成都商业地产IFS案例分析.ppt

1、成都IFS案例分析,目录,项目概况,成都国际金融中心项目位于大慈路以南，红星路以东，江南馆街以北，纱帽街以西，为香港九龙仓投资的西部地标性建筑。成都国际金融中心集旗舰购物中心、超五星级酒店、高端写字楼、高档酒店式公寓及高品位住宅于一身。购物中心拥有近300家商铺，其中90个为首驻成都品牌。,20万购物中心,甲级写字楼,甲级写字楼,高端酒店,高端住宅,商业定位,IFS是成都最高端、最国际化的购物中心，集购物、娱乐、餐饮、休闲、艺术于一身的一站式消费目的地。,外部动线,IFS,IFS,大慈寺路,江南馆路,红星路,东大街,纱帽街,地铁2号线,地铁3号线（在建）,春熙路站,纱帽街站,纱帽街北站,红星路

2、口站,红星路广场北站,地面交通,地铁,IFS交通四通八达，十分便捷，通过红星路、纱帽街可进入东大街和大慈寺路等快速通道；公交线路：周边有4个公交站台，19条公交路线，通达成都各地区；地铁：2、3号线出入口春熙路站位于IFS主入口南端，地铁人群也可通过地下通道直达IFS。,外部动线,人流动线,车流动线,主入口，此处不仅可到达1楼，还可通过跨层电梯直通3楼，通过下沉式广场到达负1楼和负2楼,地铁2.3号线地面出入口，人群可通过地下通道无缝连接购物中心负1、2楼,此入口位于红星路和大慈寺路的交叉口,此入口正对大慈寺路，可通过跨层电梯到达3楼,此入口正对纱帽街，离停车场出入口很近，乘客可在此下车进入购

3、物中心,此入口正对江南馆街,停车场出入口,停车场出口,卸货区、停车场入口,红色区域内为3楼，车辆可通过位于纱帽街的高架到达,上3楼,这两处为购物中心3楼入口,IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。,内部水平动线,IFS1楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个；3楼有3个出入口。采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效地避免商业死角。,出入口,出入口,1层,2层,3层,4层,内部水平动线,负1层有1个地铁出入口；负2层1个地铁出入口，并设

4、有专门的落客区，乘客可直接乘车至此。采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，可有效避免商业死角。,地铁出入口,地铁出入口,5层,6层,负1层,负2层,乘客落客区,内部垂直动线,内部设有6个中庭，每层至少有5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通达性；并设有跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能够快速到达目的地。,观光电梯,手扶电梯,小结,小结：地面交通便捷，四通八达。公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利。地铁：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为IFS带来大量人流。水平动线：采用“回”字型动线，人流动线较简单

5、。垂直动线：商场内设置众多扶梯和观光电梯，保障商场垂直通达性。,1.总体配比,IFS主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。,2.LG2业态配比,负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场吸引了众多人群，为整个商场聚集了人气。,主力店：冰悦滑冰场面积约3000，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全。Great顶级超市面积4000以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。

6、H&M面积约2500，首次售卖H&M家居系列产品。,3.LG1业态配比,负一楼业态主要以服饰和鞋、箱包为主；该层的大食代美食广场提供各式美食，可起到留住客群的作用。,主力店：大食代美食广场目前里面只要少部分商家开业。H&M面积约2500，首次售卖H&M家居系列产品。,4.L1业态配比,一楼主要为国际奢侈品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨层旗舰店。,主力店：Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier、三星

7、,二楼主要为国际奢侈品牌，以鞋、箱包为辅；云集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等跨层旗舰店。,主力店：Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier,5.L2业态配比,6.L3业态配比,三楼95%是奢侈珠宝、钟表、配饰店，该层的国际精品百货Lane Crawford (连卡佛)是其继香港、北京、上海之后开始的全新门店。,主力店：Lane CrawfordLane Crawford是香港老牌的高档百货店。目前该店只有化妆

