1、分户产权酒店公寓返租式销售方案（草案）一、销售标的：在建酒店客房楼层二、物业性质：商业地产三、目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求的中小型投资者四、返租式销售方案说明：1、基本流程：A、购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房，全款或分期支付。B、开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房，用于酒店经营，定期向购房者支付租金。C、租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。2、附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用）A、营业项目增利方案：返
2、租房产用于经营酒店，赠送购房者酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。B、搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产包，由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报率。C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的实际情况操作。五、销售方式详细说明：1、项目建议售价：项目单套公寓房售价在 3050 万元之间，合每平米约 75008500 元，项目总售价（422 间公寓房）约 1.5-1.8 亿元。2、返租方案：返租期建议在 15 年，返租比例每三年递增一次，分五期，第一期 13 年，每年返租购房款
3、的 6%，第二期 46 年，每年返租购房款的 7%，第三期 79 年，每年返租购房款的 8%，第四期 1012 年，每年返租购房款的 9%，第五期 1315 年，每年返租购房款的 10%，返租期 15 年共计租金返还比例为购房款的 120%。以一套售价 40 万元公寓房为例，返租回报计算表格如下：返租期 年数 年返租比例 月返租 年返租 返租总计 扣除贷款 返现总计1 6% 2000 24000 240002 6% 2000 24000 48000第一期3 6% 2000 24000 72000第二期4 7% 2333 28000 1000003、酒店经营预期分析：房产经营项目建议为四星级标准
4、维也纳国际酒店，客房 220间（共十层），装修开业投资额约 2000 万元，以第一期返租方案计算房租成本，约合 1.17 元/天/平米（售价 8000 元/ 平米），根据项目当地酒店市场情况分析，酒店年经营预期如下表（开业前三年预期）：5 7% 2333 28000 1280006 7% 2333 28000 1560007 8% 2667 32000 1880008 8% 2667 32000 220000第三期9 8% 2667 32000 25200010 9% 3000 36000 28800011 9% 3000 36000 324000第四期12 9% 3000 36000 360
5、00013 10% 3333 40000 40000014 10% 3333 40000 440000第五期15 10% 3333 40000 480000项目单房数据（元/间/天）占比全店全年总计（万元）平均房价 258.00 成熟期入住率 80%综上：年可分配净利润约 457.2 万元（已支付返租租金之后净得）单房日均营业收入 206.40 元 100.0% 1,657.4 万元 营业税金及附加 6.19 元 3.0% 49.7 万元 客房成本 10.00 元 4.8% 80.3 万元 人工成本 24.96 元 12.1% 200.4 万元 能源费用 15.00 元 7.3% 120.5
6、万元 销售费用 4.13 元 2.0% 33.1 万元 低值易耗品 5.00 元 2.4% 40.2 万元 运营费用(维修办公等) 5.00 元 2.4% 40.2 万元 经营成本税金合计 70.28 元 34.0% 564.3 万元 经营毛利（GOP) 136.12 元 66.0% 1,093.1 万元 房租成本（返租租金） 66.80 元 32.4% 536.4 万元 折旧 26.09 元 12.6% 209.5 万元 固定费用合计 92.89 元 45.0% 745.9 万元 营业利润 43.24 元 20.9% 347.2 万元 财务费用（刷卡手续费） 2.06 元 1.0% 16.6 万元 加盟管理费用 10.32 元 5.0% 82.9 万元 税前利润 30.85 元 14.9% 247.7 万元 总投资 95,227.3 元 2,095.0 万元现金流/天（净利润+折旧） 56.9 元 27.6%现金流/年（净利润+折旧） 20,784.0 元 21.8% 457.2 万元
