专业市场房地产项目策划.doc

1、专业市场房地产项目策划  目目     录录  序序       言言  项项 目目 总总 论论  产产 品品 定定 位位 篇篇  市市 场场 营营 销销 篇篇  经经 济济 效效 益益 篇篇  组组 织织 管管 理理 篇篇  项项 目目 工工 作作 进进 度度   序序   言言  建建 设设 “ 东东 营营 广广 利利 港港 海海 鲜鲜 批批 发发 市市 场场 ” 是是 东东 营营 经经 济济 社社 会会 的的 一一 件件 大大 事

2、事 ， 项项目目 建建 设设 在在 即即 将将 兴兴 起起 的的 国国 家家 一一 级级 渔渔 港港 -广广 利利 港港 ， 被被 东东 营营 市市 政政 府府 列列 为为 发发 展展“ 海海 上上 东东 营营 ” 的的 龙龙 头头 项项 目目 ， 项项 目目 建建 成成 后后 将将 产产 生生 明明 显显 的的 社社 会会 效效 益益 和和 巨巨 大大 的的经经 济济 效效 益益 。 本本 策策 划划 书书 在在 “ 效效 益益 ， 谨谨 慎慎 ， 创创 新新 ” 的的 原原 则则 下下 ， 注注 重重 项项 目目 的的 可可行行 性性 、 创创 新新 性性 、 价价 值值 性性 、 集集

3、中中 性性 、 信信 息息 性性 和和 安安 全全 性性 ， 目目 的的 在在 于于 帮帮 助助 企企 业业负负 责责 人人 回回 答答 五五 个个 问问 题题 ， 即即 项项 目目 为为 什什 么么 要要 去去 做做 ？ 做做 什什 么么 样样 的的 ？ 怎怎 样样 去去 做做 ？实实 现现 哪哪 些些 效效 益益 ？ 由由 谁谁 来来 做做 ？  一一 、 可可 行行 性性  该该 策策 划划 是是 结结 合合 房房 地地 产产 市市 场场 营营 销销 理理 论论 和和 实实 践践 方方 法法 ， 从从 项项 目目 初初 始始 就就 导导 入入策策 划划 营营 销销 ，

4、 充充 分分 结结 合合 项项 目目 的的 实实 际际 情情 况况 ， 涵涵 盖盖 投投 资资 、 设设 计计 、 质质 量量 、 工工 期期 、形形 象象 、 营营 销销 推推 广广 等等 多多 项项 内内 容容 ,作作 为为 指指 导导 项项 目目 操操 作作 的的 重重 要要 依依 据据 ， 注注 重重 项项 目目 实实施施 过过 程程 中中 的的 技技 术术 性性 和和 可可 操操 作作 性性 。 虽虽 然然 本本 策策 划划 有有 别别 于于 “ 项项 目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报告告 ” ， 但但 也也 是是 基基 于于 项项 目目 的的 可可 行行 而而 进进 行行

5、的的 ， 项项 目目 不不 可可 行行 ， 任任 何何 的的 策策 划划 都都 将将失失 去去 意意 义义 。  二二 、 创创 新新 性性  创创 新新 是是 事事 物物 得得 以以 发发 展展 的的 动动 力力 ， 是是 人人 类类 赖赖 以以 生生 存存 和和 发发 展展 的的 主主 要要 手手 段段 。美美 国国 学学 者者 S 阿阿 瑞瑞 提提 普普 说说 ： “ 单单 单单 靠靠 科科 学学 上上 的的 创创 造造 力力 是是 不不 能能 解解 决决 人人 类类 一一切切 领领 域域 里里 的的 不不 幸幸 和和 苦苦 恼恼 的的 ， 甚甚 至至 可可 能能 给

6、给 世世 界界 上上 的的 生生 活活 增增 加加 潜潜 在在 的的 危危 险险 。而而 在在 伦伦 理理 学学 、 政政 治治 学学 、 社社 会会 学学 和和 宗宗 教教 方方 面面 的的 创创 新新 能能 够够 回回 答答 人人 与与 人人 之之间间 的的 信信 任任 以以 及及 互互 相相 帮帮 助助 而而 提提 出出 来来 的的 问问 题题 。 ” 可可 见见 ， 优优 化化 生生 存存 环环 境境 ， 策策 划划人人 间间 动动 态态 ， 创创 新新 性性 原原 则则 首首 当当 其其 冲冲 ， 这这 也也 是是 本本 项项 目目 策策 划划 的的 一一 个个 最最 基基 本本 的

