物业工程全套机房上墙制度.doc

1、 广州天力物业发展有限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP变压器巡检操作规程一、目的为了保证供电系统的正常运行。二、适用范围适用于大厦专用变压器。三、职责严格按照变压器安全操作规程进行操作。四、工作程序1、巡检变压器应熟悉有关用电安全规程，严格按安全规程实施操作。变压器房应通风良好，有严密的防小动物措施，防火器材、绝缘工具配备完善。2、巡检中观察变压器的电压、温度、负荷，并做好记录。3、禁止变压器超载、超温运行。如变压器温度有突变性变化，要密切监视，查明原因，排除异常现象。4、聆听变压器电磁声音，如声音异常就加以分析，细心检查，并汇报有

2、关领导进行分析处理。5、用灵敏嗅觉检查变压器运行有无异味。天气过潮时加强检查绝缘子、绝缘套管引线等，各部位有无火花放电现象。6、变压器出现满负荷电流现象，应加强监视满负荷持续时间的检查。变压器温度是否超出绝缘等级的要求，必要时作负荷曲线图表分析。7、出现严重超负荷，应正确采取措施，立刻设法减负荷并汇报有关领导进行分析处理。8、停止使用的变压器要防止受潮，做好防潮工作。重新启用应检查绝缘，绝缘电阻要符合要求。广州天力物业发展有限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP广州天力物业发展有限公司 二 六年九月供、配电系统停电紧急状态下应急处理措施

3、一、目的当供配电设备发生故障时能迅速正确处理，保障大厦供电设备的安全。二、适用范围适用大厦的供配电设备三、处理措施1、发现配电房、变压器有冒烟、短路等异常情况或发生火警等重大事故时，值班人员应立即进行全部或部分负荷停电操作，根据情况断开低压配电柜上电源开关及断开高压柜高压断路器。2、停电后立即检查事故原因，在查出确定的原因后方可恢复部分或全部供电。对损坏部分应尽快修复，以恢复正常供电，并对业户解释停电原因。3、做好各种记录，重大事故应立即报告上级领导。四、直流屏故障失去操作电源，操作高压配电设备处理程序（1）合闸操作 打开电柜门。 检查断路器是否在分闸操作位置，检查合闸机构弹簧标志是否已储能（

4、未储能，用手动杆储能，直至储能完毕） 。 按手动机械合闸按钮，断路器应动作合闸。 用以上方法合上高压受电开关、合上变压器配电开关。（2）分闸操作 打开电柜门。广州天力物业发展有限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP 按手动机械分闸按钮，断路器应动作分闸。（3）操作完毕立即查明事故原因，排除直流屏故障，并做好记录。五、外线故障1.大厦设计要求：大厦由市电两回路供电，其中一路停电，联络柜将自动投入。当外线故障导致一路电源停电时，运行技工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将故障电源进线柜真空开关退出，挂上“

5、有人工作，禁止合闸”指示牌。2.检查馈电柜和变压器出线柜是否正常。3.检查低压受电柜，并合上低压总开关。4.向供电局调度室报告并了解外线故障情况。六、内部故障当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起市电电源的受电柜停电，此时运行技工应遵守下列程序：1.将故障柜的真空开关退出（若引起火警，1 人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1 人向消防中心报告火警） 。2.将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。3.将低压母联合闸，保证大厦设施用电。4.向物业部主管和工程主管报告故障经过和处理情况。5.物业部召开事故分析会，邀请供电

6、局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告有关部门。广州天力物业发展有限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP三、通知用户当供电系统发生紧急故障引起全部停电，工程经理预计修复时间，并通知受影响的用户。广州天力物业发展有限公司 二 六年九月配电房管理制度配电房是大厦供电系统的关键部位，直接影响到业户的日常工作，为了保证大厦供电系统的正常运行，特制定本规定：1、 配电房必须有专职电工进行维护及管理，未经主管领导的同意，非工作人员不得进内。2、 操作人员必须熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项，严格按照供电设备（设施

7、）维修保养规程进行保养管理。3、 运行人员必须密切注意电压表、电流表、功率因素表的指示情况，禁止变压器、空气开关超载运行。4、 经常保持配电房地面和设备外表清洁无尘。5、 配电设备的倒闸操作，严格遵守配电房的安全操作规程操作，以免发生事故。6、 因故必须停某部分负荷时，应提前一天向使用该负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应及时向业户做出解释。7、 保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急照明在停电状态下能正常使用。广州天力物业发展有限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP8、 运行人员应认真作好值班记录和检查维修保养记录。广州天力

8、物业发展有限公司 二 六年九月配电设备安全操作规程一、 目的确保大厦配电设备的正常操作。二、 适用范围适用于大厦配电设备。三、 职责严格按照配电设备安全操作规程进行操作。四、 工作程序（一） 送电操作1.1 进行送电操作时，应先合电源侧的隔离开关，再合负荷开关。1.2 低压侧送电前先检查空气开关确保在断路位置后，才可合上隔离开关。1.3 空气开关在合上隔离开关后才能合闸，并检查低压母线的电源电压是否正常。若正常，方可分别投入各路低压负荷线路开关。1.4 在各低压开关合闸后须合上电容柜开关。（二） 停电操作2.1 停电操作应从电容柜负荷开关开始，依次拉至电源侧开关，其操作程序与送电相反。广州天力

