南部代表廠商京城、永信跌幅高達三成以上。表二 國內主要不動產開發代表業者的營收與獲利狀況營收年增率 營業利益年增率 稅前 EPS廠商2009 年110 月 2008 年 2007年2009 年Q1Q32008 年 2007年2009 年Q1Q32008 年 2007年北部業者國建 5.29 -46.29 48.44 -20.61 -62.43 -35.56 0.18 0.22 0.54遠雄 23.90 19.17 -18.59 10.72 16.74 37.19 4.69 6.03 6.37太子 0.62 -1.15 -19.

17、10 -50.91 35.99 -28.48 0.03 -0.35 0.43宏盛 186.98 -87.73 -21.03 63.35 -86.98 7.40 1.06 1.06 4.98冠德 30.07 8.92 23.89 69.90 55.92 57.51 2.07 0.82 0.66興富發44.66 9.06 33.94 55.51 -13.82 5.67 4.41 3.25 4.06鄉林 -26.73 -47.66 12.15 -50.49 -59.24 40.37 0.64 1.92 6.06力麒 19.41 -20.99 74.34 20.07 -21.75 48.64 0.67

18、 0.47 0.77宏普 -16.04 40.05 22.28 12.19 62.78 30.45 6.58 5.48 4.26基泰 57.89 -1.61 -26.22 12.90 -21.02 18.43 1.20 1.19 2.00皇翔 88.00 -11.30 -30.58 76.83 -23.01 -32.38 3.75 3.06 6.68華固 3.06 27.07 23.77 19.38 37.60 71.17 8.25 11.03 10.56長虹 -8.83 -13.95 38.48 -36.39 17.78 18.88 3.65 8.19 7.56全坤 -39.90 17.66

19、 51.26 -75.57 0.85 63.98 2.37 2.39 3.47台灣經濟研究院產經資料庫 2009 年 12 月 4 日http:/tie.tier.org.tw 第 6 頁興(續)表二 國內主要不動產開發代表業者的營收與獲利狀況日勝生50,669.82 -0.02 -99.14 - - - 1.55 0.49 2.10中部業者順天 -58.42 -28.74 -11.07 -35.55 -47.22 0.82 0.54 1.76 3.11鄉林 -26.73 -47.66 12.15 -50.49 -59.24 40.37 0.64 1.92 6.06興富發44.66 9.06

20、33.94 55.51 -13.82 5.67 4.41 3.25 4.06太子 0.62 -1.15 -19.10 -50.91 35.99 -28.48 0.03 -0.35 0.43南部業者京城 -9.77 -14.98 26.65 -37.64 -8.84 23.33 1.33 1.90 2.40興富發44.66 9.06 33.94 55.51 -13.82 5.67 4.41 3.25 4.06永信 -31.53 -6.29 15.18 -57.61 -11.75 30.10 2.21 7.50 8.33太子 0.62 -1.15 -19.10 -50.91 35.99 -28.4

21、8 0.03 -0.35 0.43資料來源:證券投資資訊網、台灣經濟研究院產經資料庫，2009 年 12 月二、 產業動向1. 09 年以來都更議題持續發酵，特別是北市動向最受市場關注，故營建署的都更招商會爆滿，而大安區、中正區、中山區則因都更案件量較多，使得其公寓較其他區域熱門在人口零成長、甚至邁入負成長後，都市外廓發展的思維勢必受到檢討，意即隨著都市發展逐漸停滯，過去都市擴張方向將轉回到市中心，未來都市居住質的提升將重於量，故都市更新則成為當前提高老舊社區土地價值、促進不動產投資業發展、提升民眾生活品質最有效的方式之一，而都市更新遂成為國家重大經濟建設計畫。而都市更新機制發揮效果最直接的地

22、區將為大台北都會的核心區，以大台北地區而言，老舊住宅的確將造就強勁的換屋需求(包括 41%住宅為 20 年以上老舊住宅、62%住宅為 5層樓以下無電梯住宅、28%住宅屬於木竹土石造無法耐震、66%住宅為 30 坪以下小坪戶)，而未來不但位處都市更新處的住戶有機會享受到都更後房價上揚的好處外，不動產投資業者更渴經由參與都市更新來取得較大規模的土地原料，以及藉由容積獎勵的助益，將可擴大中長期的營收與利潤，再加上政府不斷以政策與獎勵方式來推動都市更新( 近期如 2009 年 10 月內政部已完成都市更新條例部分條文修正草案，規劃都更案辦理公展的時間縮短至 15 天，且審查期間建築設計變更則無須再辦公