7、的 出出发发 点点 之之 一一 。 本本 策策 划划 从从 产产 品品 定定 位位 、 市市 场场 营营 销销 、 效效 益益 分分 析析 、 管管 理理 模模 式式 等等 诸诸 多多方方 面面 进进 行行 了了 有有 益益 的的 探探 索索 和和 创创 新新 。  三三 、 价价 值值 性性  任任 何何 一一 项项 策策 划划 必必 然然 以以 价价 值值 量量 的的 形形 式式 来来 衡衡 量量 ， 一一 个个 优优 秀秀 的的 项项 目目 策策 划划 其其价价 值值 一一 定定 很很 大大 ， 相相 反反 ， 无无 价价 值值 的的 项项 目目 策策 划划 ， 不不

8、 能能 称称 之之 为为 一一 个个 好好 的的 策策 划划 。策策 划划 的的 结结 果果 都都 要要 能能 创创 造造 一一 定定 的的 价价 值值 ， 只只 有有 这这 样样 ， 策策 划划 才才 能能 体体 现现 其其 自自 身身 的的价价 值值 所所 在在 。 本本 策策 划划 根根 据据 企企 业业 目目 前前 的的 资资 产产 、 市市 场场 、 管管 理理 等等 实实 际际 情情 况况 ， 对对 如如何何 发发 挥挥 各各 自自 内内 在在 价价 值值 潜潜 力力 做做 出出 了了 科科 学学 的的 、 可可 操操 作作 性性 的的 价价 值值 回回 报报 方方 案案 ， 并并

9、对对 每每 一一 个个 项项 目目 进进 行行 组组 合合 ， 更更 便便 于于 企企 业业 领领 导导 决决 策策 。  四四 、 集集 中中 性性  在在 战战 争争 中中 ， 集集 中中 优优 势势 兵兵 力力 攻攻 击击 对对 方方 关关 键键 性性 的的 部部 分分 ， 成成 为为 军军 事事 谋谋 略略 的的上上 策策 。 不不 论论 是是 军军 事事 项项 目目 ， 还还 是是 体体 育育 项项 目目 ， 都都 可可 以以 借借 此此 达达 到到 胜胜 利利 的的 目目 标标 。本本 项项 目目 也也 不不 例例 外外 ， 针针 对对 项项 目目 开开 发发

10、与与 否否 的的 两两 个个 关关 键键 问问 题题 ， 即即 市市 场场 和和 资资 金金 ，本本 策策 划划 进进 行行 了了 集集 中中 性性 的的 关关 注注 ， 并并 重重 点点 进进 行行 了了 剖剖 析析 。  五五 、 信信 息息 性性  俗俗 话话 说说 “ 多多 存存 芝芝 麻麻 好好 打打 油油 ” 。 一一 个个 好好 的的 项项 目目 策策 划划 ， 是是 以以 信信 息息 的的 收收集集 、 加加 工工 、 整整 理理 、 利利 用用 开开 始始 的的 ， 而而 好好 的的 开开 始始 就就 意意 味味 着着 成成 功功 的的 一一 半半 ， 因

11、因此此 ， 信信 息息 性性 原原 则则 是是 本本 策策 划划 的的 基基 础础 性性 原原 则则 ， 也也 是是 关关 键键 性性 的的 原原 则则 。 为为 此此 ， 我我们们 进进 行行 了了 大大 量量 的的 策策 划划 前前 期期 信信 息息 的的 收收 集集 和和 整整 理理 工工 作作 ， 力力 争争 使使 本本 策策 划划 更更 贴贴 近近市市 场场 ， 促促 成成 企企 业业 取取 得得 预预 期期 的的 经经 济济 和和 社社 会会 效效 益益 。  六六 、 安安 全全 性性   东东 营营 鑫鑫 奥奥 特特 建建 材材 公公 司司 正正 处处 于于

12、 高高 速速 发发 展展 的的 势势 态态 ， 各各 项项 事事 业业 发发 展展 看看 好好 ，本本 项项 目目 对对 于于 项项 目目 企企 业业 来来 讲讲 ， 不不 但但 可可 以以 促促 进进 企企 业业 成成 长长 ， 也也 能能 实实 现现 产产 业业 替替代代 。 本本 着着 为为 投投 资资 企企 业业 负负 责责 的的 态态 度度 ， 在在 深深 化化 外外 地地 成成 功功 经经 验验 ， 并并 结结 合合 本本 地地 实实际际 的的 情情 况况 下下 ， 我我 们们 秉秉 承承 “ 市市 场场 开开 发发 带带 动动 本本 项项 目目 销销 售售 ” 的的 核核 心心

