2017年江苏省房地产估价师《制度与政策》：房屋征收评估原则考试试卷.docx

1、2017 年江苏省房地产估价师制度与政策：房屋征收评估原则考试试卷本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、某类商品房 20042008 年的售价分别为 6000 元/m2、6300 元/m2、6678 元/m2、7212 元/m2、7645 元/m2。利用平均增减量法，该类商品房 2009 年的价格为（）元/m2。A7974.00B8023.00C8056.25D8078.00 2、已知某宗收益性房地产，使用期限为 40 年时，价格为 700 元/m2

2、，此时报酬率为 8%；如果使用期限为 50 年，则其价格为 810 元/m2，则此时的报酬率为_。A6%B7%C7.5%D6.5%3、某大厦总建筑面积 10000m2，房地总价值 6000 万元，其中，土地总价值2500 万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 180 万元，建筑面积为 240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为（）。A2.4%B3.0%C3.8%D7.2% 4、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是。A：投资价值B：谨慎价值C：快速变现值D：市场价值E：工业用地的监测点评估价格5、下列关于房地产泡沫的表述

3、中，错误的是（）。A市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性D金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成 6、建设工程发生质量事故，有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。A：24hB：30hC：36hD：48hE：执行层的组织协调 7、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。A：用途B：建筑规模C：容积率D：绿地率E：工业用地的监测点评估价格 8、动产拍卖的成交一般以_为标志。A拍卖标的物财产所有权的转移B拍卖标的物实际占有的转移C拍卖过程中最高应价者的确定

4、D拍卖合同的签订 9、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是。A：需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度B：需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量C：需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值D：需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值E：执行层的组织协调 10、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值最大C流动性差和价值最大D不可移动和用途多样11、某宗房地产的总价值为 5000 万元，其总地价为 2000 万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为 90 万元，该部分的

5、建筑面积为 200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。A1%B1.5%C2%D2.5% 12、假设某类住宅价格从 3000 元/m2，下降到 2800 元/m2，其需求量从 900 套上升到 1000 套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。A-1.33B-0.66C0.66D1.53 13、下列关于土地使用权划拨的含义，表述不正确的是。A：建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将士地使用权无偿交给土地使用者使用的行为B：除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等

6、经营活动C：取得划拨土地的使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续D：在国家没有法律规定之前，在城市范围內的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按出让土地进行管理E：房地产估价机构必须加盖公章14、某投资市场的平均收益率为 12%，银行贷款利率为 5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为 0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（）。A3.5%B5.17%C7.75%D8.59% 15、为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是，交易目期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3500

7、 元，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的 6和 3。自 2008 年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨 0.3，则该可比实例修正调整后的价格为元。A：3673.20B：3673.68C：3790.43D：3792.93E：工业用地的监测点评估价格 16、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是。A：投资公司B：股份有限公司C：有限公司D：股份公司E：执行层的组织协调 17、直线趋势法 y=a+bX 中的常数 a、b，是由（）决定的。A房地产的历史价格资料B房地产的未来价格资料C房地产

8、的现实价格资料D估价师选取的现时和未来的价格资料 18、估价时点应与_的日期相一致。A签订估价合同B开始估价作业C完成估价报告D估价结果所属 19、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到5% ，所需费用约占总投资的 1.0%2.0%C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应

9、、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等 20、增加公共设施的使用者人数并不会引起该设施成本增加，说明公共设施具有。(2008 年试题)A：非竞争性B：非排他性C：竞争性D：排他性E：执行层的组织协调 21、预计某宗房地产未来第一年的净收益为 18 万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加 1 万元，该类房地产的资本化率为 8%，该房地产的价格为_万元。A225.00B237.50C381.25D395.83 22、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从_之日起计算。A工程竣工B物业验收合格C购

10、房人实际入住D开发企业向购房人交付房屋23、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。A：独一无二性和易受限制性B：价值量大和难以变现性C：独一无二性和价值量大D：易受限制性和难以变现性E：工业用地的监测点评估价格 24、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是。A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B：市场上能找到充分房地产历史价格资料C：房地产在过去无明显的季节变动D：政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格E：工业用地的监测点评估价格25、产生房地产价格泡沫的基础是。A：土地稀缺B：城市化进程快C：投机需求膨胀D：过度放贷E：

