房地产估价师考试重点难点集锦(1-69).doc

1、1房地产基本制度与政策及相关知识重难点（169）目录1、廉租住房2、经济适用房3、土地使用制度改革、土地用途管制的核心4、建设用地使用权划拨5、房屋拆迁6、资本金比例。7、出让土地房地产项目转让条件。8、商品房交付使用9、房地产广告必须载明：10、紫线、绿线、蓝线、黄线11、注册建造师12、商品房预售条件，商品房销售禁止行为13、商品房买卖合同误差处理：14、出让合同15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：16、施工许可证17、房地产登记218、房地产估价报告及相关资料保管期限19、住房置业担保机构注册资金20、估价机构业务范围21、房地产估价收费计算22、房屋登记权属信息查询23、住房公积金存

2、贷款利率24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。25、房产税26、耕地占用税27、土地增值税28、契税。29、营业税、城建税30、房地产估价师注册管理部门、初审部门。31、住房专项维修资金32、物业服务收费有两种。33、房地产测绘34、地形图比例尺35、几种房产图36、工程造价的构成37、建筑施工图38、建筑物按承重受力方式分类39、污染源340、经济成本41、国库券计算42、货币政策工具 43、货币供给层次44、非银行金融机构45、几种信用形式区别46、金融工具的种类47、商业汇票必须经过承兑才能生效。48、居住区、居住小区和居住组团。49、证券分类50、保险的职能51、统计收

3、集数据的方法52、相对指标53、变形缝54、基础按构造特点的分类55、环境噪音标准56、债券分类 57、保险的种类58、保险原则59、保险合同主体60、物权、用益物权、担保物权61、加成、附加、偷税、抗税、漏税、欠税、462、城市用地按大类、中类、小类进行划分63、抵押范围，条件64、预告登记情形65、定金与违约66、诉讼时效67、会计的基本职能68、会计恒等式69、房地产会计科目表51、廉租住房：面对最低收入家庭；面积原则上不超过当地人均住房面积的 60%,套均 40 平米左右，人均建筑面积 13 平米左右；保障资金来源：地方财政预算安排，住房公积金增值收益， 土地出让金净收益，廉租住房租金

4、专项应用于维护和管理。租金标准由维修费和管理费两项构成。政府定价。2、经济适用房面对中低收入家庭；政府指导价。实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售，单套面积控制在 60以内。满 5 年可转让，单应按照规定缴纳土地收益等价款，政府优先回购。 （1、2 同为保障性住房，面对低收入住房困难家庭提供）政策性住房包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房，面对中等偏下收入住房困难家庭供应。开发企业免交城镇土地使用税、营业税，个人免交印花税，个人继续交契税。3、有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容；土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。4、建设用地使用权划拨：

5、转让有两种方式：受让方办出让手续；不办出让手续，6转让方上缴土地收益；对国企改革中的划拨土地：可采取出让、租赁、作价出资入股和保留划拨土地使用权等方式予以处置。出让或出租，有限责任或股份公司或股份合作制，租赁经营，非国有兼并的；保留划拨，继续公益性的长久，继续国有、一方频临破产、国有独资可保留 5 年。擅自改变用途或连续 2 年未使用，国家收回。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地管理。5、房屋拆迁房屋性质由规划部门确认；监督部门是住房城乡建设主管部门；征收范围确定后，不得新建、扩建、改建和改变房屋用途；补偿范围包括：被征收房屋的价值，搬迁、临时安置的补偿，停产停业损失；除三级暂定资质外，其他资

6、质机构可从事征收征收评估。6、资本金比例。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，其他为 30%。7、出让土地房地产项目转让条件。 （1）交付全部出让金，取得土地证；（2）属于房屋建设的，出让金外，投资 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业或其他建设用地条件。土地变更登记手续完成完毕 30 日内，持转让合同到房地产开发主管部门备案。78、商品房交付使用（1）交付 60 日内，开发商向房地产主管部门报送相关权属变更登记资料；（2）交付时向购买人提供住房质量保证书和住宅使用说明书。保修期从交付之日计算。防水 3 年。9、房地产广告必须载明：（1）开发企业名称；（2）代售的，该机