9、物业发展有限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP2.2 在操作手柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的警示牌，并在停电检查的线路或设备的电源侧安装临时接地线，安装接地线应先装接地端，后接设备端。三、 线路运行中突然断电的处理3.1 进线没有电压时，说明电力系统方面暂时停电，这时不要拉开进线总开关，但各负荷开关必须全部断开，以免突然来电。3.2 当配电线路发生故障时开关跳闸，如果不是超负荷，便可以试合闸一次，争取尽快恢复送电。四、 高压操作必需有主管人、监护人和操作人，并填写倒闸操作票 。广州天力物业发展有限公司 二 六年九月广州天力物业发展有

10、限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP电梯机房管理制度电梯机房为电梯的心脏部位。为保障电梯安全可靠地运行，加强对机房的管理，特制定本规定：1、机房内照明应保持完好，线路整齐，无临时接线。2、机房内应保持环境清洁，通风良好，门窗完好。3、机房内应备有灭火器等必要的消防设施，灭火器应放置在入门口易取处。4、 机房钥匙由专人保管，任何无关人员不得进入机房。5、 严禁在机房内吸烟。6、 每天对机房内的设备进行清洁检查，确保设备运行正常。7、 做好机房及电梯运行的记录（检查记录、保养维修记录） 。8、 在台风暴雨来临之前，做好机房的防风、防雨准备

11、，并在风雨过程中及时进行检查。9、 相关文件见电梯运行管理规程 。广州天力物业发展有限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP广州天力物业发展有限公司 二 六年九月电梯紧急故障应急处理措施一、目的 当电梯发生故障时能迅速、正确地进行处理，保障大厦电梯设备及人身的安全。二、适用范围适用于大厦电梯设备发生故障时的排除。三、处理措施1、如果电梯在行驶过程中突然发生停梯故障，而停在井道内不能开门时，应先设法通知电梯维修人员，其他人员不得随意处理，以免处理不当发生危险。2、维修人员到达现场后，首先应联络轿厢内被困人员，设法弄清轿厢的位置。当电梯停在距

12、某平层位置约60cm 范围的位置时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用的机械匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。若轿厢不在平层开门位置，必须用机械的方法移动轿厢后救人，应先切断电源后操作，操作步骤如下：广州天力物业发展有限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP（1）轿门应该保持关闭，如轿门已被拉开，则要乘客把轿门手动关上，用内线电话或其他方法通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们静待轿内，不要乱动。（2）拆开电动机轴尾罩盖，将盘车旋柄装上。（3）两人把持盘车旋柄，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快地移动，然后另一

13、人采用机械的方法一撬一松地松抱闸。注意仅当轿厢移动时，才可松开抱闸，否则应马上撤销松抱闸的动作。（4）按正确方向使轿厢断续、慢慢地移动到平层约150mm 位置上，当轿厢未超出顶层或底层平层位置时，可用较省力的方法移动电梯。而当电梯轿厢超出顶层或底层平层位置时，则应当向顶层或底层反向移动电梯，必要时利用盘车旋柄盘动电梯。（5）当抱闸恢复正常，然后在厅站对应层门外用机械匙打开厅门，拉开轿门，并协助乘客安全撤离轿厢，再把盘车旋柄及轴尾罩盖复位。（6）上述方法和步骤操作发现异常情况时，应立即停止救援，并及时通知电梯公司处理。3、发现水进机房井道、井底坑和轿厢，应把轿厢升至较高位置,并立即将电源全部切断

14、，以防触电事故及电气设备短路。4、如遇电气设备发生燃烧时，应立即把电源切断，采用二氧化碳或干粉灭火器扑救，并立即报告有关部门。5、电梯发生事故，维修人员必须立即解救伤员，保护现场，抢救伤员需移动现场时，须设标示，并及时报告有关部门。6、电梯发生严重地冲顶、蹲底时，须经有关部门严格检查，修复鉴广州天力物业发展有限公司 CBD 物业管理中心 盈隆广场管理处富力地产集团R&F PROPERTIES GROUP定后方可启用。7、如果轿厢因超行程或其他原因需要在机房用手轮盘动曳引机转动，操作应注意安全，防止松开刹车时手轮突转伤人。8、所有事故处理之后，一定要详细记录发生的时间，状况和处理方法，并及时报告有关领导。广州天力物业发展有限公司 二 六年九月电梯维修保养操作规程一、 目的确保电梯维修保养的正常操作。二、 适用范围适用于工程部管辖范围内电梯的操作管理。三、 职责电梯工严格按照操作规程进行操作。四、 工作程序4.1 电梯安全操作规程4.1.1 机房设备的维修保养，一般必须拉开本机电源开关方可进行，特殊情况下不能拉开电源时，应做好安全措施才能进行工作。4.1.2 客梯在检修或保养过程中，必须确认轿厢内无乘客方可停梯。4.1.3 在维修保养过程中，必须至少有两人协助进行，开梯、停梯