岗厦河园片区改造项目经济测算分析.doc

1、关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 1 -关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价岗厦项目 5.8 容积率下评估机构：深圳世联地产顾问公司评估时间：2007 年 1 月版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 2 -目 录1 岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表 .- 4 -2 测算假设及不确定性因素评价 .- 6 -2.1 测算假设评价 .- 6 -2.2 不确定性因素评价 .-

2、7 -2.3 可能影响项目收益的因素分析的评价 .- 8 -3 项目开发计划说明的评价 .- 9 -4 项目成本测算评价 .- 10 -4.1 项目建安成本的测算评价 .- 10 -4.2 项目其他投资项目的测算评价 .- 14 -4.2.1 前期费用评价 .- 14 -4.2.2 管理费用评价 .- 14 -4.2.3 营销费用评价 .- 15 -4.2.4 房屋公用设施专用基金评价 .- 16 -4.3 经营税金（指营业税及附加）评价 .- 16 -4.4 土地增值税评价 .- 16 -4.5 关于税收的补充说明的评价 .- 16 -5 各类型物业销售价格确定 .- 18 -5.1 基于金

3、地报告测算时点下的物业销售价格评价 .- 18 -5.1.1 市场风险预估评价 .- 18 -5.1.2 岗厦各物业价格预测评价 .- 18 -5.1.2.1 写字楼价格预测评价 .- 18 -5.1.2.2 公寓价格预测评价 .- 19 -5.1.2.3 商业价格预测评价 .- 19 -5.2 基于本报告测算时点的物业销售价格预测 .- 19 -5.2.1 写字楼物业价格预测 .- 20 -5.2.1.1 中心区写字楼市场动态 .- 20 -5.2.1.2 三级市场情况 .- 20 -5.2.1.3 对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页： .- 22 -5.2.1.4 项目销售期写字楼销售

4、价格预测 .- 24 -5.2.2 项目商业物业销售价格预测 .- 24 -5.2.2.1 中心区商业物业概况 .- 24 -5.2.2.2 相关商业物业介绍 .- 25 -5.2.2.3 对本项目商业物业的销售价格预测如下： .- 26 -5.2.3 商务公寓物业销售价格预测 .- 27 -5.2.3.1 区域商务公寓物业概况 .- 27 -5.2.3.2 区域相关案例概况 .- 27 -关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 3 -5.2.3.3 对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页： .- 27 -5.2.4 各类型销售价格预测方案 .295.2.5 项目住宅全部返还村民，未

5、进行价格分析 .296 对测算过程相关分项调整的说明 .306.1 有关不可预见费 .306.2 有关建设单位管理费 .306.3 有关管理费 .306.4 有关施工图技术审查费和施工图预算编制费及竣工图编制费 .307 经济测算结果分析与综合评价 .32关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 4 -关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果评价的相关说明1 岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表序号 分 项 名 称 原报告测算方式世联调整的相关参数浮动范围 世联评价1.1 土地出让最高使用年限各种物业均为70 年； 无浮动范围公寓用地土地出让最高年限采用 70 年，写字楼用地最高土地

6、出让年限采用 50 年，商业用地地出让最高年限采用 40年( 按国家相关政策）;1.2 管理费 计算基础为建安成本 无浮动范围 计算基础为土地成本、前期费用和建安成本之和;1.3 不可预见费不可预见费包含在建安成本中； 无浮动范围将不可预见费调整到总投资构成表中统计；1.4 建设单位管理费包含在前期费用中； 无浮动范围在管理费的统计中已包含了建设单位管理费，在前期费用中属多余项，不应纳入前期费用的统计中；1.5 施工图技术审查费计算基础为设计费 无浮动范围 计算基础为勘察设计费1成本1.6 施工图预算编制费及竣工图编制费计算基础为设计费 无浮动范围 计算基础为勘察设计费2.1 公寓销售价格 1

7、6000 元/m216000 元/m217000元/m2原报告预测的公寓销售价格符合市场发展的趋势；2.2 写字楼销售价格 17000 元/m218000 元/m219500元/m2根据市场发展的趋势，原报告预测的写字楼销售价格略偏低于项目所在区域正常的市场写字楼价格；2销售价格2.3 地上商业物业销售价格25700 元/m2 25700 元/m226000元/m2 原报告预测的地上商业销售价格与市场发展的趋势相符；关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 5 -2.4 地下商业物业销售价格25000 元/m2 25000 元/m225500元/m2 原报告预测的地下商业销售价格符合市场

8、发展的趋势；金地测算的资金缺口 世联测算的资金缺口合理范围3 项目资金缺口比较17.21 亿元 15.01 亿元-18.01 亿元4世联对原报告的简要总体评价根据对相关成本分项的调整以及预测的浮动销售价格,我司对该项目重新进行了经济测算。金地公司测算的项目资金缺口为 17.21 亿元，该资金缺口处于本次测算的项目资金缺口合理范围之内。关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 6 -2 测算假设及不确定性因素评价2.1 测算假设评价A：金地报告分析过程 假设地价按旧改政策缴纳，按容积率 2.0 以下全免，2.04.5 交 20，容积率 4.5 以上全交计算； 股份公司提出方案，划出 1 万

9、平米土地股份公司自行建设； 集体物业全部返还集中商业； 金地大百汇公司投资回报率为 10； 金地大百汇建筑面积 82.13 万（其中：还建村民 43.39 万，公建 0.6 万，可售部分中公寓 15.1 万，写字楼 9.0 万，商业 14.03 万） ；B：世联评价 金地报告对地价的测算是根据深圳市城中村（旧村）改造暂行规定以及关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见的相关标准测算，所选取的测算参数执行了政策的标准，对地价的测算结果合理； .股份公司对本项目用地中 1 万平方米土地拥有的自行建设权利是根据岗厦河园片区改造合作协议的要求作为金地报告测算的依据； 将集体物业全部返还集中商业也