7、构名称；（3）预售的，许可证号。广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。房地产广告不得：（1）不得以所需时间表示距离；（2）预售不得涉及装修内容；（3）不得以其他项目的形象、环境作为本项目的效果；（4）不得设计融资或变相融资，不得含升值或投资回报的承诺；（5）不得含有办理户口、就业、升学的承诺。10、紫线划定保护历史文化街区和历史建筑；绿线，绿地，绿化用地面积，绿地布局；蓝线，城市地表水、湿地；黄线控制城市基础设施用地。城市、镇规划分为城镇总体规划和详细规划。11、建设工程施工管理文件和质量合格文件上，必须有注册8建造师签字。12、商品房预售条件：（1）项目可转让条件；（2）持有建

8、设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证；（3）确定施工进度和交付日期，预售最低规模不小于栋。取得预售许可需要提供商品房预售方案，内容项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量承担主体和承担方式、住房能量消耗指标和节能措施。预售合同备案的申请人是商品房预售人。商品房销售禁止行为：返本销售、成套住宅分割拆零销售、期房再转让、未得预售许可收定金。13、商品房买卖合同误差处理：（1）误差 3%以内的，据实结算；（2）误差超过 3%的。买受人提出退房的，30 日内连本带息付清；买受人不退的，大于合同面积

9、的，3%的补足，超过 3%白送；小于合同面积的，3%的原价返还，超过 3%的双倍返还。变更规划的，变更确定 10 内通知买房人，15 日不答复的视作同意。未在规定时间内书面通知的，可退房。14、出让合同附件含宗地平面界址图、出让宗地竖向界限、市县政府规划9管理部门确定的宗地规划条件。签订后，60 日内不付款的，解除合同，违约赔偿；60 日内不供地的，解除合同，双倍返还定金。15、估价委员会对估价报告的鉴定包括：（1）估价方法选用（2）估价路线选择（3）估价参数选取（4）估价结果确定16、施工许可证（1）30 万元投资以下，300建筑面积以下，可不办理；（2）建设工期不足 1 年的，到位资金原则

10、上不得少于工程合同价的 50%，超过 1 年的，不少于 30%。17、房地产登记（1）登记机构的职责是查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，就有关登记事项询问申请人，如实及时登记有关事项。（2）预告登记该登记未登记的 3 个月内失效，异议登记 15 日内不起诉的失效。（3）单方申请的情形：因合法建造房屋去得房屋权利；继承、遗赠；（3）因法律文书生效得；（4）房屋灭失；（5）放弃。（4）土地以宗地未基本单位，房屋以基本单元进行登记。（5）登记实现：集体土地上房屋 60 天，国有土地上房屋 30 天，异议登记 1 天，其他 10 天。10（6）收费。住房等级每件 80 元，宅基地收工本费 10

11、元，非住房登记每件 550 元。前者一套一件，后者一次一件。18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于 10 年，要达到估价服务的行为结束。19、住房置业担保机构注册资金不少于 1000 万，担保资金不高于 30 倍。20、二级资质可从事公司上市 A、企业清算 B 以外的业务；三级资质可从事 A、B、司法鉴定 C 以外的业务；三级暂定资质可从事 A、B、C、城镇住房拆迁、在建工程抵押以外的业务。21、房地产估价收费：100（0.005）900（0.0025）1000（0.0015）3000（0。008）宗地估价收费：100（0.004）100（0.003）800（0.002）1000（0.0015）3000（0.0008）22、房屋登记权属信息查询（1）可公开查询。房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况，具体包括房屋自然状况（位置面积用途），权利状况（设定时间类别期限），及司法查封情况。（2）限制查询的信息。权利人、委托人、继承人、受赠人可查询与该房屋有关原始登记凭证。其他可查询直接相关原始资料。23、住房公积金存贷款利率：当年结息日挂牌公告的或其存款利率，往年结转按结息日挂牌公告 3 个月整存整取存款利率利息，6 月 30 日为结息日；贷款利率，一年一定，每年 1 月 1 日。