房地产在我国国民经济中的作用分析研究.doc

1、1房地产在我国国民经济中的作用分析研究摘要在现代经济条件下，房地产业是人们进行社会生产和其他经济活动以及科学、教育、文化、卫生等活动的基础和栽体，是国民经济中不可缺少的组成部分，也是决定国民经济发展的重要因素。房地产业在我国国民经济中所占比重如此之大，使我们不得不重视房地产业的发展。房地产业是国民经济其他组成要素如农业、工业等发展的基础，我们将通过对房地产业相关知识的认识，结合房地产业的发展现状，综合分析房地产业在我国国民经济发展中所发挥的重要作用，并提出对房地产经济进行宏观调控的必要性，以及使房地产业与国民经济协调发展的对策与措施。关键词 房地产业 国民经济 作用 协调发展1目录目录 .11

2、 前言 .11.1 本文研究背景 .11.2 国内外研究现状 .11.3 研究目的和意义 .12 我国房地产业的发展现状 .22.1 泡沫成份开始收缩 .22.2 成交量萎缩，空置率上升 .22.3 紧缩政策下房地产金融风险加大 .32.4 市场开始走向分化 .32.5 房地产中介经营困难 .33 房地产业在国民经济中发挥的重要作用 .43.1 房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用 .43.2 房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用 .43.3 房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用 .53.3.1 房地产业能够带动经济的发展。 .53.3.2 房地产业能够促进城市经济的繁荣。

3、 .53.3.3 房地产业能够带动消费市场的开拓。 .53.3.4 房地产业能够优化城市消费结构。 .54 对房地产经济实行宏观调控的必要性 .64.1 房地产资源优化配置的需要 .64.2 加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要 .64.3 加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要 .624.4 保证我国房地产经济健康、协调发展的需要 .75 房地产业与国民经济协调发展的 对策与措施 .75.1 平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位 .75.2 进一步完善房地产业宏观调控 .75.3 加强政府对房地产市场的宏观调控引导房地产的理论管理 .85.4 建立完善的金融政策 .95

4、.5 协调房价与收入的比例关系 .95.6 完善土地政策 .96 结论 .9后记 .10参考文献 .1111 前言1.1 本文研究背景房地产在我国国民经济中占有很大的比重，而且还起到了推动经济发展的作用。研究房地产在我国国名经济中的作用，是非常有必要的。房地产业包括土地的开发、房屋的建设、维修、管理、土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款、以及由此形成的房地产市场。对于房地产业的完整理解包含两个层次的意思：一是房地产业所从事的主要活动内容，二是具体参与这些活动的组织和机构。即房地产业是指从事以第三产业为主，第二产业为辅的，包括房地产买卖、租赁、评估、管理，以及土地

5、开发、房屋建设、维修等活动内容，以及从事这些活动的组织和机构。房地产业是包括住宅在内的各类房屋及承载房屋的土地的开发、建设、流通、消费、服务等经济活动内容的一个产业，是随着房地产在我国国民经济发展中日益呈现的重要性而提出的，是国民经济中具有基础性、先导性、支柱性的产业。1.2 国内外研究现状现如今，我国房地产市场出现了部分城市房地产价格上涨过快、供应结构不合理、低收入群众住房困难等突出问题。 【1】 中低价位、中小套型普通住房供应明显不足、一些房地产开发仓业囤积土地、捂盘惜售、造势抬价的行为时有发生、这些矛盾和问题，虽然是局部性的、结构性的.但影响很大。国外房地产发展的形势也各不相同。美国房地

6、产住宅销售量增长，商业楼闲置率上升，目前的房地产业呆帐比例有 2左右，但房地产企业的财政形势在继续恶化，呆帐比例将会持续上升。同时，商业建筑业将急剧收缩。商业房地产业目前面临的困境主要是由于需求短期疲软，如果经济恢复顺利，商业房地产的出租率就有望回升，日本房地产创新改革，为了充分利用办公楼，缓解市中心住宅紧张状况。政府以都市圈的办公楼为对象，鼓励将办公楼层改装成住宅。英国央行降息，住房抵押贷款利率也不断下降，目前经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃，预计房地产市场将继续旺销，购房需求不断增加，不仅当地的潜在购房人员增加，外国人到伦敦置业的人数也在逐年上升。另外，由于经济因素，预计今后

7、相当一段时间内利率不会有太大的上升，这更为贷款买房和养房提供了有利条件。1.3 研究目的和意义房地产业作为产业部门，与国民经济中的其他产业部门一样，在其生产和再生产过程中也要经过四个环节，即生产、分配、交换、消费。房地产生产，就是对土地进行开发和再开发，对房屋进行的开发、建设、维修和养护等生产活动；房地产分配，就是依据国家经济制度和经济体制确定的分配原则和分配方式，把房地产品分配到国民经济各个部门和居民之间。房地产流通，就是房地产品在市场上形成的各种交易活动，即对房地产品出售、租赁和抵押等经营活动，通过房地产市场，实现房地产资源优化配置和房地产价格和价值，满足居民生产和生活的需求。在房地产消费

