大型综合超市建设项目可研.doc

1、大型综合超市建设项目可行性研究报告大型综合超市建设项目可行性研究报告1目 录第一章 总论 .11.1 项目名称 .11.2 项目建设单位 .11.3 可研报告编写单位 .21.4 可研报告编制依据 .21.5 研究范围内容 .21.6 项目概况 .31.7 研究结论及建议 .5第二章 背景及必要性 .62.1 项目提出的背景 .62.2 项目建设的必要性 .9第三章 需求分析 .113.1 西安市宏观商业市场特点分析 .113.2 西安超级市场发展趋势与前景分析 .123.3 项目区市场调研及分析 .133.4 项目 SWOT 分析 .20第四章 建设地址及建设条件 .214.1 建设地址 .

2、214.2 项目建设条件 .21大型综合超市建设项目可行性研究报告24.3 社会经济状况 .224.4 项目地配套条件 .23第五章 总体方案设计 .265.1 发展目标 .265.2 发展定位 .265.3 经营策略 .305.4 项目运营模式 .32第六章 建设方案设计 .336.1 设计依据 .336.2 建设内容 .336.3 土建方案 .346.4 无障碍设施建设 .376.5 设备方案 .376.6 公用辅助工程 .40第七章 节能节水 .517.1 设计依据和标准 .517.2 能耗指标计算分析 .527.3 节能措施和效果分析 .527.4 节水和水资源利用 .54第八章 环境

3、影响分析 .558.1 环保设计依据 .55大型综合超市建设项目可行性研究报告38.2 环境质量现状 .558.3 建设期环境影响分析及防治 .568.4 运营期环境影响分析及防治 .588.5 环境影响评价 .59第九章 劳动安全与消防 .609.1 安全卫生 .609.2 消防 .61第十章 项目实施管理与进度安排 .6410.1 项目实施管理 .6410.2 项目招投标 .6510.3 项目建设工期与实施进度安排 .68第十一章 组织机构与人力资源配置 .6911.1 组织机构 .6911.2 人力资源配置 .7011.3 人员培训计划 .71第十二章 投资估算与资金筹措 .7212.1

4、 投资估算编制依据 .7212.2 其它工程费用和取费标准 .7212.3 总投资估算 .7212.4 资金筹措 .74大型综合超市建设项目可行性研究报告4第十三章 财务评价 .7513.1 财务评价依据 .7513.2 财务评价基础数据 .7513.3 财务评价指标的计算 .7713.4 不确定性分析 .7913.5 财务评价综合结论 .80第十四章 风险分析 .8214.1 风险分析概述 .8214.2 项目风险的防范对策 .83第十五章 社会效益分析 .8615.1 改变城市面貌，提高城市品位 .8615.2 改善投资环境，配合经开区发展步伐 .8615.3 吸纳就业人口，缓解城市就业压

5、力 .86第十六章 结论与建议 .8816.1 研究结论 .8816.2 建议 .88大型综合超市建设项目可行性研究报告5附表：财务评价表附图：1、区域位置图；2、项目立面效果图；3、交通示意图；4、停车场平面图。附件：1、营业执照；2、场地证明；3、规划审批证明；4、环境评价；5、交通评价。大型综合超市建设项目可行性研究报告1第一章 总论1.1 项目名称大型综合超市建设项目1.2 项目建设单位本项目建设单位为*连锁商业集团股份有限公司。1.3 可研报告编制依据1、国家有关部门关于项目可行性研究报告的编制内容要求；2、中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；3、国内贸易发展“十二

6、五”规划；4、零售业态分类规范意见（试行） ；5、陕西省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；6、陕西省“十二五”商务发展规划；7、西安市商贸业“十二五”发展规划；8、西安市商业网点发展规划（20042020）；9、项目建设单位提供的背景资料；10、项目调研收集的有关资料；11、工程咨询报告编制委托书。大型综合超市建设项目可行性研究报告21.4 研究范围内容本报告的工作内容是对大型综合超市建设项目进行可行性研究，具体从项目建设的背景及必要性、市场分析、建设地址和建设条件、项目建设方案、项目涉及的职业安全卫生消防、环境保护、节能与节水、机构设置、人力资源配置与培训、项目管理和实施进度安排、投资

7、估算及资金筹措、财务评价、社会效益分析等方面分别进行研究，论证项目实施的可行性。1.5 项目概况1.5.1 建设地点本项目*，交通极为便利。1.5.2 项目业态大型超市1.5.3 建设内容及规模本项目为大型综合超市建设项目，项目拟租赁商业楼 1-3 层区域进行建设，总建筑面积 14612.48m2，包括日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区五部分功能区块，主要建设内容包括：1、日用百货区、生鲜时蔬区、食品区、服装服饰区及仓储区的装修装饰工程。其中日用百货区 4708.92m2，生鲜时蔬区 2000m2、大型综合超市建设项目可行性研究报告3食品区 2951.75m2、服装服饰区 20

8、00m2 及仓储区 2951.78m2；2、购置本项目建设所需设备主要包括储藏设备、运输设备、冷冻设备等共计 15571 台（个、套） 。本项目建成后，将形成超市营业面积 11660.7m2，仓储面积2951.78m2（营业面积及仓储面积均含设备用房、疏散通道、电梯间等辅助用房面积）的经营规模，涵盖大型零售商业所必备的生鲜、时蔬、食品、家化、日用百货、品牌服装等商品结构齐全的大型综合性超市。1.5.4 项目建设期限根据本项目的建设内容、项目建设单位的实际情况，建设期限初步安排为 6 个月，即 2012 年 10 月2013 年 4 月。1.5.5 投资估算及资金来源本项目估算总投资为 1249

9、 万元，其中建设投资 1099 万元，铺底流动资金投资 150 万元。项目所需资金全部为企业自筹。1.5.6 财务评价结论本项目正常运营后，年平均销售收入 9377 万元，年平均总成本费用 8312 万元，年平均利润总额 540 万元，年平均上缴所得税为135 万元，年平均净利润 405 万元，年平均销售税金及附加 525 万元。项目总投资收益率为 33.74%；项目资本金净利润率 25.31%；大型综合超市建设项目可行性研究报告4全部投资财务内部收益率分别为 29.13%（所得税前）和23.20%（所得税后） ，均高于设定的基准率；全部投资财务净现值为1402 万元（税前）和 972 万元（

10、税后） ；投资回收期分别为 5.34 年（所得税前，含建设期 1 年）和 6.09 年（所得税后，含建设期 1 年）。项目盈利能力分析显示本项目财务盈利能力较好；盈亏平衡分析和敏感性分析都显示项目具有一定的抗风险能力。1.6 研究结论及建议本项目的建设符合国家政策和行业发展规划的要求，能够带动我市大型零售商业的发展，大大改善北城的居住消费环境，改善投资环境，推动零售商业发展及城市建设，还将解决 250 人的就业问题。项目经济和社会效益分析显示本项目具有良好的经济效益和社会效益。综上所述，本项目是可行的。建议项目建设单位认真做好项目建设前期准备工作，加紧办理相关手续，做好各项组织管理工作，加快工程进度，争取早日建成投入运营，给企业和社会带来更多的效益。