资产评估作业(德强与远东).doc

1、 一、机器设备评估 1、某肉食加工生产线由两部分构成，分别购建于 1994 年 10 月和 1995 年 10 月，账面原值分别为 500 万元、 150 万元，现评估其在 2000 年 10 月的价值。调查分析得知，该类设备定基价格指数在 1994 年、 1995 年、 2000 年分别为 110%、 115%、 140%，该设备尚可使用 5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电 3万度，每度电按 0.7 元计算，所得税税率为 33%，折现率为 10%。 （ P/A， 10%， 5） =3.791 要求： (1)计算该设备的重置成本。 (2)计算该设备的

2、已使用年限。 (3)计算该设备的贬值额。 (4)估算该设备的价值。 2、 某型号压力机购置于 1990 年 12 月，账面原值为 40 万元，其中，压力机的购买价为 35万元，基础及安装费 4.5万元，运杂费 0.5 万元。评估基准日为 2000 年 12 月 20 日。经过调查得知，该类压力机的定基价格指数 1990 年和 2000 年分别为 130% 150%，基础安装费10年间上涨了 100%，评估基准日的运杂费为 1.1 万元。该压力机前 5年的利用率为 120%，后 5 年的利用率为 95%，预计尚可以使 用 3 年。与同类设备相比，该设备的操作需要 5 个工作人员，而同类设备需要

3、3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为 2 万元 /人。所得税税率为 33%，折现率为 12%。 要求：（ 1）计算该设备的重置成本。 （ 2）计算该设备的实体性贬值额。 （ 3）计算该设备的功能性贬值额。 （ 4）计算该设备的评估价值。 3、 某企业对一项资产进行评估，具体资料如下： 该资产账面原值 350 万元，净值 280 万元。折旧年限 30 年，已计折旧年限 20 年。经分析，按现行市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为 580 万元，经查询，该资产截止评估基准日的法定利用时间为 57600 小时，实际累计利用时间为 50400小时。经专业人员勘察估算，

4、该资产还能使用 12 年，又知由于设计不合理导致能耗大，与现在同类标准资产比较，每年多支出运营成本 5 万元，（该企业所得税率 33%），假定贴现率 10%。要求：采用成本法对该资产进行评估。（ P/A， 10%， 12） =6.8137 4、 某数控机床 2003年购置，评估基准日为 2006年，该设备账面原价为 54万元，其中：设备购价 50万元，基础及安装费 3 5万元，运杂费 5000元，已知 2003年和 2006年的该类 设备的定基物价指数分别是 120%和 180%，基础及安装费的环比物价指数为 150%，按基准日价格标准重置，运杂费为 1万元。该设备已使用 3年，经济使用寿命为

5、 20年，现该机床的一部分损坏，估计修复费用约 3万人民币，其他部分正常工作。要求： （ 1)计算该机床的重置成本； （ 2）计算其实体性贬值； （ 3)计算其评估值。 5、 被评估机组由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值为 60万元人民币。评估基准日 2006.年 5月 1日，机组全新重置价为 70万元。其中主机占 70%，辅助装置占 20%，工艺管道占 10%。评估人员 经过检测，确定主机、辅助装置和工艺管道的实体性贬值率分别为20%,40、 30。该机组年产量为 10万件产品，与目前该类经过技术改进的新机组相比，待估机组多用操作工人 2人（行业内操作工人的平均人工费为每人每月 100

6、0元），评估基准日后前两年每年的超额能耗费用为 2万元，之后每年的超额能耗费用为 3万元。评估人员测定，该机组尚能使用 5年。同时，由于市场供求影响，要是产品不积压，每年只能生产 8万件。已知该类机组的规模经济效益指数为 0.7，行业适用的折现率为 10%，企业正常纳税。则通过以上条件求该机组评估基准日的评估 值。 6、 被评估的设备购建于 2000 年 6 月，账面原值为 120万元， 2002 年 6 月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为 15 万元， 2004 年 6 月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料： (1)从 2000 年至 2004 年，该类

7、设备的定基价格指数分别为 102、 105、 103、 106、108； (2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约 5000元； (3)该设备所在企业的正常投资报酬率为 10，规模经济效益指数为 0.7，该企业为正常纳税企业； (4)该设备在评估基准日前利用率仅为 60，评估基准日后，预计利用率可达 80； (5)经检测该设备尚可使用 8年。 要求： (1)计算该设备的重置成本； (2)计算该设备的加权投资年限与成新率； (3)计算该设备的功能性贬值额； (4)计算该设备的经济性贬值额； (5)计算该设备的评估值。 7、 评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评

