1、途家模式解读一、途家成功的市场基础1、 中国的空置房已经达到数千万套，有一说法是 5000 万套途家把空置的原因分为四种：（1）房东购房的目的就是为了季节性的旅游，买的时候就知道它会长期空在那里；（2）房东购置房屋的目的是为了投资，把房子囤积在手里等房价上涨；（3）房东已经将房子用于出租，但每年会有几个月的寻租期空置；（4）开发商制造后因为种种原因还没有卖出去的房子。2、中国潜在的度假租赁市场可能高达数百亿3、中国的人均 GDP 超过 6000 美金，已经到了度假需求爆发式增长的阶段4、中国的中高端酒店相对缺失途家做过调查：中国的三星级及以下连锁酒店和五星级酒店模式已相对成熟，但四星级酒店等中
2、间市场相对空白。因此途家定位在中高端，其房价高于同一区域的经济型连锁酒店，低于五星酒店。5、中国的非酒店住宿行业档次有极大提升空间二、途家经营模式1、途家运营模式游客业主交易平台管家平台订单通知 入住信息服务交换体系及系统房产业主开发商高品质酒店服务 &互联网信息服务交换式入住线下服务提供信息产权带租约有管家开放式、不受限制2、多方合作互利：途家 VS 业主：1、 途家从业主手中免费获取房源，与业主平分租金收益；2、 业主选择途家托管服务，实现闲置房屋的租金收益，并可以通过提前预约，以托管房屋的租金收益兑换享受异地房屋使用权，3、 业主选择途家管家服务，将房屋的闲置时间按照一定比例兑换成异地房
3、屋使用权，提高房屋的利用价值；而途家处置该房屋的时间段，交给业主的只是异地房屋使用权，没有金钱；途家 VS 开发商：1、 途家与开发商合作，获取更多房源，扩大市场规模；2、 开发商通过途家有管家、带租约、可交换的成功品牌效应，实现项目快速销售；3、 如果是清水交付的房源，需要开发商、业主和途家三房约定由谁来完成房屋的装修，以达到途家的出租要求标准；4、 途家承诺业主一定的租金回报，剩余收入全部归途家。途家 VS 租赁者：1、 中国四星级酒店等中间市场相对空白，因此途家定位在中高端，其房价高于同一区域的经济型连锁酒店，低于五星酒店，市场需求空间大；2、 租赁者看中途家打造的高品质个性化居住环境，
4、享受出游地家庭式、个性化的居住体验。三、途家与房企合作的“芯片”效应与途家合作的房企，大多都会努力宣传这种合作，而且讲法各有不同。比如奥园宣传：“买一套公寓，全世界免费住业主在一个城市购买的奥园物业，将可以获得途家管理的任一城市度假房屋居住权利。”而蓝光的“蓝途公寓”则这样宣传“线上途家网可以预定房源，住户拥有蓝途专属的社交平台、社区电子商务平台，而线下小区内还有咖啡厅、会客室等公共空间，因此蓝途公寓时真正意义上的的 O2O 服务式公寓。”途家模式就类似于一个“Intel inside”芯片，房企类似于造 PC 的厂家，拿过去后可以根据自己的特点做不同宣传。有的房企拿过去以后，主推的是“交换”
5、；有的房企主推的是售后服务；有的房企主推的是经营回报。还有的房企会在周边自己再拓展一些别的服务。针对不同的客群和不同的地域，不同的房企会有不同的宣传，这类似于一种化学变化。四、途家如何选择和改造合作房源1、选择房源的 2 个维度和多种标准（1）区域维度选择A、选择交通方便的地方：机场、高铁是优选区域；B、选择有旅游特色的地方；C、看该区域住宿业的饱和度。（2）合作对象维度选择A、与开发商的两种合作模式： 尾盘经营。如果开发商做了 4 栋楼，3 栋销售出去，第四栋剩下 300 套卖不出去，又舍不得降价。考虑到成本大部已经收回不急卖，占用成本又很厉害，于是就找到途家经营。途家会对房屋进行 “相对标
6、准化”改造后统一管理； 前期介入设计。开放商在设计之初就想到了去化难，和途家商量合作问题。比如 27 平和 32 平的公寓，购买成本有差异而租金无差异，途家会建议做 27平的。途家参与设计后，产业链被打通。途家参与设计并保障出租，投资者因为有途家兜底而愿意投资，该楼盘的去化会加快。B、小规模业主合作：选择熟悉的区域，入住率太高的高端小区不接，不方便管理。C、与已有经营方合作：在北京等区域，房源获取很有难度，已经有经营方在经营了，途家的选择的合作方式一般是：经营方把房源放在途家平台上，途家给它带订单。2、 改造房源：相对标准化标准化房源管理与个性化居住体验之间的平衡，途家的策略是：相对标准化。（1）硬件角度：城市里相对标准化、旅游地产品则可以新奇特；（2）品质标准化：装修标准与房价挂钩。2014 年 7 月，途家网宣布获得 1 亿美元 C 轮融资。在这之前，途家网已经完成A 轮和 B 轮融资，两轮融资总额达 4 亿元人民币。投资方包括光速创投、国际度假公寓公司 HomeAway 和携程网等。
