房地产开发报批报建节点流程(超详细).doc

1、1名门地产（郑州市农业路项目）开发报批报建节点流程节点规定：序号 节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别净地开发一、项目拓展（一）、土地获取1发展中心/城市公司向集团提供意向项目信息 发展中心/城市公司2 市场调研和资料搜集 发展中心/城市公司3 编制公司战略意图、市场假设及客户定位报告 营销中心4 成本估算报告 成本中心5 项目预可研报告 发展中心6 项目可行性研究报告 发展中心7 可研阶段目标成本 成本中心8 会议审核及论证形成公司投资决议 运营办公室修规初步方案总平面（满足日照及停车配建） 外联取得修规初步总平审查意见 外联取得交通影响评价设计通知书 外联编制交通评价报告 外联交

2、评审核组织专家评审会 外联取得交通规划审查意见批复 外联编制控规 外联控规上会（专家评审会、规划局业务会、市长联审联批会） 外联取得控规批复文件 外联规划用地测量出具定界图 外联取得建设用地规划设计条件 外联土地确权 外联1.测量定界 外联2.地籍调查、四邻盖章确认 外联3.出具地类分析 外联4.报市政府审批 外联5.办理村委会权属的土地证 外联办理土地使用权注销 外联不能办理确权的应办理土地收储 外联编制改造方案及市城改办审查意见 外联改造方案报市政府的批复意见 外联2序号 节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别办理土地评估报告和界址测绘图 外联办理土地出让前置条件意见书 外联1.区

3、政府对改造项目出具的承诺书 外联2.区政府对市房管部门发函办理出让前置条件 外联3.办理市房管局复函明确配建保障房情况及回购价格 外联4.区政府报市政府关于审批改造方案的红头文件的请示 外联5.经区政府、办事处、指挥部、村委会、村组盖章的建设方案 外联6.村民代表大会决议表决通过建设方案及安置房户型，附安置房住宅面积统计表（显示楼号、户型编号、套型及面积、套数并附所有单套户型图）7.村基本情况汇总表8.城中村改造商品房开发统计表9.人口基本情况统计表（花名册）须区政府、区城改办、办事处、指挥部、派出所、村委会、村组盖章土地组卷并区政府组织开会审议 外联报市国土部门业务会审核、局大会审议并出具会

4、议纪要 外联国土部门出具请示报市政府审批 外联报国土厅审批备案、报国土部存档 外联办理土地出让公告 外联9 投标保证金准备 财务中心 C10 落实投标保证金缴纳时间 财务中心 B11 缴纳招拍挂土地保证金 财务中心 D制作土地招拍挂标书 外联取得招拍挂竞买资格确认单 外联12 竞价并取得中标通知书或成交确认书 发展中心/城市公司 C（二）、注册项目公司（或指定已成立的项目公司）13 准备项目公司注册所需的资料 管理中心/城市公司 B14 确定项目公司注册代理公司并签订合同（或确定自行办理） 筹备组/城市公司 D15 项目公司注册领取营业执照，获得公章 筹备组/城市公司 D（三）、土地出让合同签

5、订及土地移交土地出让合同签订前的准备工作3序号 节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别16 了解签订土地出让合同政府内部的流程和审批程序 发展中心/城市公司 C17 了解签订土地出让合同中需要公关的难点和关键人物 发展中心/城市公司 C18 公司领导明确是否按时缴纳土地出让金及土地契税 运营办公室 B19 预计土地出让金缴纳时间 D20 确定是否延后签订土地出让合同，若延后进行政府公关 发展中心/城市公司 C21 缴纳土地测绘费 财务中心 D22 缴纳土地评估费、公正费 财务中心 D23 土地出让合同签订 发展中心/城市公司 C24 与政府协商确定土地移交时间 发展中心/城市公司 C2

6、5 督促政府完成地块四邻边界确认（勘界与地形测绘）与地方关系协调 发展中心/城市公司 C26 支付剩余土地价款 财务中心 C27 缴纳契税及公证、土地评估、土地测绘、地籍调查费 财务中心 C28 督促政府场地内现有强弱电、管线迁移及附属物拆除 发展中心/城市公司 C29 场地移交 发展中心/城市公司 B（四）、办理用地规划许可证办理发改委立项和备案审批 外联提报书面申请及相关资料、填写建设用地规划许可证申请表 外联批前公示（现场公示）交纳公示费、公示期 10 天 外联取得建设工程用地规划许可证 外联30获得地块的地形图、规划定界报告、完成地籍调查等 发展中心/城市公司 C31 领取建设用地规划

