北仑中心区C1地块开发可行性研究【文献综述】.doc

1、毕业论文文献综述工程管理北仑中心区C1地块开发可行性研究一、房地产项目可行性研究的目的和意义房地产项目可行性研究是项目投资决策的依据，是项目规划设计的依据，是项目申请建设执照和市政配套的依据，是项目筹集资金的依据，同时也是政府相关行政机构审批项目立项，颁发相关证照的依据，是金融投资机构审批信贷的依据。因此，房地产项目可行性研究工作是一项必要性，重要性的工作，是一项在房地产项目投资开发前期必须进行的工作。项目可行性研究可使房地产建设项目得到以最小的投资换取最佳经济效果的科学方法，可行性研究在项目投资决策和项目运作建设中具都十分重要的作用。二、房地产项目可行性研究的作用作为投资项目中的前期工作的重

2、要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面（1）可行性研究是坚持科学发展观、建设节约型社会的需要；（2）可行性研究是建设项目投资决策和编制设计任务书的依据；（3）可行性研究是项目建设单位筹集资金的重要依据；（4）可行性研究是建设单位与各有关部门签订各种协议和合同的依据；（5）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；（6）可行性研究是向当地政府、规划部门和环境保护部门申请有关建设许可文件的依据；（7）可行性研究是国家各级计划综合部门对固定资产投资实行调控管理、编制发展计划、固定资产投资、技术改造投资的重要依据；（8）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据。房地产

3、开发是较复杂的的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务外，还具有投资额度大，生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险高和社会环境影响大等特点。所以在作出房地产项目决策之前，对该项目进行可行性研究分析正日益重要且必要。可行性研究在建设项目中的作用一文中作者指出可行性研究日渐成为房地产开发前期工作的重要组成部分，它是针对项目成本与效益关系的分析研究，包括财务状况报告和成本分析，它是确定项目是否进行投资决策的依据。现在房地产开发首先要取得土地，根据现在土地市场的状况，取得土地的主要渠道是通过土地一级拍卖市场，开发商通过公开竞价方式取得。在这里，开发商举牌竞价的基

4、础是开发成本，其中包括土地成本，建安成本，销售成本，管理运营成本以及财务成本等等。与此同时，开发商还2应通过有效途径来预测房地产项目的销售收入，通过收入和成本的对比，来评估该房地产项目是否值得投资。浅析建设项目可行性研究的内容与作用一文中作者指出在建设项目的整个寿命期中，前期工作有决定性意义，起着极端重要的作用。而作为前期工作的核心和重点的可行性研究，在整个项目期中发挥着极其重要的作用。可行性研究中的总的目标如控制不好，使设计过程中朝令夕改，设计者无所适从，顾此失彼，往往造成产品先天不足。因此初步设计概算必须在可研报告估算控制范围之内，初步设计未获批准，不得进入施工图设计阶段，重大设计变更必须

5、通过审批。有些工程，可研深度不够，初步设计也较模糊，造成工程建设中不断追加投资，使工程管理失控。工程项目的建造成本在很大程度上直接取决于可行性研究及设计。建设项目可行性研究内容决不能把其看作一种形式肤浅地去作，一定要经过深入地调查与分析。否则我们的项目可能会因为某一项的不完备而功匮一溃，造成具大的浪费。比如原材料、燃料等供应是否落实；资金来源是否可靠；建设地址是否合理；是否有相关环境保护的解决方案；相应的地质水文资料是否清楚；工艺技术是否先进适用；引进设备是否符合国情；新技术、新设备是否安全可靠等。一项好的可行性研究，应该向投资者推荐技术经济最优的方案，使投资者明确项目有多大的获利能力，投资风

6、险有多大，是否值得投资建设；可使主管部门领导明确，从国家角度看项目是否值得批准；使银行和其他资金供给者明确，项目能否按期或提前偿还他们提供的资金。三、房地产项目可行性研究的主要内容建设项目可行性研究报告的内容大体分为三部分首先是市场研究，对产品的市场市场调查和预测研究，解决项目的“必要性”问题；第二是技术研究，即技术方案和建设条件研究，解决项目在技术上的“可行性”问题；第三是效益研究，即经济效益的分析和评论，这是项目可研的核心部分，解决项目在经济上的“合理性”问题。房地产项目可行性研究实操一本通一书中作出指出通常，房地产项目可行性研究有三个层次，且层层递进、层层深入。1、投资机会研究阶段该阶段