13、思思 想想 ， 在在 充充分分 考考 虑虑 项项 目目 所所 需需 要要 动动 用用 的的 资资 金金 ， 充充 分分 考考 虑虑 项项 目目 价价 值值 潜潜 力力 开开 发发 ， 充充 分分 考考 虑虑项项 目目 借借 助助 外外 力力 与与 外外 界界 合合 资资 合合 作作 的的 基基 础础 上上 ， 本本 着着 对对 投投 资资 企企 业业 高高 度度 负负 责责 的的 态态度度 和和 务务 实实 的的 精精 神神 ， 注注 重重 项项 目目 的的 投投 资资 安安 全全 性性 ， 以以 使使 企企 业业 投投 资资 风风 险险 降降 到到 最最 低低限限 度度 。   项

14、项 目目 总总 论论  本本 篇篇 从从 “ 政政 府府 政政 策策 与与 规规 划划 趋趋 势势 、 面面 临临 的的 资资 源源 开开 发发 和和 经经 济济 价价 值值 、 项项 目目的的 主主 要要 建建 设设 指指 标标 ” 三三 个个 方方 面面 分分 析析 ， 意意 在在 使使 企企 业业 对对 项项 目目 有有 一一 个个 宏宏 观观 的的 了了解解 。  一一 、 政政 府府 政政 策策 与与 规规 划划 趋趋 式式  （ 一一 ） 东东 营营 市市 海海 洋洋 资资 源源 丰丰 富富 ， 有有 着着 4800 平平 方方 公公 里里 的的 浅浅

15、 海海 和和 180 万万亩亩 的的 滩滩 涂涂 资资 源源 ， 但但 渔渔 业业 在在 省省 内内 沿沿 海海 七七 地地 市市 中中 ， 产产 量量 与与 GDP 比比 重重 均均 处处 于于 末末位位 ， 2002 年年 ， 市市 政政 府府 为为 加加 快快 东东 营营 渔渔 业业 经经 济济 ， 编编 制制 了了 东东 营营 市市 海海 洋洋 产产 业业 发发展展 规规 划划 （ 2002-2010） ， 提提 出出 了了 东东 营营 市市 渔渔 业业 应应 立立 足足 国国 内内 外外 市市 场场 ， 加加 快快渔渔 业业 结结 构构 调调 整整 ， 围围 绕绕 渔渔 业业 增增

16、效效 、 渔渔 民民 增增 收收 ， 大大 力力 发发 展展 渔渔 业业 经经 济济 合合 作作 组组织织 ， 突突 出出 水水 产产 品品 精精 深深 加加 工工 和和 水水 产产 批批 发发 市市 场场 建建 设设 ， 发发 展展 渔渔 业业 龙龙 头头 企企 业业 ， 营营造造 优优 良良 环环 境境 扩扩 大大 对对 外外 开开 放放 ， 增增 加加 出出 口口 创创 汇汇 能能 力力 ， 实实 现现 海海 洋洋 渔渔 业业 经经 济济 持持 续续发发 展展 。 并并 提提 出出 了了 各各 项项 具具 体体 发发 展展 目目 标标 ， 根根 据据 目目 标标 ， 东东 营营 市市 到

17、到 2005 年年 ， 水水产产 品品 总总 产产 量量 达达 到到 34*104T， 渔渔 业业 产产 值值 达达 31 亿亿 元元 ， 水水 产产 养养 殖殖 面面 积积 达达 146万万 亩亩 ， 出出 口口 创创 汇汇 达达 到到 1500 万万 美美 元元 。  （ 二二 ） 根根 据据 2003 年年 市市 政政 府府 发发 布布 的的 关关 于于 发发 展展 海海 洋洋 经经 济济 ， 加加 快快 “ 海海上上 东东 营营 建建 设设 的的 意意 见见 ， 到到 2007 年年 ， 东东 营营 将将 建建 成成 以以 广广 利利 渔渔 港港 、 红红 光光 渔渔 港港为