7、许可证申请表 发展中心/城市公司 C32 递交建设用地规划许可证申请表 发展中心/城市公司 C33 办理建设用地规划许可证报刊公示 发展中心/城市公司 C34 建设用地规划许可证行政审批 发展中心/城市公司 C35 取得建设工程用地规划许可证 发展中心/城市公司 A（五）、办理国有土地使用权证资料准备36 准备出让合同、用地规划证、宗地图等资料发展中心/城市公司 D37 已缴纳的土地出让金及税费缴纳凭证 财务中心 D38 地籍调查表 发展中心/城市公司 C国土部门审核并注册登记报县、市人民政府或行政职能区管委会签批 外联4序号 节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别取得国有土地使用权证

8、 外联39 领取土地证办理申请表 发展中心/城市公司 C40 提交土地证办理申请表 发展中心/城市公司 C41 土地证办理行政审批 发展中心/城市公司 C42 领取国有土地使用权证 发展中心/城市公司 A（六）、办理银行贷款43 合作银行沟通并确定合作方 财务中心 D44 准备合作方所需资料（建设用地规划许可证、国有用地使用权证） 发展中心/城市公司 C45银行接受申请，委托评估机构对项目进行评估；公司委托土地评估机构对土地进行评估财务中心 D46 支行递交省分行上会审批（低密度项目需增加递交总行审批） 财务中心 D47 签定借款合同，办理土地抵押登记 财务中心 D48 下贷 财务中心 D二、

9、项目启动49 编制项目运营目标书 运营办公室 B（一）、构建项目团队50 召开项目启动会 运营办公室 B51 构建项目团队 运营办公室 B52 确定项目管理架构 运营办公室 B53 人员配备 运营办公室 B54 人员培训 运营办公室 B（二）、项目启动阶段成果55 根据项目建议书编制项目定位报告（需包含以下内容） 营销中心 C55.1 规划方案及规划指标介绍 技术中心 D55.2 产品需求和建议 营销中心 D55.3 售楼部、商业、公共部位及住宅配置标准 营销中心 C55.4 项目开发及销售计划 营销中心/工程中心 C56 项目实施计划 运营办公室 B57 售楼处/样板房/展示区的选址/定位与

10、开放计划 营销中心 C57.1 售楼部、样板区的选址 营销中心 C57.2 售楼部的面积规划、功能分区，内外风格的具体要求 营销中心 D57.3 景观展示区的具体要求 营销中心 D57.4 售楼处的开放计划 营销中心 C57.5 样板房及景观展示区的开放计划 营销中心 D58 成本分析、价值分配及目标成本预设包含各类成本预测分析 成本中心 D58.1 土地费用成本分析（可售） 成本中心 D5序号 节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别58.2 建安成本分析（可售） 成本中心 D58.3 行政事业性收费及规费分析（可售） 成本中心 D58.4 营销费用分析（可售） 成本中心 D58.5

11、管理费用分析（可售） 成本中心 D58.6 期间不可预见费分析（可售） 成本中心 D58.7 价值分配 成本中心 D58.8 目标成本预设 成本中心 D58.9 总成本，可售面积单方成本 成本中心 D59 方案设计任务书 技术中心 C60 景观方案设计任务 技术中心 C61 方案设计单位确定 成本中心 C62 施工图设计单位确定 成本中心 C63 交评单位确定 成本中心 C64 地勘单位确定 成本中心 C三、规划设计（一）修建性详细规划（含概念性方案设计）65 项目市场初判、初步产品定位 营销中心 D66 拟定概念方案规划设计任务书 技术中心 D67 确定参与概念方案规划设计单位 成本中心、技

12、术中心 C68 规划条件、参考资料整理编辑 技术中心 D69 概念放案规划阶段工作确认函签署、发出任务书及相关资料 技术中心 C70 拟定方案规划设计合同及审批（包含修详、建筑方案） 成本中心 C71 概念方案规划工作过程管理 技术中心 D72 概念方案规划成果评审、确定修详规设计方向及合作单位 技术中心、成本中心 C73 协调政府有关部门、确认规划方案发展方向 技术中心 D74 方案规划及修详规调整 技术中心 D75 调整后第二轮方案汇报 技术中心 D76 完成初步方案文本（内含外立面不少于三种风格的立面效果图） 技术中心 D77 方案文本司评 技术中心 C78 司评后方案文本调整完成 技术