8、估时，了解到以下情况： （ 1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多 2 名；维护费用每年多支出 4000 元，其他方面大致相同。 （ 2）经测定该设备尚可使用 3 年；确定的折现 率为 10。 （ 3）操作人员年均工资 26000 元；企业适用的所得税率为 25。 要求：请帮助评估人员计算： （ 1）该设备的年超额运营成本； （ 2）该设备的年净超额运营成本； （ 3）该设备的功能性贬值。 （计算结果以万元为单位，保留两位小数） 8、 评估人员对 B 公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查了解。具体情况如下：（ 1）该生产线的年生产能力为 1000

9、吨；规模经济效益指数为0.6；（ 2）企业正常投资报酬率为 10%；适用的所得税率为 25%。（ 3）评估时，正值 国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至 800 吨；若每吨降价 100 元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续 3 年。要求：请帮助评估人员计算（ 1）该生产线的经济性贬值率；（ 2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数） 二、房地产评估 1、 待估建筑物为砖混结构的单层住宅宅基地 300 平方米，建筑面积 200 平方米，月租金 3000元，土地还原率 7%，建筑物还原率 8%，评估时

10、建筑剩余年限为 25 年，取得租金收入的年总费用为 7600 元， 评估人员另用市场求得土地使用权价格为每平方米 1000 元，试用建筑物估价残余法估测建物的价值。（ P/A， 12%， 25） =7.8431 2、 某砖混结构 2 层住宅，总建筑面积 500 平方米，占地面积为 400 平方米，月租金 44000元，土地还原利率为 8%，建筑物还原利率为 10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为 40年，税金为年租金收入的 18%，管理费按年租金的 2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的 5%计，年保险费 12000 元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800 元（

11、为楼面地价）。 要求：试用 建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整） 3、 有一待估宗地，总面积为 40000 平方米，使用年限为 50 年，土地还原利率为 6%，现收集到 A、 B、 C 三个宗地交易实例，具体情况见下表： 表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 1时增加 9%，从 2005 年 2 月份到 2006 年 2 月份，地价每月环比上涨 1%。试根据上述条件评估待估宗地宗地 成交价 (元/M2) 交易时间 交易 情况 区域 因素 个别 因素 容积

12、率 剩余 年限 待估宗地 2006 年 2 月 0 0 0 1.7 50年 A 5150 2005 年 2 月 0 0 -1% 1.6 45年 B 6700 2005 年 8 月 0 +2% 0 1.9 50年 C 5550 2005 年 12 月 -2% 0 -1% 1.6 45年 在 2006 年 2 月的价格。 (计算结果以元为单位，取整 ) 4、 某房地产公司于 2001 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年使用权，面积为 2000平方米，并于 2003 年 1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积 8000 平方米，经济耐用年限为 60 年，残值率为 0，评估基准日

13、该建筑物重值价格为每平方米 4500 元，现用于出租，每年实收租金为 800 万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米 90 元，空置率为 10，每年需支付的管理费为年租金的 2.5，维修费为重置价的1.5，税金为年租金的 18，保险费为重置价的 0.2，土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8。试根据上述资料评估该宗地 2005 年 1月的价格 (计算结果以元为单位，取整数 ) 5、 待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积 2000 平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为 7，覆盖率小于等于 50，土地使用年限 50 年。 2009 年 8 月出售，求取公平市场

14、价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为 14000 平方米，共 14 层， 1 2层为商用房，共 2000 平方米， 3 4 层共 12000 平方米用于住宅。预计共需 2 年时间完成 (到2011 年 8 月 )，第一年投入 60的总建筑费，第二年投入 40的总建筑费。总建筑费 1000万元，专业费为总建筑费的 6，利润率为 20，租售费用及税金综合为售楼价的 5。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼 4000 元平方米，住宅楼 2000元平方米，折现率 10。 要求： (1)以评估基准日 2009 年 8 月为时间点，计算总楼价； (2)计算该时点的总建筑费； (3)

15、计算该时点的专业费； (4)计算该时点的税费； (5)计算该时点的利润和地价。 (计算结果以“元”为单位，取整 ) 三、无形资产评估 1、 某企业转让浮法玻璃生产全套技术，有关资料热如下：一、该企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术，双方设计能力分别为 300 万和 200 万标箱，；二是浮法玻璃生产技术是从国外引进，账面价格 200 万元，已使用 2 年，尚可使用 8 年， 2 年通货膨胀率累计 10%；三是该项技术对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后 8年减少销售收入按折现值计算为 80 万元，增加开发费用，以保住市场的追加成本按现值计算为 20 万元，试评估

