某新城建设的土地供给模式与激励机制研究【文献综述】.doc

1、毕业论文文献综述工程管理某新城建设的土地供给模式与激励机制研究一、前言随着我国现代化建设进程的加速，城市化现象已越来越明显，各地政府纷纷对周边地区进行改造建设，以促进当地经济的发展。城市化对社会经济、自然资源和生态环境等都会产生很大的变迁作用和冲击影响,继而引发一系列与之切相关的矛盾和问题,其中尤为重要的是土地供给问题。由于时间与资金上的利益问题，土地供给问题是开发商与当地政府之间的重要矛盾，当地政府需要制定适当的供给机制以约束开发商的开发行为。近年来，土地的供给模式以及激励机制的研究逐渐受到专家学者的重视。他们从不同的角度对此课题进行了研究，通过对比国内外土地供给模式、分析我国土地供给模式的

2、历史、指出各种土地供给模式的优缺点、使用经济、管理学中的一些理论知识提出激励机制等方式，发展了我国土地资源配置的研究，也为后来者的研究提供了一定的启示。二、正文城市基础设施是城市经济社会发展和运行的基础，是城市现代化水平的重要标志。在现代化建设进行中，政府部分不可避免地要对土地资源进行适当地配置，以确保社会的可持续发展。在另一方面，建设开发商追求其自身的利益最大化，只着眼于近期的发展。这就造成了政府部门与开发商之间的矛盾，如何设计土地供给模式平衡开发商利益与城市发展是当前课题研究的主要任务。21我国土地供给模式发展陆佩华1、张颖2、许虹3、梁华4等人在我国土地模式的发展问题上进行了一定的研究。

3、根据城市土地管理事权的演进，我国城市土地供给制度的演变可以划分为四个阶段，即计划经济时代城市土地无偿、无期、无流动供给阶段、城市土地供给批租制度建立阶段、城市土地储备制度建立阶段以及城市土地供给宏观调控体系建立阶段。在改革开放前，土地作为一种重要的生产资料，城市各单位用地长期依赖于政府的行政划拨。用地单位作为需求者，却对用地量和用地位置基本上没有什么发言权，这极大地打击了用地单位的开发热情与积极性。同时，土地开发资金的来源较为单一，公共设施的建设资金纯靠当地政府的财政拨款，大大加重了政府部门的财政负担，继而又导致一些大型建设开发项目无法顺利进行，严重拖延了我国城市发展的脚步。改革开放后，市场调

4、节手段进入了土地供给管理，用地单位在土地供给问题上有了更大的自主权，市场融资手段也被应用到了新城的开发与建设中。22我国土地供给方式2许根林5、周京奎6、聂燕军7、叶剑平8、卢新海9、王国跃10、毕庶东11等人对我国土地供给方式及其适用的建设项目进行了研究。不同的土地供给方式适合不同的建设项目。行政划拨较多用于学校、医院等公共福利设施的建设用地，其经营不带盈利色彩，建设资金一般由当地政府划拨。而有偿出让以及补办出让手续的土这类土地供给方式则更广泛地用于盈利性项目的建设用地。这类出让国有土地使用权的方式，集中体现了公开、公平、公正的市场原则，有利于形成政府主动供地的机制，能够充分发挥市场优化配置

5、土地资源的作用。根据我国的相关法律条款，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性土地使用权必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，其他土地的供应计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。23新城建设路径EZIYIOIBEM12、倪绍祥13、冯贵盛14、和涛15、曾乐春16等人探讨了新城建设的路径和建设思想。要充分发挥政府的主导作用，需要在以下三个方面进行优化一是政策引导。新城政府需要在例如土地供给、利用政策、基础建设支持政策、新兴产业发展财政扶持政策方面进行改良优化，以吸引、鼓励投资方、开发商的入驻。二是编制规划。规划是进行比较全面的长远的发展计划，是对未来整体性、

6、长期性、基本性问题的思考、考量和设计未来整套行动方案。新城政府应该科学编制新城发展规划，用规划指导和调控新城建设。三是优化环境。这里的环境并不是指自然环境，而是社会环境。新城政府需要建立公平、公正、有序竞争的市场环境和高效廉洁的政务环境。政府主导作用的发挥，在很大程度上依赖于领导班子对市场、对开发商、对投资方的把握。这就需要新城政府对管理体制和运行机制进行优化。有效发挥市场的推动作用，这需要有效发挥市场配置资源基础性作用。24政府与开发商的博弈思想RAYMUNDJLIN17、张淑娟18、张树娟19、颜红艳20、王艳娜21等人对博弈有关问题进行了探讨研究。开发商与新城政府在土地供应方面存在一定分