23、展)，在此情況台灣經濟研究院產經資料庫 2009 年 12 月 4 日http:/tie.tier.org.tw 第 7 頁下，2009 年以來都市更新議題則持續發酵，特別是台北市的動向備受市場關注，而近期內政部營建署所舉辦的都更案招商說明會更是吸引大批業者參與。根據台北都市更新處的統計資料可知，自 1998 年台北市都市更新自治條例公布至2009 年 9 月底止，政府已核定實施 86 案，其中已完工共 19 案，施工中的案件為 29 件，共創造出 2,342.38 億不動產價值，不論質與量均領先全國其它縣市，核定的更新案件創造的公共效益。若以台北市各行政區域的進度來看(請參考表三)，不論是自

24、行劃定都市更新的件數或是市府劃定件數甚至是合計的總件數，大安區、中正區、中山區皆位居前三大，其都市更新案件量佔台北市的整體比重各為 15%、14%、13%，此也更加突顯該區域老舊房屋的熱門程度。表三 台北市都市更新案件量及所佔比重分佈概況區域 自行劃定件數(件) 市府劃定件數(件) 合計件數(件) 所佔比重(%)大安區 57 17 74 15中正區 46 27 73 14中山區 45 21 66 13信義區 33 12 45 9大同區 11 27 38 8士林區 23 15 38 8松山區 25 12 37 7文山區 15 22 37 7萬華區 7 24 31 6北投區 15 10 25 5內

25、湖區 12 11 23 5南港區 9 10 19 4北市全區 298 208 506 100注:上述資料統計之 2009 年 8 月底止。資料來源:台北市都市更新處、永慶房屋研展部彙整，2009 年 10 月2.針對國內北市房價過熱現象，除房貸利率、修改及新增稅目、新增供給等面向外，亦可思考住宅資源分配、拉高國人平均所得、執行都市更新或區段徵收及土地重劃等層面2009 年 10 月底央行認為銀行辦理授信須注意風險控管，不宜只看擔保品價值，更應重視借款人之償債能力，由於未來全球景氣復甦在即，利率止跌回升的可能性增加，因此央行呼籲銀行不宜再壓低利率搶放款，在此情況下可感受到央行對房市的政策態度已經

26、出現轉變。事實上，央行發言後政府與學者針對遏止房市炒作多所討論，曾提出之措施如表四所示，其中在房貸利率實行差異化方面，由於豪宅客戶的償債能力佳、擔保品價值高，因此難以對此族群施以高房貸利率，恐違反市場運作原則，故實行層台灣經濟研究院產經資料庫 2009 年 12 月 4 日http:/tie.tier.org.tw 第 8 頁面有困難；另外在地價稅與房屋稅的調漲方面，由於茲事體大，也恐影響現有房屋持有者，因此未來此政策仍有許多討論的空間，短期內實施的可能性極低，行政院長亦於 2009 年 11 月宣布將不會以稅賦手段來打壓房市，且真正要累進到最高稅率的漲幅，對於投機客僅持有推到到完工後平均 2

27、3 年的時間來看，發生機率並不高，因而調高地價稅與房屋稅是否反而相對衝擊一般長線投資者或是投入都市更新等老舊建築物的投資者，則有待觀察；至於針對豪宅加課奢侈稅，抑制豪宅買氣方面，若台北市豪宅未來中長期行情仍偏多，則其增值空間的誘因仍將抵過因課徵奢侈稅所增加的成本，且也需留意台北市是否因有可能於 2012 年開始針對豪宅課徵奢侈稅，反而使得豪宅購屋潮集中於 20102011 年；而在新增供給方面，政府宣示將仿效香港青衣站，意即在桃園機場捷運沿線各站區，選堪多處距離台北火車站 20 幾分鐘車程內且面積百公頃以上的土地，興建青年族群可購買得起的大型住宅社區，惟需留意先前 1989 年政府也曾採取類似

28、的措施，如開發淡海新市鎮、增加供給等方式來因應，但其後並未因此而解決無殼蝸牛運動的問題。整體而言，針對國內現階段台北縣市部分地區及產品房價高漲的現象，除近期政府與學者所提出之房貸利率、修改稅目、新增稅目、新增供給等調整的面向外，如何讓國內住宅資源更為平均分配、使房市買賣雙方資訊更加透明化、拉高國人平均所得進而使購屋能力有所提升、央行貨幣政策宜全盤考量、透過都市更新或區段徵收及土地重劃等層面來提高北市供給面，亦是另外可思考的重點。表四 央行發言後政府與學者針對遏止房市炒作討論之各項措施項目 內容房貸利率 要求行庫對市價 5,000 萬元以上豪宅房貸祭出差異化利率措施，提高還款成本修改稅目 1.

