2015雷凯尼绅二期地块营销策略建议.pptx

1、思博睿市场策略部,2015.4.8,雷凯尼绅二期地块营销策略建议,目录,条件一：目标成交价格高于竞品10%条件二：产品结构设计是刚性的条件三：合理销售周期3年,如何在已知条件下进行解题？,项目情况概述主观因素,这是一个命题作文,条件一：目标成交价格高于竞品10%,本案成本是刚性的，区域内品牌项目，主流价格在7200元/左右，如何在激烈的市场竞争中既要保本又要逐利，必须另辟蹊径！,项目情况概述主观因素,条件二：产品结构设计是刚性的,项目面积段较小目标客户定位于刚需客群城市面貌及项目通达性较差，客户认知及认可程度偏弱；周边区域同质性产品较多，切多为品牌房企竞争压力严峻；项目入市偏晚，面临的市场及竞

2、争风险加大；,项目情况概述主观因素,条件三：合理销售周期3年,全案4栋高层住宅，共计646套，约4万方；结合项目全案体量、未来潜在供应及区域内同质产品销售极致情况，建议全案操作周期2年半左右；,项目情况概述主观因素,潜在供应,潜在供应,潜在供应,前有强敌，后有追兵，时间并不能给项目带来溢价空间,跳出卖房子的概念 赋予产品新的灵魂,项目情况概述如何在现有条件下实现营销目标,这样一个项目必须跳出销售，从营销角度考虑问题,城中养生示范社区,思博睿的解题思路打造城中养生示范区,思博睿的解题思路打造城中养生示范区,目前我国政府已开始高度重视养老问题，为养老地产提供前所未有的政策扶持。,十七大报告,国务院

3、中国老龄事业发展“十二五”规划国办发社会养老服务体系建设十二五规划,全国老龄办公室和发改委关于加快发展养老服务业意见的通知，中共中央、国务院关于加强老龄工作的决定,民政部鼓励和引导民间资本进入养老服务领域的实施意见,国务院新闻办中国老龄事业的发展白皮书,全国老龄委联合民政部等国家十部委发文关于全面推进居家养老服务工作的意见,中国社科院发布中国老龄事业发展报告蓝皮书,养老地产的背景政策背景,社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）指出 ：建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张；全面推行城乡建设涉

4、老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准；改善老年人居住条件，引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，推动和扶持老年人家庭无障碍改造；创新老年型社会新思维，推动建设老年友好型城市和老年宜居社区。,小结：根据以上政策可以看出，养老住宅的设计方向需更加规范化，以老年宜居社区为主，加强社区的无障碍以及老龄设施的设计规划。,养老地产的背景政策背景,国内老龄化现状：中国已经进入“老龄化社会”其从进入老龄化到深度老龄化的周期远短于全球其他国家,资料来源：2011年 联合国经济和社会发展部2010年世界人口展望,养老地产的背景中国跑步进入老龄社会,我国老年人口的绝对数量大 我国老龄人

5、口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。 高龄化趋势显著 随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加 关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。 城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重 农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡

6、村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,养老地产的背景中国人口老龄化特点,养老地产的背景沈城养老地产概述,五彩阳光城地址：于洪区西江北街155号以“孝”、“合”为核心理念；打造医疗中心、餐饮中心、文化娱乐中心、物业服务中心、购物中心等一系列高标准的配套服务设施；设立医疗健康ERP系统管理系统，为每位老人设立健康档案、定期体检，及早预见老人健康走势，专业的护理机构为需要的老人提供专业的医疗护理，私人照料；听雨观澜地址：浑南区桃仙大街6号第三代住宅时代，将对居者生活状态和身心健康的关注，视为最核心的原则；全国首家引入了“蓝卡”私人医疗服务，365天24

7、小时不间断呵护业主健康；打造“绿色食品特供、候鸟式异地度假、私人医疗体检服务；,项目在景区和交通不便的市郊，形成居住孤岛，老人与社会的接触面小，归属感差,老年人日渐注重提高自己的生活质量和健康水平，希望在有生之年享受生活的乐趣,养老地产的背景养老观念,定义上的优势位置,结论：依托城市区域配套设施的雷凯尼绅，社区老人可以享受医疗康复、学习娱乐、交联谊、健康健身等齐全的配套设施,定义上的优势位置,周边老旧小区分布情况,定义上的优势客群,项目周边分布17个老旧小区；区域内老人居住结构包括独居、邻居、同居；,通过对同居、独居客户的深度挖掘，存在市场机会,社区规划框架,产品结构产品户型,项目小户型一室产

8、品，比较适合老年人独居生活；其他两室产品也可满足老人与子女同居的需求；,产品结构智能监控系统,小区将配备“安全智能卫士”系统，包括烟感探测器、煤气探测器、红外人体感知仪、随身紧急按纽、综合报警主机；,综合报警主机 一键式呼叫中心，提供24小时电话受理服务，提供每周一至三次电话主动关爱联系服务；红外人体感知仪 安装在老人入户门口，如果老人超过12小时不经过，就会将信息传递到中心平台，自动报警；烟感探测器、煤气探测器：对火警和煤气泄漏自动报警；随身紧急按纽：挂在老人身上，在触发紧急按钮时，10秒钟内，中心信息平台及子女家庭电话同时接到报警，中心会立即联系老人询问报警原因并及时提供协助；,园林设计方