7、歧，即近期发展与持续发展之间的矛盾分歧，这就导致了博弈问题的产生。基于博弈论思想和双赢结局目标，新城政府与开发商在建设目标与利益方面要达成一定的共识。在土地供给方式问题上，新城政府需要比对自身情况与开发商的优势劣势，选取合适的供给方式。相较于拍卖方式的“价格者得”原则可能带来的质量隐患，挂牌方式可能无法满足新城政府资金需求，以及出让方式可能导致的“暗箱”操作等等一系列的弊端，土地招标方式充分引入市场竞争机制，使得土地资源向开发能力强、资金雄厚的土地使用者集中，并避免了非经济因素对土地交易市场的干扰，有利于新城政府获得最大的经济效益和社会效益，也有利于形成城市土地合理利用和集约利用的格局。三、结

8、论3目前，我国的土地资源利用问题还存在着比较严重的问题，其最主要的问题还是出在政府部门对土地资源的垄断而导致的土地资源市场化水平不高，不能有效自我调节，以及土地资源配置问题的相关政策不完善、落实不到位而导致的资源闲置浪费问题。而对这一课题的研究成果更多的是关注于理论上的要求中央政府完善制度与进一步推进市场化，而没有着眼于对地方政府以及土地开发商之间的博弈以及对其的激励措施。孙静提出了经济激励制度，认为可以“通过价格、税收等经济激励制度促进城市土地资源的节约利用，充分发挥其经济、社会效益”22，这具有一定的积极意义。在研究本课题时，首先，需要对新城政府与开发商之间的矛盾进行深入的理解。要清楚他们

9、之间的利益冲突与土地供给模式的关系又是怎么样的。之后，需要对新城的建设规划有一定深度的了解，对项目用地进行分类，并依据土地供给方式的不同及其优劣势，提出合理的土地供给方式。最后，可以带入一定的管理学理论，在计划、组织、领导、控制等方面，结合工程项目实际，提出合适的激励与约束机制。从地方政府与开发商两方面的利益角度进行研究，得出两者的共同利益，以双赢博弈来解决两者的冲突问题。参考文献1陆佩华浅议我国城市化进程中的土地供给机制J市场周刊理论研究,2007,7871032张颖，王贺忠，蔡军立深入探讨城市土地供给管理J科技资讯,2009,271273许虹我国城市土地供给管理方式和问题研究J科技资讯,2

10、010,21584梁华，马小刚土地供给制度绩效综合评价制度变迁角度J建筑经济，2009,（9）1061095许根林建国后我国城市土地供给制度的演变轨迹与改革思路J湖南商学院学报,2007,1405586周京奎城市土地经济学M北京北京大学出版社，2007327329王丽艳国内外城市土地供给调控模式的评述与启示J城市2007，241437聂燕军地价会影响开发商利润率谈土地使用权招拍挂出让与土地价格的关系J中国土地，2004，（4）278叶剑平用市场手段调控市场对土地使用权招标拍卖的几点思考J地产市场，2004,（4）289卢新海城市土地管理与经营M北京科学出版社，200627227910王国跃，李

11、海海城市化、土地供给制度与我国房地产业的发展J吉林省教育学院学报，2009，25（8）13113211毕庶东推进土地招标拍卖筹集小城镇建设基金J中国地产市场，2003，（1、2）9810112EZIYIOIBEMCOMMUNITYLEDINFRASTRUCTUREPROVISIONINLOWINCOMEURBANCOMMUNITIESINDEVELOPINGCOUNTRIESASTUDYONOHAFIA,NIGERIAJCITIES,2009,263125132413倪绍祥长三角地区经济一体化与土地资源管理J长江流域资源与环境,2004,13653654014冯贵盛沈阳经济区新城新市镇建设路径

12、选择EB/OLHTTP/WWWLNGOVCN/HDJL/JYXC/201011/T20101122_592529HTML,201142315和涛，王建军上海浦东新区土地开发模式对本溪市新城区开发建设之启示J辽宁经济2009，64516曾乐春城市土地价格对土地资源配置的影响研究述评J国土资源科技管理2006,234636717RAYMUNDJLIN,SENGCHOTCHOUMEDIATINGABILATERALMULTIISSUENEGOTIATIONJELECTRONICCOMMERCERESEARCHANDAPPLICATIONS,2004,3212613818张淑娟，刘艳芳城市土地使用权招标出让的博弈分析J武汉大学学报信息科学版,2005,30111012101519张树娟建设工程中的博弈分析J煤炭科技，2008，（3）182120颜红艳工程管理PARTNERING模式的合作博弈分析J价值工程，2010,29（5）13413521王艳娜，王世通PARTNERING模式的基本思想及实施措施J山西建筑，2009,35（7）21521622孙静论促进城市土地资源节约利用的经济激励制度J现代商业，200714109