18、为 重重 点点 的的 一一 处处 国国 家家 级级 中中 心心 渔渔 港港 ， 渔渔 港港 以以 水水 产产 专专 业业 批批 发发 市市 场场 、 冷冷 藏藏 加加 工工 、渔渔 需需 物物 资资 供供 应应 、 餐餐 饮饮 服服 务务 为为 核核 心心 ， 培培 植植 成成 区区 域域 水水 产产 加加 工工 、 销销 售售 的的 集集 散散地地 。 并并 为为 此此 出出 台台 了了 相相 应应 的的 配配 套套 优优 惠惠 政政 策策 ， 以以 鼓鼓 励励 渔渔 业业 投投 资资 经经 营营 。 在在 东东营营 市市 广广 利利 港港 总总 体体 规规 划划 中中 ， 广广 利利 港港

19、 的的 发发 展展 定定 位位 是是 ： 以以 引引 进进 外外 资资 和和 利利 用用 民民间间 投投 资资 为为 主主 ， 鼓鼓 励励 发发 展展 具具 有有 经经 济济 活活 力力 的的 外外 资资 企企 业业 和和 私私 营营 企企 业业 ， 重重 点点 发发 展展海海 产产 品品 养养 殖殖 、 加加 工工 、 贸贸 易易 一一 体体 化化 的的 产产 业业 龙龙 头头 企企 业业 。  （ 三三 ） 东东 营营 市市 海海 洋洋 与与 渔渔 业业 局局 已已 将将 规规 划划 建建 设设 “ 一一 区区 五五 园园 ” 列列 入入 议议 事事 日日程程 ， 其其 中中 “

20、 一一 区区 ” 就就 是是 中中 心心 城城 防防 潮潮 堤堤 以以 内内 的的 约约 20 万万 亩亩 的的 现现 代代 化化 渔渔 业业 示示 范范区区 ， 本本 项项 目目 已已 经经 被被 作作 为为 重重 点点 调调 控控 中中 心心 工工 作作 来来 抓抓 。 该该 区区 域域 依依 据据 以以 市市 兴兴 港港 ，以以 港港 带带 市市 的的 主主 题题 内内 容容 ， 应应 着着 力力 打打 造造 区区 域域 内内 的的 龙龙 头头 企企 业业 ， 本本 项项 目目 集集 中中 了了 渔渔产产 品品 批批 发发 零零 售售 以以 及及 渔渔 产产 品品 深深 加加 工工 销销

21、 售售 、 海海 景景 休休 闲闲 、 海海 鲜鲜 餐餐 饮饮 、 渔渔 港港 度度 假假等等 经经 营营 内内 容容 ， 必必 将将 成成 为为 广广 利利 港港 开开 发发 的的 龙龙 头头 项项 目目 ， 本本 项项 目目 的的 产产 生生 是是 广广 利利 港港发发 展展 繁繁 荣荣 的的 必必 然然 需需 求求 。  二二 、 面面 临临 的的 资资 源源 开开 发发 和和 经经 济济 价价 值值  （ 一一 ） 可可 依依 赖赖 的的 广广 利利 港港 载载 体体  目目 前前 东东 营营 中中 心心 城城 区区 还还 没没 有有 一一 处处 大大 规

22、规 模模 、 高高 档档 次次 的的 大大 型型 海海 鲜鲜 交交 易易 场场所所 ， 在在 广广 利利 港港 按按 照照 高高 起起 点点 规规 划划 、 高高 标标 准准 建建 设设 、 高高 效效 能能 管管 理理 的的 原原 则则 ， 建建 设设一一 处处 大大 型型 海海 鲜鲜 、 水水 产产 品品 交交 易易 场场 所所 及及 休休 闲闲 旅旅 游游 消消 费费 场场 所所 ， 将将 对对 东东 营营 海海 洋洋 捕捕捞捞 、 水水 产产 养养 殖殖 业业 的的 发发 展展 、 城城 市市 功功 能能 的的 完完 善善 以以 及及 满满 足足 市市 民民 对对 水水 产产 品品 的

23、的 需需 求求产产 生生 重重 大大 影影 响响 。  （ 二二 ） 可可 借借 助助 的的 天天 鹅鹅 湖湖 旅旅 游游 资资 源源  本本 项项 目目 紧紧 临临 亚亚 洲洲 最最 大大 的的 平平 原原 水水 库库 -天天 鹅鹅 湖湖 风风 景景 区区 ， 环环 境境 优优 美美 ， 水水 域域辽辽 阔阔 ， 四四 季季 水水 鸟鸟 不不 绝绝 ， 每每 年年 吸吸 引引 数数 万万 游游 客客 ， 而而 周周 围围 缺缺 乏乏 相相 应应 的的 配配 套套 服服 务务设设 施施 及及 旅旅 游游 项项 目目 。 本本 项项 目目 作作 为为 其其 “ 东东 邻邻 ”

