房地产项目开发全周期计划.doc

1、房地产项目开发全周期计划主要工作内容 工作部门主 项工作阶段大类 小类 说明 分 项 主办部门主办岗位协办部门完成时间地块现状图 落实地块具体位置及周边情况 前期部 工程部规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条 件 前期部 工程部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解工程部了解周边配套情况 了解地块周遍的商业、教育、 交通等情况 工程部 销售部土地信息收集了解未来发展规划 了解地块所属区域的规划，对 以后项目开发的影响和支撑 销售部 前期部了解地块的上市方式和土地款同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整销售部 前期部了解项目开发成本 了解

2、当地的建安成本、政府收 费项目和具体情况 成本部 工程部土地价值初判了解当地的房地产市场状况 产品形式、开发周期的安排 销售部 工程部现状图（四至电子文件） 前期部 工程部市场深度调研市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、 产品分析、市场竞争分析，进行区域市场调研。销售部 前期部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客 户定位、产品定位等，提出策略性建议。销售部 工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选进行项目开发的方案设计和成本测算。开发周期及付款计划各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。成 本控制部销售部

3、工程部成 本控制部销售部工程部项目方案确定 总经理 各部门土地获取阶段土地价值深判可行性研究报告现金流测算 财务部 各部门主要工作内容 工作部门主 项工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门完成时间区域宏微观市场研究项目招商报告（前期阶段） 项目招商文本中盈利能力分析项目商业策划书 制定项目财务数据 项目部 财务部合作伙伴确定合作方案确定明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）合作细节确定制定合作方式、投资回报方式、草拟合同财务总监项目部财务部项目引资（商业计划书） 签署战略合作协议 协议 盖章，存档。财务总监 项目部合作实施（实施阶段） 合作公司成立及相关手续办理协助办理股权、

4、增资等相关财务问题，工商局办理公司注册。副总经理项目部财务部行政办拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术寻找合作资金摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件 交纳土地款、契税、交易费等合同条款的草拟和完善；提供资金 总经理项目部财务部用地规划许可证 准备材料，办证提交土地出让合同和土地出让金、交易费等交费证明提供土地出让合同；提供资金缴纳出让金、交易费。前期部 财务部行政办建设用地规划许可证 前期部土地出让合同资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸核定土地边界 核定用地图、核定用地相关图、 规划地界坐

5、标图交费证明 缴纳土地费用1:500 现状地形图 需准备 3 份土地获取阶段详规 委托设计详规工作 主要工作内容 工作部门 完成时主 项阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门间土地出让合同交费证明 缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图 4 份 （薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件土地获取阶段办 理土地证土地权人证明材料 申请人主体资格证明、法人代 表证明或个人身份证明 行政部：提供企业相 关证明资料。房地产市场调查 项目所在地房地产市场的总体 供求现状、价格水平等竞争性楼盘调查 项目周边竞争性楼盘详细调查对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分

6、析、竞争楼盘分析等销售部 前期部区域市场调研 项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。销售部 前期部公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量公建部分业态选择与数量确定 前期部 物业市场定位客户定位产品定位价格定位依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作设计部：配合完成公建类配套定位 总经理 各部门经济测算 逐步细化成本测算及利润率分 析，进行现金

7、流测算 财务总监 各部门开发计划：根据宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发计划和销售计划；结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；按营销计划和工程情况排定工期。成 本控制部销售部工程部项目考核指标初定：组织讨论，初步 拟定的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求规划设计阶段 项目定位项目发展报告工程：根据工期制定工程款支付计划；主要工作内容 工作部门工作阶段 主 项 分 项 主办部 主办岗 协办部完成时间大类 小类 说明 门 位 门明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配

8、套标准等规划设计提出改善性意见。销售部成 本控制部工程部设计前期工作设计院初步选择 明确设计单位选择标准，了解 相关设计院的价格行情。 必要时，对设计单位 进行实地考察 工程部方案、规划设计院选择与合同签订法务：合同文本审核成本：设计费用审核设计任务书与相关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订依据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标；工程：参与制定交工标准， 对 主要部位做法、结构方案、 设备方案等提出建设性意见。成 本控制部销售部工程部规划方案结合成本测算的研讨及确定对于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预