9、便交流园林强调可交互性，在园林区里开辟了小型凉亭作为随机性的交流空间；,凉亭小品,小区环境典范园林、凉亭小品,园林规划自然原生园林与建筑交相呼应，相辅相成，形成了一个系统的整体，给人一种回归原生态、亲近大自然的的体验；,小区环境健康步道,老年人利用空闲时间，到健康步道散散步，闻闻花香，呼吸一下新鲜空气；,健康步道,无障碍设计：针对老年人的特殊设计各楼栋均设置无障碍坡道；地面防滑处理，增加预埋扶手，阳角抹圆；园区内安装360无死角摄像头；,无障碍坡道,电梯按钮,小区环境无障碍设施,社区内设置社区医院，以先进的设备与专业人员消除后顾之忧；医院对每位业主每年进行一次免费体检，并存入个人健康档案，专业

10、医师为业主量身私人订制保健方案；与紧急救援中心合作，在园区内设立急救站；社区医院配备心理咨询中心，注重老年人身体健康的同时关注身心健康；,内围配套社区医疗,康体中心康体中心配备的各种健身器材馆，兵乓球馆、舞蹈房、棋牌室、室外健康步道、图书馆、多功能厅，均针对老年人自身不同的需求提供不同层次的服务；,健身器材馆,舞蹈房,多功能厅,内围配套康体中心,社区将配备专业食堂营养起跑线所定位的本身，提供优雅的就餐环境、提供自助自选的贴心服务、卫生和出品标准化作业。健康、充满激情和富有凝聚力的团队是为业主提供优质服务的基本保证。,内围配套专业食堂,物业每日安排车辆发往周边公园景点，便利老人出行；物业每周末安

11、排车辆负责接送老人或老人的子女，满足家庭亲人之间团聚，以享天伦之乐的愿望；空巢老人的出现和养老观念的改变，增加了老人外出旅游的欲望，旅游也逐渐成为老年人提高生活质量的重要方式；定期举办省内各景区，如沈阳世博园、抚顺雷锋纪念馆、本溪关门山等旅游活动，满足老年人走出去的愿望；,内围配套业主巴士,新鲜蔬菜产地直供社区与农业产业基地合作，每日直供新鲜蔬菜到社区，为社区业主把好入口第一关，让业主吃得健康吃的营养；,5000完整社区商业业态园区规划5000商业，由物业持有精心打造涉及衣、食、住、行、养各方面全业态社区商业，并针对社区老年业主提供上门服务；,内围配套生活购物服务,区域配套,项目区域内配套完善

12、，3公里内遍布大型商超、银行、医院 、学校、公园，生活便利,社区将实现一卡通服务,社区实现“一卡通”：物业为每位业主制作一张“一卡通”一卡通将记录老年业主的身份信息，确保老人在发生意外时，能够第一时间通知他的家人；同时具备门禁卡、电梯卡、业主巴士乘车卡的传统功能；物业将为园区所有消费场所配备智能读卡机，实现园区智能化消费；物业费与一卡通捆绑；以物业费：2元/月/，80户型为例，若一次性缴纳5000元(约合30个月物业费)，可享受返还2000元储值卡的优惠，增加业主缴纳物业费的热情；,软性服务一卡通服务,24小时管家式服务秉承“让我们的服务成就您的物业价值”的理念，在物业服务中充分体现以人为本的

13、关怀，以“满意+惊喜”的服务，为所有业主提供温馨、全面、周到的专业物业管理服务,软性服务24小时管家式服务,物业还将为业主提供一下服务：社区商业店铺送货上门洗衣店上门取件、上门送件服务专业营养食堂上门送餐，年夜饭、家庭聚餐酒席预定上门理发、上门中医保健按摩,精彩纷呈的社区文化、休闲、娱乐活动社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数；社区组织的俱乐部乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部音乐沙龙等，每位老人都能找到自己喜爱的活动；,软性服务兴趣俱乐部,我们要规避的问题：我们打造的决非养老地产，因为老年人并不服老，所以我们提出的是养生概念，致力于为老年人提供全面服务；我们不做临终关怀；老年人不是残疾人，而是“社会人”，不需要过度关怀；,我们推崇：养 住 行 医 乐打造养生、健康、宜居、适度关怀的社区,15年项目操盘节奏建议：,提前锁客,集中签约,P1：4-5月阵地展示全面出街扰乱市场P2：4-6月渠道全面出街释放声音，客户积累P3 ：7-9月意向锁定P4：10月集中签约回款,操盘策略建议项目15年操盘节奏建议,操盘策略建议本案营销体系组织结构,全案包销2-8%佣金提点,电商收取（3000-5000元/套），由客户支付,操盘策略建议项目进场前工作,附：广告看稿,DM单：,附：广告看稿,吊旗：,户外广告牌：,附：广告看稿,围挡：,