24、 实实 现现 了了 优优 势势 互互 补补 。  （ 三三 ） 可可 改改 变变 的的 海海 上上 渔渔 业业 传传 统统 交交 易易  渔渔 港港 产产 渔渔 季季 节节 ， 每每 日日 清清 晨晨 日日 出出 前前 ， 在在 距距 港港 口口 十十 多多 公公 里里 外外 的的 海海 口口 ， 深深海海 归归 来来 的的 渔渔 船船 与与 东东 营营 的的 水水 产产 批批 发发 、 零零 售售 商商 进进 行行 大大 批批 的的 海海 上上 水水 产产 品品 交交 易易 ，交交 易易 后后 ， 渔渔 船船 转转 向向 羊羊 口口 批批 发发 市市 场场 。 在在 广广

25、 利利 港港 建建 设设 批批 发发 市市 场场 具具 有有 极极 大大 的的 开开发发 潜潜 力力 与与 消消 费费 市市 场场 。 广广 利利 港港 批批 发发 市市 场场 的的 建建 成成 ， 不不 但但 可可 以以 满满 足足 东东 营营 三三 县县 两两区区 的的 水水 产产 品品 消消 费费 ， 滨滨 洲洲 、 淄淄 博博 等等 周周 边边 地地 区区 因因 地地 理理 位位 置置 靠靠 近近 ， 也也 会会 来来 此此 进进行行 水水 产产 交交 易易 。  （ 四四 ） 珍珍 贵贵 的的 经经 济济 价价 值值  本本 项项 目目 是是 进进 入入 广广 利

26、利 港港 两两 条条 道道 路路 入入 口口 的的 交交 会会 位位 置置 ， 占占 地地 利利 ； 是是 政政 府府 批批准准 和和 支支 持持 的的 大大 型型 海海 鲜鲜 交交 易易 批批 发发 市市 场场 ， 项项 目目 含含 有有 唯唯 一一 和和 垄垄 断断 性性 价价 值值 ， 据据 天天时时 ； 项项 目目 符符 合合 城城 市市 群群 体体 “ 下下 午午 经经 济济 与与 周周 末末 经经 济济 、 特特 色色 经经 济济 ， 假假 期期 经经 济济 ”体体 会会 渔渔 港港 休休 闲闲 生生 活活 的的 特特 定定 场场 所所 ， 更更 是是 渔渔 产产 品品 批批 发发

27、 零零 售售 、 廉廉 价价 海海 鲜鲜 餐餐 饮饮 的的聚聚 集集 地地 ， 有有 人人 和和 。三三 、 项项 目目 的的 主主 要要 建建 设设 指指 标标  （ 一一 ） 项项 目目 选选 址址  广广 利利 港港 位位 于于 东东 营营 市市 中中 心心 城城 防防 潮潮 大大 堤堤 南南 侧侧 ， 广广 利利 河河 入入 海海 口口 ， 广广 南南 水水 库库以以 东东 ， 距距 离离 东东 城城 约约 15 公公 里里 。 广广 利利 港港 海海 鲜鲜 城城 选选 址址 在在 广广 利利 港港 原原 中中 丹丹 冷冷 藏藏 厂厂处处 。 项项 目目 区区 南南

28、 北北 长长 453 米米 ， 东东 西西 宽宽 160 米米 ， 占占 地地 面面 积积 72480 平平 方方 米米 。其其 东东 侧侧 为为 广广 利利 河河 ， 西西 侧侧 为为 广广 南南 水水 库库 ， 北北 侧侧 为为 广广 利利 港港 边边 防防 派派 出出 所所 ， 南南 侧侧 为为广广 利利 港港 渔渔 政政 管管 理理 站站 。  附附 ： 广广 利利 港港 概概 况况 ：  广广 利利 港港 自自 1993 年年 开开 始始 开开 发发 建建 设设 渔渔 民民 村村 ， 现现 已已 建建 成成 渔渔 民民 村村 三三 个个 ， 常常驻驻 人人 口口