9、期利润率。结合项目地块的基本素质、成本 测算情况和预期销售情况，对项目规划设计提出建议；从施工角度，对主要部位做法提出建设性意见；提供各项配套费用标准。成 本控制部销售部工程部前期部彩色总平面图方案送规划预审 彩色总平面图（含经济指标） 前期部详细性规划方案的报建及确定 （含配套场站点）报市建委 前期部建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。各部门结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。成 本控制部销售部工程部彩色立面效果图送规划预审及审批 （上报市建委） 前期部建筑方案报建图 前期部规划设计阶段方案设计组织景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从

10、不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。成 本控制部销售部工程部工作 主要工作内容 工作部门 完成时主 项阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门间项目成本指标确定对销售费用指标，进行讨论 确定；结合不同客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；成 本控制部销售部工程部项目考核指标确定 工程：制定工期。 工程部项目指标确认年度考核指标调整 工程：制定工期考核标准。 工程部施工图、建筑设计院选择与合同签定成本控制部：配合研发进行设计招投标；工程部：对结构方案、设备选型进行评估；法务：合同的审核。成 本控制部工程部法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标

11、准确定、建筑、景观限额指标确定）按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：结合 项目定位和客户需求及经验判断，参与建筑、景观规划和交工标准的讨论制定；提供工程技术专业建议。成 本控制部销售部工程部结构方案及设备选型研讨及确定成本：针对不同结构方案进行经济测算，选优；工程：参与结构方案及设备选型研讨。成 本控制部工程部地质勘察报告 组织现场勘察，并提供地质勘察报告 工程部总平面图放线图桩位图施工图报建图消防、人防报建图施工图审查全图及计算书编制典型楼座建安预算施工图会审成本控制：参与施工图会审，审核对成本影响较大的项目，提出优化意见；工程：对 施工图的完整性、设计选材、选型的合理性

12、、经济性及施工的可行性进行审核。施工图全图规划设计阶段施工图设计组织施工图成果编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：销售：根据项目预期销售均价和利润率要求，根据不同施工方案的成本情况，讨论并加以优化；工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。主要工作内容 工作部门主 项工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门完成时间规划施工图设计综合管网方案设计 提供各专业设计条件景观扩初及施工图设计 成本控制：成本核算及费用控制设计阶段组织景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化销售： 结合宗地状况、项目定位和成本测算情况，参与景观施工的讨

13、论制定工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。成 本控制部销售部工程部设计方案(含总平面图)申报表 前期部土地出让合同提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸规划方案及市政方案送审 修建性详细规划 2 份，电子文件 1 份（注：审定前，提交 10本规划设计方案，电子文件 1份）提供所需图纸建筑设计方案申报表1/500 现势地形图 1 份土地出让合同提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸建筑方案送审建筑设计方案 2 份（含建筑效果、总平面、各层平面、立面、剖面图等）重要项目需提交模型投资计划大配套 财务：提供资金保障小配套 财务：提供资金保障消防证明 提供消防报建图人防证明 提供人防报建图施工准备阶段建

14、设工程规划许可证取得许可证地名证明主要工作内容 工作部门主 项工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门完成时间施 现场 准备相关文件 建设工程规划许可证规划局批复的项目总平图及电子文件首层平面图 工程：现场配合。出放线报告 按照施工总平图进行楼座点放 置，出放线报告 工程：配合勘测、清 除现场障碍施工单位配合做记录、现场保护 工程：组织现场保护工程放线现场保护与移交移交施工单位 工程：组织交接。建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工图纸及技术资料报告书工程施工中标通知书及经过签证的施工合同建设资金证明（银行存款证明）准备相关文件项目年度投资计划（当年计划）施工图审查 提供施工

15、图及计算 书质量监督登记表 工程：配合办理安全措施工程：组织施工单位做好现场围墙及现场相关安全措施。施工许可证质量监督手续安全施工措施登记表 工程：配合现场安全临水、临电工程：确定临水、临电位置及数量；协助临时电送电、接入水接入；财务：提供资金；成本控制：审核相关费用和成本。“三通一平”场地平整施工组织方案 工程部，负责提供所需的全部资料；成本：确定分包项目及各种特殊材料的档次价格勘察单位桩基施工单位监理单位土建施工单位甲供材、分包商工准备阶段开工前期工作招投标、签订合同沉降观测提供总规划图等所需的全部资料；成本：配合招投标、测算成本；法务：招投标文件的法务审核、合同审核主要工作内容 工作部门