29、自用住宅優惠地價稅的面積，將由都市地區 3 公畝(約 90坪)以內，縮小為 2 公畝(約 60 坪)。2. 營業用房屋的下限稅率調高為 4%(目前為 35%)、非住家營業房屋調高為 2%(目前為 1.52.5%)。新增稅目 針對豪宅加課奢侈稅，抑制豪宅買氣。新增供給 將在桃園機場沿線建房價合理的大型住宅。資料來源:蘋果日報、台灣經濟研究院產更資料庫整理，2009 年 12 月三、 展望分析1.雖商用不動產市場能見度相對較佳且交易價量具上揚空間，但因一般住宅市場景氣恐僅與 2009 年相當，故預估 2010 年國內不動產市場景氣研判為持平，結構為價平量微縮以住宅市場景氣而言，在2010年國內經濟

30、成長率將由2009年的負數轉為正數，甚至在兩岸開放及各項不動產利多政策陸續實現、海外資金回流等利多因素下，2010年國內住宅市場的投資及換屋族群需求將呈現微幅遞增趨勢；但因2008年11月2009年4台灣經濟研究院產經資料庫 2009 年 12 月 4 日http:/tie.tier.org.tw 第 9 頁月政府增撥的4,000億元低利率優惠房貸已於2009年第三季用罄，且確定不續撥，而是將其轉為莫拉克受災戶、中低收入戶等專案房貸來取代，此優惠房貸政策的轉向則將讓原本有意運用低利率房貸的首購族群轉而採取觀望姿態，而造成延遲購屋現象，以及民眾購屋負擔無遞減空間，加上2010年國內房貸利率有機會

31、呈現止跌回升(首購族群對於利息因子的敏感度高於換屋族群)，以及銀行對於房貸放款態度轉為謹慎，將不利於首購族群需求的提升，且陸資來台購置不動產政策對於一般住宅市場挹注不大，甚至2006年2009 年上半年北台灣餘屋近3,800億元，零推案仍可供給1.7年的需求，意即整體房市供給面仍須一段時間進行調整，此將成為房價推升力道的阻力，故2010年國內一般住宅房市需求僅可較2009年持平，市場結構則為價平量微縮格局；而豪宅雖因2009年10月底央行對房市的態度出現轉變，使得豪宅市場交易將於2009年第四季2010年第一季歷經一波修正，但預計第二季起買氣仍可陸續回籠。其中在房價的部分，中古屋房價呈現持平的

32、機率大，反映一般民眾購屋負擔仍重、缺乏追價意願的現象，但北市豪宅及部分代表性新成屋及預售屋房價預計2010年第二季起將恢復漲勢(因海外資金匯入、國內市場資金充沛、高階房市產品需求仍存在)，故預計2010年國內房市朝向M型格局發展的態勢將較2009年更為顯著。相對於一般住宅市場景氣的持平看法，2010 年國內辦公室與店面市場表現則相對較為樂觀且更受市場矚目，主要是由於上述需求可望隨景氣復甦轉佳，且來自於壽險業者的資金大舉進入商用不動產，加上 2009 年 6 月我國政府針對陸資來台購置不動產政策作鬆綁，而在兩岸開放趨勢確立、政府對陸資來台置產的條件放寬，塑造陸資來台購屋的有利環境下，預計 2010 年陸續將有陸資來台設置分公司或據點據點，進而帶動周邊商用不動產市場的需求，以辦公室市場行情而言，仍以 A 級辦公室市場行情為佳，特別是信義世貿、內湖、松山南京等商圈，但仍不宜過度期待短期內國內商用不動產將出現飆漲的態勢。整體而言，儘管 2010 年國內商用不動產市場能見度相對較佳，且交易價量較具上揚空間，但因一般住宅市場景氣無上漲空間，僅與 2009 年相當，故預估 2010 年國內不動產市場景氣相較 2009 年亦僅為持平態勢。 (劉佩真 )