29、357 户户 ， 1500 人人 ， 流流 动动 人人 口口 2000 多多 人人 ， 现现 有有 渔渔 船船 245 艘艘 ， 灯灯标标 一一 座座 。 广广 利利 港港 的的 执执 法法 部部 门门 有有 广广 利利 港港 管管 理理 局局 、 广广 利利 港港 渔渔 政政 站站 、 广广 利利 港港 边边防防 派派 出出 所所 。 广广 利利 港港 1987 年年 由由 胜胜 利利 油油 田田 投投 资资 建建 设设 ， 1992 年年 移移 交交 市市 海海 洋洋 与与渔渔 业业 局局 管管 理理 ， 2003 年年 移移 交交 东东 营营 区区 广广 利利 港港 管管 理理 局局 管

30、管 理理 ， 根根 据据 东东 营营 市市 人人 民民政政 府府 关关 于于 发发 展展 海海 洋洋 经经 济济 加加 快快 “ 海海 上上 东东 营营 ” 建建 设设 的的 意意 见见 、 东东 营营 市市 海海 洋洋产产 业业 发发 展展 规规 划划 （ 2001-2010） 与与 东东 营营 市市 城城 市市 总总 体体 规规 划划 ， 广广 利利 港港 将将成成 为为 未未 来来 东东 营营 海海 洋洋 产产 品品 聚聚 集集 的的 国国 家家 一一 级级 渔渔 港港 。  （ 二二 ） 建建 设设 条条 件件  1、 位位 置置 条条 件件  项项 目目

31、 位位 于于 东东 营营 市市 本本 年年 度度 破破 土土 动动 工工 的的 宽宽 100 米米 ， 深深 7 米米 的的 新新 建建 优优 质质 渔渔港港 码码 头头 西西 侧侧 ， 是是 “ 海海 上上 东东 营营 ” 建建 设设 的的 重重 要要 基基 地地 。 随随 着着 黄黄 东东 铁铁 路路 支支 线线 、 环环渤渤 海海 高高 速速 公公 路路 和和 东东 营营 经经 济济 开开 发发 区区 等等 重重 大大 基基 础础 设设 施施 的的 建建 设设 ， 广广 利利 港港 具具 备备 了了更更 便便 捷捷 的的 交交 通通 条条 件件 和和 竞竞 争争 优优 势势 。 该该 港

32、港 靠靠 近近 东东 营营 市市 中中 心心 城城 市市 ， 交交 通通 便便 捷捷 ，资资 源源 较较 丰丰 富富 ， 以以 市市 兴兴 港港 ， 以以 港港 带带 市市 ， 是是 广广 利利 港港 发发 展展 繁繁 荣荣 的的 必必 然然 。  2、 交交 通通 条条 件件  已已 经经 修修 建建 的的 东东 营营 旅旅 游游 景景 观观 路路 南南 二二 路路 直直 达达 本本 项项 目目 ， 天天 鹅鹅 湖湖 每每 日日 有有 旅旅 游游专专 车车 直直 通通 。 鉴鉴 于于 本本 项项 目目 为为 购购 物物 、 休休 闲闲 、 观观 光光 、 餐餐 饮饮 为为

33、 主主 的的 主主 题题 公公 园园 ， 面面向向 消消 费费 群群 体体 大大 部部 分分 为为 市市 区区 内内 有有 车车 一一 族族 ， 相相 对对 于于 这这 部部 分分 群群 体体 来来 说说 ， 交交 通通 相相对对 便便 利利 。  3、 环环 境境 条条 件件  东东 营营 是是 一一 个个 缺缺 少少 景景 观观 的的 城城 市市 ， 本本 项项 目目 依依 托托 于于 东东 营营 市市 淡淡 水水 湖湖 景景 区区 与与 海海港港 景景 区区 两两 大大 得得 天天 独独 厚厚 、 相相 对对 唯唯 一一 的的 重重 要要 景景 区区 ， 造造 景景

34、升升 值值 对对 于于 项项 目目 来来 说说 十十分分 重重 要要 。  4、 土土 地地 平平 整整 情情 况况  水水 、 电电 、 路路 、 讯讯 等等 基基 础础 设设 施施 已已 经经 完完 备备 ， 具具 备备 开开 发发 的的 基基 本本 条条 件件 ， 但但 设设施施 相相 对对 落落 后后 ， 有有 待待 争争 取取 更更 大大 的的 政政 府府 扶扶 持持 。  5、 土土 地地 征征 用用 情情 况况  开开 发发 单单 位位 即即 东东 营营 市市 鑫鑫 奥奥 特特 建建 材材 有有 限限 公公 司司 依依 法法 以以 拍拍 卖