8、过程中，房地产经营管理部门还要为消费者提供房屋维修、管理和消费过程中的其他服务，也就是我们现在所说的物业管理活动。从事房地产开发、建设、经营、维修、2服务和管理的企业，就是房地产企业。房地产业，是国民经济产业体系有机构成部分。按照国民经济产业分类或性质的划分，房地产业属于第三产业部门。无论在理论研究上，还是在实践上，对国民经济和房地产经济发展的指导上，都有着极其重要的意义。2 我国房地产业的发展现状2.1 泡沫成份开始收缩 2007 年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等

9、城市的房价从 2007 年四季度开始下调。其中深圳房价在 2007 年 11 月环比下跌 13.5%，此后逐步下跌，至 2008 年 5 月，新建商品住宅均价 11014 元/平米，回落至 2007 年初的水平，与 2007 年 10 月高峰期的 17350 元/平米相比，下跌了 36%；而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008 年 3 月，商品住宅均价为 9316 元/平米，与2007 年 10 月相比，下跌了 19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。据上海房地产研究机构佑威房地产研究中心发

10、布的数据显示，上海平均成交价格从 08 年 6 月下半月的 17258 元下滑到 13207 元，环比下滑了23.5%。而据某门户网站报道，北京的多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，一些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。东莞房价则距从最高点下降了约 40%，基本回到了 2006 年初的价格。而根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年 5 月份，全国 70 个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落 0.6 和1.5 个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资

11、金，也大幅降低房价进行抛售 【2】 。2.2 成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年 1 月至 5 月，上海月平均成交面积为 83 万平方米，而 2007 年月均成交面积为 174 万平方米，同比下降 52%；其中今年 5 月成交量为 100.89 万平方米，虽然环比 4 月份增长 8%，但同比去年 4 月则下降了 57%。7 月上半月上海一手商品住宅的成交量仅 33.62 万平方米，环比下滑 22%，只相当于去年同期成交的三成。 据焦点网新闻中心根据北京房地产交易管理网数据统计，2008

12、年 7 月 1 日-16 日，北京市期房网上签约住宅签约平均每天为 164.63 套，而去年同期平均为 393.07 套，同期下降58.12%。 2008 年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008 年 6 月深圳一手房成交面积为 28.3 万平米，环比下降 30.3%，同比也下降 45.5%。 广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅 239.78 万平方米，与去年同期的 427.82 万平方米相比大幅度下降 44，而与 2006 年同期相比降幅更达 52。从3单月来说，今年上半年单月成交量最大的是 6 月，为 64.64 万

13、平方米，其它月份全部低于 40 万平方米，成交量最低的 2 月仅 23.12 万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在 60 万-75 万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。 2.3 紧缩政策下房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力 【3】 。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临 5000 亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。

14、房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国 80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达 90，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。 2.4 市场开始走向分化一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。

15、三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1 月 22 日，北京市建委对拟注销资质证书的 862 家房地产开发企业名单进行了公示；根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。 2.5 房地产中介经营困难由于

16、房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年 1 月 11 日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近 130 家店面。创辉租售在广州的 100 多家门店已张贴公示 ，声称因股权调整需要暂时停止营业。在北京，地产中介巨头中大恒基关店 50 家，信一天等退出北京市场；北京的一些小中介也提前关店。 在杭州，据杭州市信息中心监测的家中介公司的最新数据统计显示：6 月杭城二手房市场成交量较上月下降 4

17、6%，成交量比上年同期亦减少了 35.7%；杭州中介行目前的处境十分严峻，4已经处于普遍亏损的尴尬境地，6 月份，中介公司几乎都处在亏损状态。在温州，据温州市产权登记管理中心数据，温州市今年一季度二手房交易收件为 1669 件，比去年同期的 2412 件减少了约 30%。如此成交状况，加之低佣金的现状，也造成了部分品牌中介关闭门店收缩战线，一批红牌子悄然关闭。如目前海螺置业就从去年鼎盛时期的 30 多家门店收缩至目前的 20 余家，经纪人队伍也进行了裁员。同时，国内的其他一些城市也出现了房地产中介经营困难和关停门店的现象。3 房地产业在国民经济中发挥的重要作用房地产业与国民经济有着密切的关系。