16、主 项工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门完成时间招标合同备案指土建施工单位的公开招标及合同备案工程：确定备选单位、提供招标资料及备案合同；成本：共同确定合同约定的各项条款。施工准备开工前期工作 施工图会审 组织监理、施工单位一起对图纸进行会审会同设计院进行会审，签定图纸会审记录设计交底 会同设计院进行技术交底，签 定交底记录办理质检委托质量监督手续办理安全检查委托项目：配合办理相关手续。项目临时、永久路口的报建手续阶段环卫、环保等相关报建手续 申办项目临时施工用水、临时用电、排污手续项目：配合办理相关手续。施工放线建立平面和高程控制系统。建立控制主轴线（基线）标桩，并在现

17、场清楚标明墙、柱轴线位置规划验线 监理单位组织工程部、设计、 规划局验线 项目：配合试桩施工，确定桩基施工标准桩基施工桩基全面施工委托桩基检测单位桩基检测 进行桩基施工质量检测，并提供桩基检测报告土方工程支护工程开 槽降水工程地基处理混凝土垫层地下防水基础施工混凝土基础工程部：负责提供所需的全部图纸，配合解决图纸设计问题。承建单位自评监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查监理组织相关部门验收工程建设阶段项目开工基础验收备案签定建筑工程分部工程（基础）验收表主要工作内容 工作部门主 项工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门完成时间审核施工方案、施工组织设计施工单位填报材料进

18、场报验单工程建设主体施工 钢筋混凝土工程三证（材料出厂合格证、进入现场的取样检验证明、建委产品质量认证）模板分项工程钢筋分项工程预应力分项工程混凝土分项工程现浇结构分项工程装配式结构分项工程混凝土结构子分部工程配套管线预埋核心筒剪力墙，裙楼，结构转换层，第一层标准层，天面层钢筋重要分项工程及隐蔽工程质量验收 地下室、裙楼、塔楼第一层的水暖电管线预埋；超高层建筑圈梁防雷工程、避难层管线预埋。图纸问题的发现及分析图纸问题解决设计变更施工质量问题、事故的调查分析处理方案的制定、审核、审批施工质量问题、 事故处理处理方案的实施设计变更 成本控制：核定变更成本影响。工程变更技术经济分析成本：进行经济分析

19、。工程变更申请；测 算变更对 成本的影响，对可行性判断。变更签证 工程变更设计变更成本：核定成本影响工程进度的确认工程款申请表审批 成本控制：按合同约定审核付款比例。工程款 支付工程款支付 财务：审核工程价款 单及发 票，付款。施工单位自评阶段主体验收 主体验收备案 监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查主要工作内容 工作部门主 项工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门完成时间设计、工程定板施工样板制作外檐装修材料确定材料确定制定招标计划拟定投标单位 成本控制：审核招标方案确定材料招标技术要求 成本控制：参与招标、 测算成本。工程建设阶段甲供、甲分包材料的招标编制招标文件

20、确定定标原则 成本控制：参与确定定标原则考察投标单位招标、定标 成本控制：参与招标定标基层处理找平层地 面面层基层处理防水层施工防 水面层砂浆基层处理抹 灰抹灰排砖饰面板（砖）面砖安装型材加工安装窗框安装窗扇门 窗封胶放线定位轻质隔墙隔墙砌筑及安装幕墙专业设计预埋件安装龙骨加工及安装幕墙面材安装幕 墙封胶基层处理内外檐装 修涂 饰 面料施工主要工作内容 工作部门主 项工作阶段大类 小类 说明 分 项主办部门主办岗位协办部门完成时间给水管道及配件安装室内消火栓系统安装给水设备安装室内给水系统管道防腐，绝热排水管道及配件安装室内排水系统雨水管道及配件安装管道及配件安装辅助设备安装室内热水供应系统防腐，绝热卫生器具安装卫生器具给水配件安装工程建设阶段水、暖、电安装卫生器具安装卫生器具排水管道安装