13、中心 D79 设计院出具书面方案文本 技术中心 C（二）修详规方案审批根据修规方案总平和地下车库平面申报交评外联市规划部门审核后出具交评设计通知书 外联交评报告编制完成后经审核组织专家评审 外联取得市规划部门出具的交评审查意见 外联6序号 节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别修规设计方案文本报区或市规划部门审查 外联组织召开修规方案专家评审会并取得会议纪要 外联报市规划部门局长业务会审核通过并取得会议纪要 外联由区或市规划部门出具修规审查批复 外联80修详规报审表申领、表单填写（准备修详规报审资料） 发展中心/城市公司 C81 修详规报审 发展中心/城市公司 C82 与政府规划部门沟

14、通（规划科） 发展中心/城市公司 C83 修详规审批 发展中心/城市公司 C84 交评 技术中心 D85 日照分析 技术中心 D（三）修详规方案征询及审批86 水务审批意见书 发展/技术/城市公司 C87 供电审批意见书 发展/技术/城市公司 C88 燃气审批意见书 发展/技术/城市公司 C89 消防审批意见书 发展/技术/城市公司 C90 人防审批意见书 发展/技术/城市公司 C91 交通审批意见书 发展/技术/城市公司 C92 通讯审批意见书 发展/技术/城市公司 C93 取得总平面规划方案批复 发展/技术/城市公司 B94 取得修建性详规批复 发展/技术/城市公司 A（四）可行性研究报告

15、编制95 选定立项报告编制代理单位 发展中心 D96 项目立项报告书编制 发展中心 D97 项目建议书审批 发展中心 D98 办理项目立项，领取 IC 卡 发展中心 D99 提出方案版成本目标及销售成本价预测表 成本中心 D（五）施工图设计100 地质勘探初勘 城市/项目公司 D101 地质勘探详勘 城市/项目公司 D102 完成桩位图和基础施工图 技术中心 D103 完成施工图设计 技术中心 D104 取得施工图审查意见书 发展中心/城市公司 B（六)办理建设工程规划许可证办理文物勘探取得文物考古发掘意见书外联办理人防技术核定 外联人防按技术核定要求设计出图 外联人防施工图审查 外联7序号

16、节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别办理人防设计文件备案书 外联办理抗震设防审批书 外联办理建筑节能评审、取得审查合格意见书 外联办理环评取得环境评估报告意见书 外联办理建设开发规模、取得套型比例批复文件 外联办理项目名称审批取得批复文件 外联办理绿地率审核意见 外联办理技术指标复核及日照分析 外联申报办理工程规划证资料 外联批前公示（公示期 10 天）规划部门网站公示及现场公示（需交纳公示费） 外联审核签批后信息输入微机、缴纳城市基础设施配套费和墙改基金 外联报建平面图规划部门盖章、取得工程规划许可证 外联批后公示（10 天） 外联办理规划放线 外联105 准备资料 发展中心/城市

17、公司 D106 缴纳城市基础配套设施费 财务中心 D107 申领建设工程规划许可证 发展中心/城市公司 A（七）配套专业施工图设计市政配套报装（主体封顶后）供水报装 外联1.申报及现场勘察 2.给水系统图审核3.供水设计 4.审核、领取图纸 5.工程预算、签订施工合同 6.支付工程费、监理费、社保费后进场施工 7.水力监测 8.工程验收 9.安装计量表 10.立户归档外联供电报装 外联1.申报及现场勘察 2.制定供电方案双方盖章 3.供配电设计 4.供配电施工图审查 5.电气设备招投标 6.签订施工合同进场施工 7.工程验收、实验、排接8.签订供用电合同9.安装计量表10.送电外联天然气报装8

18、序号 节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别1.申报及现场勘察 2.燃气施工图设计3.图纸会审 4.出预算并签订施工合同5.支付施工费和监理费后进场施工 6.工程验收 7.碰管作业 8.挂表 9.置换通气外联供暖报装 外联1.报装及现场勘察 2.施工图设计 3.施工图及暖通系统审查 4.签订施工合同5.支付施工费后进场施工 6.工程验收7.取得供热指令 8.签订供热协议外联办理市政配套设施建设工程（管线）规划许可证 外联108 供电方案设计 技术中心/城市公司 C109 燃气方案设计 技术中心/城市公司 C110 给水方案设计 技术中心/城市公司 C111 通讯方案设计 技术中心/城市