18、据有关资料表明，“预测 1998 年城乡住宅投资总额约占 GDP 的比例为 7.98%”，“住宅产业所产生的增加值约占 GDP 的增长量的 8.9%，也就是说，在 1998 年国民经济增长 8 个百分点中占 0.71 个百分点”。据有关反映我国房地产业与国民经济发展的数据资料分析，房地产业尤其是住宅建设投资增长、城市居民人均居住面积增长、房地产开发竣工房屋面积增长都同国民生产总值及全社会固定资产的增长同步，呈正相关。3.1 房地产业在国民经济发展中发挥基础性产业的作用房地产业是国民经济的基本承载体，在许多经济发达的国家和地区，房地产业已成为经济繁荣的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础

19、性条件的重要产业。主要表现为以下几个方面 【5】 ：第一，房地产业是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件。农业劳动的对象和最重要的生产资料是土地；工业、商业、服务业、金融业等各行各业也都需要房屋和与其经济活动相适应的场地和交通用地，作为基本活动的场所。房地产业发展的规模、水平、速度，都将直接决定并影响各行业的规模、结构、布局，和发展水平与速度。同时，任何行业也必然会拥有相当数量的房地产，并作为产业部门固定资产的重要组成部分，直接参与价值生产和价值实现的经济过程。第二，房地产业是社会劳动力生产和素质提高的先决条件。住宅是劳动力维持生命，恢复体力和养育后代的基本的生活消费品，或生存消费资料。如果

20、没有住宅及与之相配套的文化、娱乐、交予、卫生、体育、公共设施等用地和用房，就没有劳动力的生活采纳和再生产，劳动力的素质也难以得到发展。第三，房地产业是城市经济建设的重要物质基础。土地、房屋、道路及其他公用设施的规划、开发和建设直接影响城市的形成与发展。现代城市是否具有高效益的经济活动，往往取决于城市内部的结构是否合理以及城市基础设施建设完善程度。第四，房地产业是国民经济积累资金的重要来源。房地产业是一个高附加值的产业，利用土地开发和房屋建设，可以为国家提供大量的积累资金，加快城市建设的步伐。53.2 房地产业在国民经济发展中发挥先导性产业的作用房地产业是产业链长、关联度大的产业，能够直接或间接

21、的引导和影响相关产业的发展。据统计，我国每增加一亿元的住宅投资，其他 23 个相关产业就相应增加投入 1.479 亿元；被带动的直接相关或间接相关较大的产业有 60 多个。同时，住宅消费的提高还能带动建材，化工，家电、装饰及家具等生活资料消费的相应增长，其比率大约是 1：6.与房地产业相关性比较大的几个产业的具体关系分析如下：第一，房地产业对建筑业的带动作用。房地产业的发展直接为建筑业开拓市场、筹集资金、促进其资金的周转。建筑业为房地产业提供劳务和技术服务，建筑业的发展要以房地产业发展为前提条件，房地产业的发展，土地开发和住房的建设，必然扩大对建筑业的需求，为建筑业提供更为广大的市场和发展机会

22、。房地产业与建筑业的关系式“一荣俱荣，一损俱损”的关系。第二，房地产业对建材、冶金、化工、森林、机械、仪表等产业的带动作用。房地产业的兴旺，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对这些产业的社会需求，直接或间接地促进了这些产业的发展。第三，房地产业对金融业的推动作用。房地产业的投资量巨大，资金周转期长，房地产业的发展需要金融业的支持；繁殖，房地产业以其投资回报率高，投资风险小等特点，也是吸引金融业的投资的重要领域，房地产业的惊奇会带动金融业的兴旺，房地产业的低迷，首当其冲受损的事金融业，所以，两者也是息息相关的 【6】 。3.3 房地产业在国民经济发展中发挥其他重要作用3.3.1 房地产业能够带动

23、经济的发展。罗斯托的起飞理论和增长阶段理论认为，人类社会的发展可划分为 6 个阶段，由传统社会向工业化社会的转变时“起飞”阶段，在以后的每个阶段都应有“主导产业”的发展和带动。我国已经进入工业化发展的加速时期，这一阶段是房地产业作为支柱产业的形成时期。各业的发展需要房地产业的快速发展，房地产业的发展也将为经济的发展起到巨大的推动作用。3.3.2 房地产业能够促进城市经济的繁荣。房地产业的发展，有助于优化城市经济结构，提高城市的集聚效益；也有利于与城市生态结构的优化，改善投资结构；也能够促进房地产资源的合理配置，优化城市产业结构，增加城市财政收入；同时利于社会市场体系的培育和完善，促进企业的改革

24、和发展。3.3.3 房地产业能够带动消费市场的开拓。除了房地产业的直接效应外，人们对物业功能质量和环境质量持续不断地追求和更新，必然带动和促进房地产业及相关消费市场的发展。有了合适的住房，人们还希望创造更舒适的居住条件，如通过室内装饰、购置新式家具、电器等改善生活的空间。这样，无疑会带动各种装修材料和家电，家具的消费。同样，随着对办公条件要求的不断提高，也会带动现代通讯设施，6自动化监控设备，及自动化办公设备等消费。3.3.4 房地产业能够优化城市消费结构。住房消费时居民消费中的重要组成部分。传统的经济体制下，我国住房实行的是实物性，福利性分配政策，人们对住房消费缺乏选择的自由，在传统的住房制