11、借款合同二、多项选择题（共 25 题，每题 2 分，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括。A：物业管理B：运营管理C：设施管理D：资产管理E：组合投资管理 2、下列说法正确的是_。A可比实例肯定是交易实例B交易实例肯定是可比实例C可比实例不一定是交易实例D交易实例不一定是可比实例3、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有_。A风险因素B资本化率C通货膨胀率D投资利润率E资金总额 4、根据房地产市场自然周期的理论，商品

12、房租金增长率上升是处于自然周期的_。A第一阶段B第二阶段初期C第二阶段后期D第三阶段E第四阶段5、下列关于票据贴现的说法有误的一项是_。A票据贴现是在业务发生时即从票据面额中预扣利息B票据贴现的债务人是持票据贴现的人C票据贴现是贷款业务的一种D票据贴现的期限一般较短 6、股份制包括等企业组织形式。A：无限公司B：有限公司C：两合公司D：股份有限公司E：合伙企业 7、房地产专业估价的特点有。A：由政府有关部门完成B：具有公信力C：是一种综合意见D：不用承担法律责任E：实行有偿服务 8、基准地价是城市中均质区域内的土地_。A最低价格B最高价格C平均价格D成交价格 9、下列关于住房公积金缴存的说法中

13、，正确的是_。A我国住房公积金缴存实行动态调整机制B住房公积金缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行，一般不低于 5%C住房公积金缴存的对象包括城镇企业中的离退休职工D住房公积金缴存基数是职工本人的月平均工资，包括 6 部分E职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数每年核定一次 10、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是（）。A房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置

14、、交通、环境景观等的优劣D估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解11、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有_。A资金时间价值是资金的增值特性使然B利率是资金时间价值的一种标志C从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿D即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较E资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等 12、某套住宅的套内建筑面积价格为 2600 元/m2，已知使用面积为 58m2，套内建筑面积为 67m2，应分摊的共有建筑面积为 6m2。该套住宅的建筑面积价格为（）元/m2。A2600.00B

15、2386.30C2832.84D3003.45 13、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。A：单位比较法B：市场提取法C：分解法D：工料测量法E：指数调整法14、刘某在 1 年前获得一笔月还款额为 800 元、期限为 5 年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为 1200 元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为 100 元，则其月均收入至少应为_元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.00 15、国土资源部令第 33 号规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取方式出让。A：拍卖B：招标C：挂牌D

16、：双方协议E：直接定标 16、国外研究表明，房地产的经济寿命与其相关。A：建筑结构B：所在区域C：使用性质D：使用过程E：借款合同 17、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为 6000m2 的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为 3000 元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85 元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为 0.85，经营成本为租金收入的 30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。A23.80%B20.23%C19.70%D18.96% 18、在总登记之后，产权发生继承、买卖、赠与、交换、分拆、转让等情节，必须办理产权过户手续，即：_。A他项权利登记B转移登记

17、C变更登记D注销登记 19、网络图有表现形式。A：单代号网络B：双代号网络C：复合网络D：时标网络E：三维网络 20、投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的。A：位置固定性B：不一致性C：适应性D：相互影响性E：借款合同 21、中国房地产估价师学会的英文缩写为_。ACIREABIREACCREACNDCNIRE 22、不属于房地产投资的物业类型是_。A居住物B商用物业C工业物D农业物业23、中华人民共和国物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起个月内未申请登记的，预告登记失效。A：3B：5C：6D：8E：执行层的组织协调 24、某家庭申请了 25 万元 10 年期住房抵押贷款，年利率为 6。该家庭在按月等额偿还 4 年后于第 5 年初一次偿还了本金 6 万元，则从第 5 年开始该家庭的月还款额减少了元。A：994.37B：1016.81C：1255.16D：1387.24E：借款合同25、房产测量的成果包括。A：房产簿籍B：房产数据C：房产测量要求D：房产图集E：房产测量规范