10、是根据岗厦河园片区改造合作协议的要求作为金地报告测算的依据； 目前，行业对投资回报率的要求普遍集中在 15%左右，金地公司取投资回报率为 10%，属于行业对投资回报率要求的较低水平。在测算中，采取 10%的投资回报率是金地公司对其处于行业领先水平的体现，该取值可较大程度的降低项目的资金缺口； 金地公司根据本项目改造规划以及岗厦河园片区改造合作协议的要求，确定项目各物业类型的建筑面积，该假设是与项目的规划和发展要关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 7 -求相适应的。2.2 不确定性因素评价A：金地报告分析过程 本测算假定商业物业及写字楼等所有物业销售率为 100%；该指标实现与否将直

11、接影响项目收益水平和利润缺口； 地价测算基于整个项目按照整宗地建设测算，如果整个项目分拆为诸多独立宗地计算地价，将影响地价测算水平； 销售价格的制定基于项目所有物业年限全为 70 年，如果写字楼、商业物业改变使用年限，将影响价格水平； 根据我司开发计划，开发周期暂定为 5 年，赔还时间为 3 年，如果开发周期延长，将重大影响我司动态投资回报水平；B：世联评价 所有物业类型都达到 100%的销售率在确定的开发经营期内具有较大的实现难度，但我们认为对于本项目而言，实现的可能性较大。金地公司在测算中假定了商业物业及写字楼等所有物业销售率为100%，作为商业物业和写字楼物业，实现如此之高的销售率对于即

12、便是在深圳中心区的本项目来说，也将会存在巨大的风险。而对于本项目中公寓类型的物业，达到 100%的销售率则具有较好的实现度。当该指标没有达到 100%的销售率时，将会降低影响本项目的收益水平，增加项目的利润缺口； 按照整宗地建设进行测算对于旧城改造项目具有一定的不确定性，采用该假设的测算结果会低于项目的正常开发成本，缩小项目的资金缺口；但对于本项目而言，采取这种假设是与现阶段项目的进展情况对应的，是合理的假设。 由于本项目已与股份有限公司签订了一系列的合约，与其形成了良好的合作伙伴关系。因此，在地价测算中，本项目采用基于整个项目按照整宗地建设测算的思路具有良好的可行性；但同时，由于本项目属旧城

13、改造项目，存在诸多的项目不确定性因素，如果整个项目分拆为诸多独立宗地计算地价，关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 8 -将会增加土地的中间费用，降低项目收益水平。 所有物业类型均采用 70 年的物业持有期有悖于政策允许的最高土地出让年限，我们建议公寓用地土地出让最高年限采用 70 年，写字楼用地最高土地出让年限采用 50 年，商业用地出让最高年限采用 40 年金地在测算中对于商业物业、写字楼物业、居住物业均采用了 70 年的物业持有年限，对于该类物业类型，由于在土地出让政策中，商业用地的最高土地出让年限通常为 40 年，写字楼用地的最高土地出让年限为 50 年，居住用地的最高土地出

14、让年限通常为 70 年。因此，商业和写字楼用地采用 70年物业持有年限，具有很高的项目持有期的风险，影响项目的动态收益水平； 我们认为开发周期和赔还时间的确定是合理的由于本项目属于旧城改造项目，能否按期获得土地，进行开发建设将会存在很多的不确定性因素。金地在经济测算中，采用了 5 年的开发周期，将赔还时间确定为 3 年具有一定的可实现度。2.3 可能影响项目收益的因素分析的评价A：金地报告分析过程 售价因素售价是项目收益实现最重要的条件，一旦将来房地产市场价格发生波动，将很大程度影响项目收益水平。 成本因素成本因素的变动包括材料费用和人工费用等成本因素的上涨，该类因素上涨将导致项目投资增加，资

15、金缺口变大。 项目持续周期如果项目开发周期延长，不影响静态测算的效果，但是将严重影响开发商资金的动态收益水平。B：世联评价关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 9 - 在测算中，在考虑到影响项目收益的因素时，金地从售价因素、成本因素、项目持续周期等方面入手，确定项目各种物业类型的售价、成本、项目持续周期，充分考虑了可能影响项目收益的因素。关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价- 10 -3 项目开发计划说明的评价A：金地报告分析过程本地块建筑物业类型复杂、规模及投资巨大，总建筑面积约为 108.63万 m2，其中包括 27.1 万 m2 的两层地下室（局部三层） ，二栋二百多米

16、高的超高层办公楼和公寓，根据我司开发计划，开发周期暂定为五年，赔还时间为 3 年，因为具体规划方案未出，只能给出大致开发计划：1、 第一年：开挖土方、基坑支护并完成 20 万 m2 的地下室及 10.67 万 m2的地面建筑；2、 第二年：完成 7 万 m2 的地下建筑及 19.19 万 m2 的地面建筑；3、 第三年：完成地面建筑 26.63 万 m2；4、 第四、五年：由于超高层建筑物建设周期长，主要是完成建设超高层物业，合计 25.63 万 m2。B：世联评价鉴于金地公司在房地产开发领域的实力，可适当考虑缩短开发周期；但由于本项目地块建筑物类型复杂、规模及投资巨大，总建筑面积约为 108.63万 m2，其中包括 27.1 万 m2 的两层地下室（局部三层） ，二栋二百多米高的超高层办公楼和公寓。综合以上因素的考虑，确定开发周期暂定为 5 年，赔还时间为 3 年以及金地公司每年计划的开发量是合理的。