7、的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。2、初步可行性研究阶段初步可行性研究主要是进一步判断投资机会研究的结论是否正确，是否可以投资，同时也决定后面的详细可行性研究是否进行。初步可行性研究是介于投资机会研究和最终可行性研究的中间阶段。当然，那些不需要进行投资机会研究的项目，如已经拟定的开发项目，就可以直接进行初步可行性研究。这就是说，初3步初步可行性研究有些是在投资机会研究基础上进行的，有些则不是。3、详细可行性研究阶段详细可行性研究是在初步可行性研究的基础上，采用最新的资料和数据，对房地产开发项目进行深入的技术

8、经济论证，对开发项目是否可行作出判断，对项目实施提出建议，是委托方确定最优开发方案和科学决策的依据。详细可行性研究是详尽、全面的论证，要在科学、准确的资料和数据基础上，设计出多种方案，进行全面比较、分析。详细可行性研究对项目所需的投资和收益的计算，误差允许在10范围内。虽然不同房地产项目有不一样的条件、环境、目的和阅读对象，但是通常来说，房地产项目可行性研究主要包括以下就和方面的内容（1）项目概况分析项目概况分析包括项目基本情况介绍、项目开发企业介绍、项目产生背景和建设必要性介绍等。（2）市场调查分析项目市场调查分析主要包括项目投资环境分析、项目市场状况分析、项目客户群分析、项目SWOT分析和

9、项目定位。（3）项目规划设计建议与进度安排项目规划设计建议与进度安排就是对房地产项目产品的规划设计提出建议，对各项技术方案提出说明，并对项目的开发速度、施工进度和销售进度作出安排。（4）项目费用估算项目费用估算主要包括项目开发成本估算和项目开发费用估算以及开发期经营税费的估算，并编写投资成本费用估算表。（5）项目资金筹措项目资金筹措主要是针对资金来源的计算和对资金运用的分析。资金来源主要有三部分组成，即资本金、预租售收入及借贷资金。（6）项目财务评价项目财务评价是在房地产市场调查与分析、项目策划、费用估算、资金筹措（尤其是收入估算）等基本资料和数据基础上，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表

10、，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，其中包括（7）项目风险分析项目风险分析包括定量分析和定性分析。定量分析即不确定性分析，主要包括敏感性分析、临界点分析和概率分析三大部分。定性分析即用文字阐述及说明项目的各种风4险影响因素。（8）项目社会评价项目社会评价是从区域社会经济发展角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目和社会经济合理性。（9）结论与建议项目可行性研究得结论与建议是房地产项目可行性研究报告的最后一部分，是对可行性研究报告作出总结并提出相关建议，也就是根据前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评

11、价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要参考文献1余源鹏房地产项目可行性研究实操一本通M机械工业出版社,20082刘晓君工程经济学M第二版中国建筑工业出版社,200853613俞明轩房地产评估M中国人民大学出版社,20074石海兵投资项目策划与可行性研究实务M中国财政经济出版社,20025王立国工程项目可行性研究M人民邮电出版社,200245496简三德项目评估与可行性研究M上海财经大学出版社,200423277李红镝可行性研究原理与方法M四川电子科技大学出版社,200535378徐学东建筑工程估价与报价M中国计划出版社,20051081129刘洪玉房地产开发经营与管理M中国物价出版

12、社,2002485110陈起俊工程项目风险分析与管理M中国建筑工业出版社,200711国家发展改革委建设项目经济评价方法与参数M第三版中国计划出版社,200612余源鹏房地产项目可行性研究实操一本通M机械工业出版社,200833333913王国培房地产开发项目可行性研究必要性J科技信息,200719131614黄依理关于项目可行性研究若干问题的思考J中国集体经济,20072391115张勇浅谈项目可行性研究在项目建设中的作用J山东煤炭科技,20055181916韩维宜可行性研究在项目建设前期中的作用J新疆有色金属，20064232517何继志房地产项目可行性研究报告编制及评估要点J中国工程咨询,200381214182008年年宁波房地产市场分析及投资咨询报告中国投资咨询网,200819RAGHAVARKOMMALAPATIFEASIBILITYSTUDIESWHATWILLITTAKETOACHIEVEYOURCOMMERCIALGOALSJWATER,AIR,SOILPOLLUTION,19994636520WIESLAWPAJAREALESTATEINVESTMENTPROJECTSFEASIBILITYSTUDIESJSPRINGERBERLIN/HEIDELBERG,200584245