35、卖 形形 式式 购购 得得 含含 中中 丹丹冷冷 藏藏 厂厂 在在 内内 的的 资资 产产 及及 土土 地地 72480 平平 方方 米米 ， 土土 地地 变变 性性 为为 商商 业业 用用 地地 ， 手手 续续 基基本本 完完 成成 。  （ 三三 ） 建建 设设 规规 模模 及及 功功 能能 标标 准准  1、 建建 筑筑 面面 积积 和和 内内 容容  本本 项项 目目 拟拟 建建 设设 为为 综综 合合 商商 业业 项项 目目 ， 初初 步步 规规 划划 总总 建建 筑筑 面面 积积 其其 中中 临临 街街 商商 铺铺22000 平平 方方 米米 （ 原原

36、 来来 是是 12000 平平 米米 ， 建建 议议 增增 加加 10000 平平 米米 ） ， 批批 发发 市市场场 60000 平平 方方 米米 ， 一一 期期 30000 平平 方方 米米 ， 冷冷 库库 10000 平平 方方 米米 ， 酒酒 店店12000 平平 方方 米米 。 其其 中中 临临 街街 商商 铺铺 部部 分分 是是 项项 目目 开开 发发 中中 的的 优优 质质 版版 块块 ， 建建 议议 借借 鉴鉴外外 地地 成成 形形 市市 场场 调调 整整 规规 划划 ， 如如 有有 难难 度度 ， 可可 申申 请请 减减 少少 批批 发发 市市 场场 建建 筑筑 面面 积积

37、， 以以达达 到到 容容 积积 率率 指指 数数 不不 变变 。  16 0M冷藏厂453M20 0 M60M农行停车场酒店批发市场住宅商铺 农行2、 功功 能能 设设 施施 标标 准准  本本 项项 目目 开开 发发 的的 沿沿 街街 商商 铺铺 ， 是是 整整 个个 工工 程程 创创 造造 经经 济济 效效 益益 的的 主主 体体 部部 分分 ， 注注重重 人人 性性 化化 的的 设设 计计 ， 以以 满满 足足 业业 主主 的的 居居 住住 需需 求求 ， 在在 舒舒 适适 、 配配 套套 、 环环 境境 、 起起居居 、 通通 风风 等等 方方 面面 都都 有有 一

38、一 定定 要要 求求 。 建建 筑筑 便便 于于 分分 割割 组组 合合 ； 排排 烟烟 、 排排 污污 、 通通风风 、 采采 光光 在在 户户 型型 设设 计计 上上 要要 重重 点点 考考 虑虑 ； 应应 设设 有有 厨厨 卫卫 ， 以以 便便 于于 投投 资资 业业 主主 和和 经经营营 业业 户户 投投 资资 于于 不不 同同 的的 业业 态态 。 基基 本本 单单 体体 户户 型型 设设 计计 为为 建建 筑筑 面面 积积 150 平平 方方 米米 、100 平平 方方 米米 、 50 平平 方方 米米 三三 种种 ， 进进 深深 10 米米 ， 厨厨 卫卫 齐齐 全全 。 （ 批

39、批 发发 市市 场场 等等 部部分分 未未 做做 介介 绍绍 ）  （ 四四 ） 建建 设设 方方 案案  1、 建建 设设 场场 地地 环环 境境  （ 1） 地地 貌貌 ： 场场 地地 位位 于于 东东 营营 市市 东东 部部 ， 地地 貌貌 上上 属属 河河 流流 与与 海海 冲冲 积积 形形 成成 的的 冲冲积积 海海 滩滩 地地 貌貌 。 表表 层层 现现 状状 为为 建建 筑筑 物物 及及 回回 填填 土土 层层 。  （ 2） 水水 文文 地地 质质 ： 根根 据据 地地 质质 勘勘 察察 结结 果果 ， 场场 区区 内内 地地 下下 水水 的的 化化 学学 类类 型型 对对 建建筑筑 混混 凝凝 土土 无无 腐腐 蚀蚀 性性 ， 对对 钢钢 筋筋 混混 凝凝 土土 结结 构构 中中 的的 钢钢 筋筋 无无 腐腐 蚀蚀 性性 。