8、品区开始营业。,7.L4业态配比,四楼以时尚服饰为主。,主力店：Lane CrawfordLane Crawford是香港老牌的高档百货店。目前该层Lane Crawford尚未营业。,8.L5业态配比,五楼以时尚服饰为主。,主力店：上井精致料理未开业优衣库面积近2000，是成都最大门店。,9.L6业态配比,六楼以电子数码产品为主，并开设UA(IMAX)影院。,主力店：UA(IMAX)是目前成都地区规模最大、设备最先进的室内影院之一，隶属香港 UA 国际院线集团。优衣库面积近2000，是成都最大门店。,10.L7业态配比,七楼为雕塑花园及餐饮店。,11.小结,小结：IFS业态以服饰为主，并且云

9、集Chanel、Dior、Fendi、Giorgio Armani、LV、Prada、Valentino、Roger Vivier等超过100家全国/成都旗舰店。冰悦滑冰场、Great顶级超市、大食代美食广场、连卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能够吸引人群，为商场聚集人气，从而带动整个商场的消费。餐饮业态比重太小，不利于留住客群。开业较仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业。,项目特色,亮点一：熊猫元素与本土元素熊猫结合，邀请美国专业设计师劳伦斯打造的高达15米的户外熊猫“I am here”，憨态可掬的形象给人留下深刻印象。1月14日至2月15日举办的“大熊猫艺术及慈善公益项目”给IFS带来

10、更多艺术气息，也吸引了大量人流至此。,亮点二：空中花园坐落在商场七层的空中花园、雕塑庭院和艺术展览馆，给顾客带来愉悦的购物体验和生活享受，艺术展览馆将展览全球知名艺术家最前沿及最有感染力的艺术作品。,项目特色,亮点三：跨层电梯主入口设置跨层式电梯，直接将客流带上3F，下沉广场连通-1F，左侧大门可以直接进入1F。从入口处便将客流引入3F和-1F，一方面实现客流的最大化集中，另一方面也满足了消费者的喜好需求。商场内部，设有多部手扶电梯和观光电梯可快速实现上下楼层的需要，并设置了-2F至1F、1F至3F、3F至5F的跨层式电梯，方便客户快速达到目的地。,跨层式电梯,观光电梯,下沉广场,项目特色,亮

11、点四：动线设计采用“回”字型动线，围绕中间商铺形成单一动线，简单清晰，形成人流回路，避免商业死角。,连廊的设置，每隔一段距离（约5米左右）设有连廊，连接两边的商铺，方便顾客来回购物。,项目特色,亮点五：中庭设置6个挑空式的中庭，给人很强的空间感和舒适感；多个中庭设有手扶电梯，能够有效地疏导人流；采用室内灯光与自然采光相结合的方式，既能节约能源又能给人贴近自然的感受。,项目特色,亮点六：真冰场约3000平米的冰悦真冰场，能够聚集人气，提高商场的知名度。,项目特色,亮点七：儿童业态负二楼的儿童业态可以聚集人气，儿童是家庭的核心，抓住了儿童，就等于抓住了整个家庭，商场的人气自然就上来了。,项目特色,

12、亮点八：细节处理各楼层入口处设有礼宾台，方便顾客咨询。人性化的购物指南服务，每一楼层都设有购物指南。栏杆边角进行了包边处理，防止戳伤顾客。,项目特色,包边处理,SWOT,开发商实力雄厚：九龙仓集团是香港十大地产商之一，总资产上千亿，公司业务包括房地产、传媒、酒店、港口、百货公司等。差异化战略：IFS所处商圈内多为中低端产品，而IFS定位于该商圈最高端的购物中心。设计上，在主入口设有直达3楼的手扶电梯，可达到“双首层”的效果。IFS汇集了超过100家国际品牌全国/成都首店。,IFS内过道设置过宽，导致视觉效果大打折扣，无法看到其他楼层的品牌，同时也造成空间的浪费。以服饰为主，餐饮、娱乐等业态比重较小，难以留住客群。开业较仓促，众多店铺尚处装修阶段，还未开业。,成都市场上购物中心数量众多、竞争非常激烈，2013年成都有近10个购物中心开业。随着电子商务的发展，电商对传统的零售业形成巨大冲击。IFS旁的太古里同样是该区域的高端产品，将和IFS形成直接竞争。,IFS处于成都市最繁华、最时尚的春熙路红星路核心商圈，该商圈是成都的老牌商业区，在成都人心中具有很高的认同感。IFS是成都最高端、最国际化的购物中心之一，在市场上竞争对手较少。,S,W,O,T,SWOT分析,