16、该项无形资产的最低收费额。 2、 已知某企业是 A 行业的一知名企业， A 行业平均收益率为 20%，预测企业未来收益，其中前 5 年分别是 5000 万元、 4500 万元、 4000 万元 、 3500 万元、 3800 万元，从第 6 年开始企业收益基本保持在 3000 万元。评估人员对该企业的单项资产评估得出该企业单项资产之和为 10000 万元。并已知适用本金化率 25%，试评估该企业的商誉。注： 25%， 1 5 年的复利现值系数分别为： 0.8000； 0.6400； 0.5120； 0.4096； 0.3277。 3、 甲企业拟向 B 公司转让一项制药生产技术。经评估人员调查测

17、算获得以下资料： （ 1）甲企业与 B 公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为 700 万箱和 300 万箱。 （ 2）该技术 3年前从国外引进，账面价格 400 万元 ，预计尚可使用 9年。 （ 3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为 80 万元）和增加相关支出（按现值计算为 20 万元）。 （ 4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了 10%。 要求：（ 1）计算该制药生产技术的重置成本净值； （ 2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率； （ 3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。（计算结果以万元为单位，取整） 4、 由于产品结

18、构调整，甲企业准备将其饮料生产的专有配方转让给 A 公司。根据双方协商，该专有技术的收益期限为 4年，且按销售收入的 4%分成。评估人员经测算，未来 4 年饮料的销售分别是 80 吨、 90吨、 95 吨、 95 吨，每吨售价 10 万元。根据技术所属行业和市场情况，评估人员确定的风险报酬率为 6%，企业适用的所得税率为 25%，银行存款利率为 4%。要求：请帮助评估人员计算确定（ 1）专有技术的折现率；（ 2）专有技术各年的净收益；（ 3）专有技术的评估价值。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数） 5、 某企业许可一项技术给联营企业使用，该技术的重置成本为 200 万元，适用的成本利

19、润率为 400；联营企业其它投资的重置成本为 5000 万元，适用的成本利 润率为 10。该技术已使用 3 年，证明技术可靠，产品比同类产品性能优越。经了解，该产品成本为 120 元 /件，该产品价格在甲类地区为 180 元 /件，乙类地区为 170 元 /件，丙类地区为 160 元 /件。目前该产品年销售量为 2 万件，其中甲类地区为 8000 件，乙类地区为 7000 件，丙类地区为5000 件。经分析，该技术的剩余经济寿命为 8 年，售价和成本变化不大，故不考虑其变化 (折现率为 12，所得税率为 25 )。 要求：计算该项技术的利润分成率和评估值。 (计算结果以“元”为单位，取整 )

20、四、企业价值评估 1、 某企业进行股份 制改组，根据企业过去经营状况以及未来市场形势，预计其未来五年的收益额分别为 100万元、 120万元、 150万元、 160万元和 200万元，假定折现率和资本化率分别为 10%和 11，企业经营期永续，试用年金资本化法确定该企业的价值。 (注： 1 5年的复利现值系数分别为 0.9091； 0.264； 0.7513； 0.683； 0.6209) 2、 待估企业预计未来 5 年的预期收益额分别为 100 万元， 110 万元， 105 万元， 110万元和110 万元，假定折现率和资本化率均为 10%，该企业各单项资产评估后的价值之和为 1100万元

21、。 要求：（ 1）采用年金资本化法确定该企业整体资产评估价值。 （ 2）该企业是否有商誉？为什么？ 3、 某企业预计未来 5 年收益分别为： 80 万、 100 万、 110 万、 120 万和 150 万元，从第六年开始稳定在 200 万元。社会平均收益率为 10%，银行存款利率为 5，该企业的风险系数为1.8。请评估该企业的价值。 4、 某资产评估机构现对 ABC 公司进行整体评估。评估人员获得的资料如下： (1)预计 ABC 公司未来 5 年的销售收入分别为 300 万元、 280 万元、 300 万元、 320 万元和330 万元，假定从第 6 年起销售收入稳定在 320 万 元； (

22、2)评估时社会无风险报酬率为 3%，企业所在行业的平均风险与社会平均风险的比值为1.2，社会平均收益率为 8%，资本化率为 8%； (3)该企业的销售净利率为 10%。 要求：运用分段法计算 ABC 公司的持续经营价值。 5、 某公司因产权变动需进行整体评估。评估人员通过对该企业历史经营状况，以及未来发展趋势进行调查与分析，收集到下列数据资料： （ 1）预计该公司未来 5 年的净收益分别为 200 万元、 220 万元、 250 万元、 270 万元、300 万元，第 6 年起净收益稳定在 300 万元； （ 2）社会平均收益率为 10， 国债利率为 5，被评估企业的风险系数为 1.2； （ 3）该企业各单项可确指资产的评估值之和为 2600 万元，企业的负债为 1000 万元。 要求： （ 1）确定该企业整体资产评估值。 （ 2）企业整体资产评估结果与单项资产评估汇总获得的结果的差额如何处理 ?（计算结果以万元为单位，保留两位小数）