25、度下，租金支出仅占生活总消费的比例不到 2%，因此住房支出比例低是形成不合理的消费结构主要因素之一。4 对房地产经济实行宏观调控的必要性房地产业在国民经济中占有重要的地位。局联合国统计，世界各国以房地产形式所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的 59%以上。例如，英国的房地产价值占该国财富的73.2%，房地产价值战全国固定资产总值的 2/3；美国的房地产业与建筑业相结合为其战后经济高速发展提供了强大的物质保证，房地产业与建筑业一起成为四大经济支柱之一。与世界发达国家相比，我国的房地产投资结构不尽合理，建设质量不高，商品房空置量过大等一系列问题仍比较突出，加强政府对房地产经纪的宏观调控和引导

26、是推动房地产业良性发展的迫切要求和重要内容 【7】 。4.1 房地产资源优化配置的需要政府宏观调控是社会主义市场经济体制条件下政府的基本职能，市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础。但市场配置有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样要受到政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源，特别是作为房地产基础的土地不可再生，是一种稀缺资源，它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展，所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。

27、4.2 加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大，是基础性、先导性产业，房地产业的发展状况，直接影响这些相关产业的发展，对建筑业、建材业、建筑装潢业甚至有决定性的作用。随着房地产业的发展，他在国民生产总值中所占的比重将日益提高，地位不断上升 【8】 。目前，房地产业在国民生产总值中所占的比重虽然只有 3.5%，但是，他的发展潜力很大。我国“九五”期间房地产的增加至每年以 18%的速度增长，20002010 年每年将以 12%的速度增长，到 2010 年房地产业的增加值占国民生产总值的比

28、重将增加到 5%，将逐步发展为支柱产业。根据发达市场经济国家的经验，房地产业的增加值占国民生产总值的比重可达到 10%左右。房地产业的发展，直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡，对整个国民经济的协调快速发展至关重要。因此，对房地产经济的宏观调控，就成为政府对整个国民经济实施宏观调控的重要组成部分。74.3 加强对房地产“特殊产业”宏观管理的需要（1）房地产是不动产，位置固定不能移动，短期内难以调整或调整费用很高，所以必须合理规划和控制。（2）房地产是使用年限特别长、价值链巨大的耐用品，投资决策正确与否，对整个社会的供给总量和需求总量的平衡和结构平衡关系极大，所以房地产投资要实施有效控

29、制。（3）房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定，分割，符合，充足，转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而更需要用法律手段来规范其行为。4.4 保证我国房地产经济健康、协调发展的需要我国房地产经济处于起步阶段，其发展的幼稚性也要求对他实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几方面：（1）发展不稳定。20 世纪 80 年代以前长期处于停滞状态，1992 年开始进入迅猛发展期，超常发展，近年来又遇到有效期需求不足的障碍，处于相对低迷状态；（2）地区间发展不平衡。东部地区发展快速，西部地区则缓慢。（3）竞争无序，市场运行不规范。（4）房地产价格秩序混乱，价格体系尚未理顺；

30、（5）作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验，操作不规范。这些矛盾表明我国房地产业的发展尚处于初始阶段，很不成熟，容易产生大的波动，因此，必须有政府强有力的扶持和引导，通过适当的宏观调控措施，促使其更快的走向成熟，对国民经济的发展发挥其应有的作用 【9】 。5 房地产业与国民经济协调发展的 对策与措施5.1 平衡部门经济与国民经济的关系，实现正确的产业定位第一，要优化国民经济结构，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系，既要继续推进房地产业的发展，更要考虑其与整个国民经济发展之间的协调。在这一过程中，特别要强化地方政府的职责，通过土地的垂直管理抑制其过分投资的冲动。各地方政府应

31、当根据产业特征因地制宜的发展经济，避免不顾当地实际情况，争相构建以房地产业为支柱产业的产业发展结构，应该从区域产业结构合理化布局着眼，把房地产业放到适当位置上加以发展 【10】 。第二，要保持房地产业投资的合理规模，从根本上切断房地产业引发经济泡沫的途径。近年来，我国部分地区的房地产开发企业和地方政府的固定资产投资规模增长过快，引发了投资过热。当前，特别要注意防止房地产经济过热，避免其影响到我国经济的持续健康发展。同时，由于我国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，房地产经济过热将会增大银行体系的金融风险。为此要加强金融体系的监管，逐步规范房地产业贷款在银行贷款总额中的比例，积极拓宽房地产开发企业的融资渠道，并加快发展金融衍生产品，以化解房地产投资所带来的系统性风险。