19、公司 C112 小区综合管网图 技术中心/城市公司 C市政配套施工图113 供电施工图 技术中心/城市公司 C114 燃气施工图 技术中心/城市公司 C115 给水施工图 技术中心/城市公司 C116 通讯施工图 技术中心/城市公司 C117 人防施工图 技术中心/城市公司 C118 施工图内部交底 技术中心 D（八）完成施工图设计119 提出施工围墙包装方案 营销中心 D景观设计120 景观设计单位确定 成本中心、技术中心 C121 完成景观概念方案设计并交底 技术中心 D122 完成景观扩初设计并交底 技术中心 D123 完成景观施工图设计并移交 技术中心 D售楼部及样板房设计124 售楼

20、部及样板房设计单位确定 成本中心、技术中心 C125 发出方案设计任务书 技术中心 C126 售楼部改造及样板房装饰方案设计 技术中心 D127 完成精装修方案设计并交底 技术中心 D128 完成精装修施工图设计并移交 技术中心 D公共部分精装设计129 公共部分精装设计单位确定 成本中心、技术中心 C130 公共部分精装方案设计 技术中心 D131 公共部分精装施工图设计 技术中心 D9序号 节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别外幕墙设计132 幕墙设计单位确定 成本中心、技术中心 C133 外幕墙方案设计 技术中心 D134 外幕墙施工图设计 技术中心 D智能化设计135 智能化

21、设计单位确定 成本中心、技术中心 C136 智能化方案设计 技术中心 D137 智能化施工图设计 技术中心 D泛光照明设计138 泛光照明设计单位确定 成本中心、技术中心 C139 泛光照明方案设计 技术中心 D140 泛光照明施工图设计 技术中心 D护窗栏杆、百叶、窗型图设计141 护窗栏杆、百叶、窗型图设计 技术中心 D小区及地下室导视系统设计142 设计单位确定 成本中心、技术中心 C143 签定导示系统设计合同 成本中心 D144 完成导示系统设计并移交 技术中心 D四、施工准备145 文勘 发展中心/城市公司 D（一）三通一平工程146 场地平整单位确定 项目公司、成本中心 C147

22、 场地平整 项目公司 D148 施工用水报装 项目公司 D149 临水设计、 项目公司 D150 临水合同 成本中心、项目公司 C151 临水施工、碰管 项目公司 D临水验收、挂表通水152 基建电 项目公司 D153 临电供电方案 项目公司 D154 临电设计、审核 成本中心、项目公司 C155 临电合同 项目公司 D临电施工临电验收、挂表送电156 临时路 项目公司 D157 临时路方案 项目公司 D158 临时路实施 项目公司 D（二）场地测量159 场地测量单位确定 成本中心/项目公司 D160 场地测量 项目公司 D10序号 节点工作成果 主责单位 完成时间 节点管控级别161 放线

23、钉桩 项目公司 D162 场地方格网标高测量 项目公司 D163 地下物探测 项目公司 D（三）现场临时设施164 临时办公用房（总包实施） 项目公司 D165 制定办公用房方案 项目公司 D166 现场办公房搭建 项目公司 D167 办公用房的机电安装、网络 项目公司 D168 临时围墙 项目公司 D169 临时围墙方案 技术中心 D170 临时围墙施工单位确定 成本中心 D171 临时围墙实施 项目公司 D办理施工围墙占道许可证（四）工程前期施工合同总承包合同172 总承包标段划分方案 项目公司 D173 施工单位考察 成本中心/项目公司 C174 总包合同定标 成本中心 D175 总包合

24、同签订 成本中心 D监理合同176 考察监理单位 成本中心/项目公司 C177 监理单位招标 成本中心 D178 签订监理合同 成本中心 D179 总包、监理单位合同交底 成本中心 A土石方工程施工合同180 考察土石方单位 成本中心/项目公司 C181 土石方工程招标 成本中心 D182 确定土石方施工单位 成本中心 D183 签订土石方施工合同 成本中心 D支护降水施工合同（方案与施工同步招标）184 单位约谈 成本中心、技术中心 C185 方案与价格评定 成本中心、技术中心 C186 合同签订 成本中心 D桩基工程合同187 单位约谈 成本中心 D188 确定施工单位 成本中心 D189 合同签订 成本中心 D190 选型定版清单 技术中心 D前期样板间相关甲供材料/设备合同