我国房地产价格上涨原因、危害及抑制措施研究【文献综述】.doc

1、毕业论文文献综述 经济学 我国房地产价格上涨原因、危害及抑制措施研究 房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，房地产投资于消费的双向拉动是当前我国经济持续快速增长的重要推动力量，同时，也是房地产业也是我们温州 GDP中的重要组成部分。但是，近年来，温州房地产价格的持续上涨已经成为社会中突出的问题，不仅制约了普通居民居住权益的实现，也成为了温州经济持续健康发展的不稳定因素，连中央电视台也曾报道。温州房地产价格的上涨不仅增加了城市的生产、生活的成本，阻碍了城市经济的发展，降低了城市的竞争力。房地产价格持续上 涨这一不健康的现象迫切的需要解决。房地产业的发展在我们温州一直是人们关注的焦点，房地

2、产价格价格持续上涨高居不下业也让人们饱受煎熬。 一、房地产价格上涨原因的研究 我国实现住房货币化改革不过 10 年的时间 ,关于房地产研究比较晚 ,但由于房地产近几年价格不断上涨 ,研究文献也层出不穷 ,主要集中在以下几个方面： 1.土地市场对房价的影响 。邵念强（ 2008）通过实证研究发现地价在整个房价中所占的比例在三分之一左右，长期地价的上涨导致了房价的上涨 ; 2.收入对房价的影响。王冰和黄磊（ 2009）认为 ,居民收入水平与房价之间存在着密切的关系 ; 3.金融对房价的影响 ,薛磊、王淑云、段岩燕、曹振良、金学惠等人发现房地产信贷、加息及人民币升值对房价均有影响； 4.有关房地产费

3、用上升造成房价上涨。刘国亮 (2008)认为土地费与日俱增、拆迁安置费上涨、前期工程费用上升、其它项目费上涨推动房价上涨。此外，除去安置费和前期工程费，房地产商还有其他的项目费用也不得不缴纳。例如建安工程费、附属公共设施费和公共基础设施费用，虽然这些费用并不多，但是在近年来，我国通货膨胀，虽然这些费用的上升幅度明显小于土地征用及拆迁安置费和前 期工程费，但总额也并不少； 5.投资炒作的原因。陆中宝 (2008)研究发现，人们对房地产的炒作 .房地产的真正价值与房屋价格的严重背离，这不是市场经济发展的正常现象。（ 1）地方政府炒房，政府大量囤积土地，待价而沽，不断拉动地价的升值。（ 2）舆论炒作

4、。舆论大肆报道，从而让人们预期房地产价格势必会上涨，从而对房地产产生心理价格上涨。（ 3）温州富裕阶级中投机炒房，不断推动着房价的上涨。 1 二、抑制房地产价格上涨措施研究 政府为了充分解决房地产所带来的问题。马艳萍（ 2008）认为我们应要做到：抑制不合理住房需 求，增加住房供应，并实现其模式的多样化我市可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，这样虽然并不能短时间内解决我市房价过高的严峻问题，却从可持续发展的角度上讲是可取的。同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。马征（ 2008）认为我们还应该完善房地产市场体系，建立市场运行机制

5、，促进总消费的增长。要建立房地产市场运行机制，政府首先就应该退出房地产的直接交易。政府的职能主要是制定规则、监督规则的实施和对违反规则者的处罚。政府官员和房地产商互相欺骗消费者的事 例，这在我市并不少见，我们应该予以重视。加大城乡一体化。我市应该鼓励房地产行业实行开发成本透明化。成熟的房地产市场，信息应透明化，公开化，应避免开发商与消费者之间的信息交流堵塞情况的发生。 三、房地产不断上涨带来的危害研究 近几年 , 我市宏观经济高速增长 , 房地产市场供需两旺 ,人民居住条件得到改善和提高 , 但与此同时伴随着的是房价的不断上涨 ,在这看似欣欣向荣的背景下面，潜在的危害性同时也应该引起我们的重视

6、 .居民购房压力增加，其他消费减少 2.房价上涨导致贫富悬殊加大，不利于构建和谐社会 ,不利于社会的 稳定。王明生（ 2009）认为这样容易产生房地产泡沫。房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者 -随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。外来民工住房压力大，易扰乱社会治安。 四、国外研究方面 国外对于房地产影响因素的研究主要集中在以下几个方面 :1.供给与需求的角度 ,MinHwang 和 JohM1Quigley 利用美国 74 个大城市 1987

7、 1999 年 1 年的数据 ,建立了一个需求和供给模型 ,结果发现较高的空置率会使房价下跌 ,即供大于求会使房价下跌 Stuart A1Gabriel ,Joe P1Mattey William L1Wascher 通过供给和需求两方面的影响因素构建住宅价格模型发现人口迁移和城市结构演变能够释住宅价格的变动； 2.房产特征的角度 ,Follain 和 Malpezzi、 MozolinSoderberg 和 Janssen采用特征模型对城市内部住宅价格的差异进行了研究 ,发现住宅价格一般随着中心商务区的距离而趋于下降 ,但是公用设施的布局、环境舒适性以及其他因素的影响也非常重要 ;Chau

8、等在 2001 年研2 究住宅价格与建筑特征关系时 ,用 1997 1998 年中国香港地区的交易数据进行实证研究 ,结果表明消费者愿意支付每平方英尺 416 港元给大的有商业声誉的开发商 ,这部分价格大约是整个住宅平均价格的 7 %。 五、总结 从以上文献可以看出 ,由于我国特殊的制度和文化环境 ,研究的角度与国外稍有不同 ,我国主要从我国的社会实际情况和我国国民的人均收入研究房地产问题，国外主要从供给和需求，以及房地产特征的角度研 究房地产问题，但无论从哪个角度研究都没能深入揭示影响房价上涨的根源。以上专家和学者提出的影响房价的因素是相互作用的 ,应将它们放在统一的市场框架中进行研究 ,即

9、应先研究房地产市场的性质、类型 ,然后从特定的市场类型出发研究房价是如何制定的 ,进而分析其存在的问题。 参考文献 1陆中宝 .长三角地区价格上涨成因与对策研究 -以南京市为视角 .南京工程学院学报，2008,8（ 2）： 41. 2刑姝媛 .房地产价格上涨的原因及对策分析 .网络财富 .2009,（ 5） :186-187. 3刘国亮 .我国房地产价格上涨深 层原因和对策 .河北金融 .2008,(9):17-18 4张健，张丽娟，王琛等 .城市化对房地产价格上涨的影响和对策探讨 .价格理论与实践 .2008,（ 7） . 5马艳萍 .浅析我国房地产价格上涨原因及对策 .现代商业 .2008

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