2016年广西北流市荣顾购物公园租金测算方案.doc

1、第 0 页 共 5 页 0北流-荣顾购物公园租金测算方案一、租金体系设计：（一）租金定价方法：租金水平类比法以北流各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。（二）基准价格设定：1、基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。2、标的价格：以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。二、本项目租金水平分析：租金水平类比法：1、北流市区一层街铺的租金水平：地点1 层平均租金(元/平米/月)1 层街铺租金水平（

2、 元 / /月 ）1 层内铺租金水平（ 元 / /月 ）永安路 80 60-150城南一路 120 80-200陵宁路 160 120280新兴苑 30 25-40凯达商厦 180 150-250 120-180金旺旺商贸城 50 40-80 20-40新天地 80 70-130 30-60平均租金价格 1002、影响租金水平的关键因素包括：1、 供求关系价格的决定因素2、 销售业绩价格的支撑因素3、 综合成本价格的成本因素可将上述 3 大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的 10 大要素，并作加权分第 1 页 共 5 页 1析：商圈类比 租赁项目类比项次 要素分值评估标准永

3、安路城南一路陵宁路新兴苑本项目凯达商厦金旺旺商贸城新天地1.商圈地位201) 城市核心商圈：202) 城市主要商圈：153) 正待形成商圈：51010 15 20 5 5 20 5 152.交通状况51) 交通便捷，停车便利：52) 交通停车条件一般：33) 交通拥挤，停车不便：13 1 1 5 5 1 5 13.客流数量101) 客流较大：102) 客流量一般：63) 客流量小：26 6 10 2 2 10 2 64.消费层次51) 消费能力强：52) 消费能力一般：33) 消费能力较低：13 5 5 1 3 5 3 35.铺位供求201) 供不应求：202) 表现一般：153) 需求较弱：

4、520 20 20 15 5 20 15 156.硬件设施51) 硬件完备，动线舒适：52) 硬件一般，动线一般：33) 硬件较差，动线较差：13 3 3 3 5 3 5 37.品牌实力51) 实力品牌商参与运营：52) 实力、影响力一般：33) 实力、影响力较弱：13 3 5 1 5 5 5 38.定位规划101) 定位清晰、规划特色鲜明：102) 定位规划特色比较清晰：63) 缺乏统一定位规划：26 6 10 2 10 10 6 69.招商推广101) 品牌商家纷纷进驻：102) 品牌商家部分进驻：63) 品牌商家意向进驻：210 6 10 2 6 10 6 610.管理服务101) 统一

5、专业管理和服务：102) 统一管理：63) 无统一管理或管理较差：22 2 2 2 10 6 6 2总计： 100 66 67 86 38 56 90 58 60修正率 本项目得分/其余项目得分*100% 85% 84% 65% 147% 62% 97% 93%各商圈一层街铺 80 120 160 30第 2 页 共 5 页 2平均租金（元/月/）修正价格（元/月/）修正率*各商圈一层街铺平均租金 77 100 104 58 150 30 50本项目-租金（元/月/）修正价格合计/4 84.8租赁项目类比价格：凯达(修正率 62%) 金旺旺（修正率 97%） 新天地（修正率 93%) 本项目楼

6、层 平均价格（元/月/）修正价格（元/月/）平均价格（元/月/）修正价格（元/月/）平均价格（元/月/）修正价格（元/月/）租金（元/月/）一层租金（内铺）150 93 30 29 50 47 56.3结论：采用租金水平类比法，本项目 1 层室内的套内面积租金水平为：楼层 租金（元/月/套内面积）一层室内 56.3二、本项目租金价格：（一） 多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的 65%，三楼为一楼的 50%，四楼为三楼的 75%，负一楼为一楼的 40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：（以实际面积计、单位：元/月）楼层纯租金

7、均价（元/月/套内面积）地下 1 层 22.51 层街铺 84.81 层室内 56.32 层街铺 55.1第 3 页 共 5 页 32 层室内 36.63 层街铺 42.43 层室内 28.24 层室内 21.2平均 43.4（二） 考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动 10 元/月/左右，厘定各楼层区间的租金价格带。（三） 根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：（以实际面积计、单位：元/月） 在 上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。 根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上

8、表基础上会作出适当调整（提高或降低）A 类商铺（中庭及主通道边店铺）B 类商铺（其他位置店铺）楼层租金均价（元/月）租金均价+10 元租金均价+20 元租金均价-10 元租金均价-20 元地下 1 层 22.5 超 市1 层街铺 84.8 94.8 104.8 74.8 1 层室内 56.3 66.3 46.3 2 层街铺 55.1 65.1 45.1 2 层室内 36.6 46.6 28.63 层街铺 42.4 52.4 32.43 层室内 28.2 38.2 18.24 层室内 21.2平均 43.4第 4 页 共 5 页 4（四） 落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金

9、的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的 70。餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的 70厘定价格；（五） 由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。（六） 对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。北流荣顾-招商部 2016 年 5 月 13 日