我国高房价的危害、成因及对策分析【文献综述】.doc

1、毕业 论文文献综述 经济学 我国高房价的危害、成因及对策分析 （一）国内外研究现状 国内： 我国对于房地产问题的研究起步较晚， 主要的研究文献有李春吉，孟晓宏等人利用时间序列分析的方法，将历年房价用曲线拟合趋势相，再用 ARMA 模型处理随机项。对于在对新政策下发后上海房价的走势进行重新预测。以及高波，毛丰付等人利用历年房价，开发面积，贷款额等各项数据，对中国房地产市场结构和价格影响因素进行的实证分析。研究表明，在国内，人均可支配收入和对投资成本的预期是影响房价变化的基本因素。由于房地产价值量大，使得房地产开发商和购 买者都离不开金融机构的贷款支持，金融机构的大力支持的态度也促进了房价的上涨。

2、此外开发商囤积土地，炒房者大量投资房地产，是房产泡沫产生的主要原因。复旦大学的谢百三教授就房价泡沫形成的问题做了研究，他认为目前我国部分城市房地产市场出现了泡沫经济，原因是我国部分城市房地产在最近几年出现了投资和圈地热潮促使房价非理性上涨，导致商品房的空置率居高不下。当大量需要住房的居民没有能力购房，供需关系就不平衡了，大规模推高房价的资产保值投资行为是无法实现其保值功能的。王家庭，张换兆等人运用案例分析、回归分析等方法对中国房地产 泡沫问题进行了系统分析。他们认为中国房地产业存在泡沫，但这种泡沫并非全国性的，而是地区性的。 国外： 国外的房地产市场化程度比我国高，市场化的时间也比较早。房价问

3、题的重要性及敏感性得到了很多专家学者的关注。根据国外的经济展望报告杂志，外国人推测中国的房价是必然要降的，他们的主要依据是研究的数据报告。 2010 年 7 月，渣打银行、野村证券公布了对中国房地产市场调研的报告。渣打银行在调研中统计到，自新政出台以来，他们监测的上海、北京、深圳等 14 个城市住房成交量，以四周移动平均值计算下降了约 60%，其中，北京降了 70%，深圳降了 57%，上海降了 28%，中小城市中，海口交易量下降 95%，杭州、大连降了 90%。他们认为中国新政的出台就是为了打压房价。野村证券的调研报告认为，中国房价下跌 10%-20%是合理的，这样房价能够回到 2009年中的

4、水平，如果下跌超过 20%，带来的问题可能是房地产市场过度萎缩对经济及其他1 部分可能造成影响，从而可能会放松部分紧缩政策。渣打银行研究报告表明：上海和北京约有 61 个定于 6 月份开盘的新项目中约有三分之二已经被无限期搁置。尽管如此，多数外资机构仍坚信降价并非“房产泡沫”破灭，只是短暂的回调。澳新 银行的调研报告认为实行调控政策以来中国多数一线城市的房价波动保持平稳，又由于中国家庭的负债率较低，金融机构出现严重系统性风险的可能性很低。因此他们认为在短期内中国房价不会崩盘。 （二）研究主要成果 研究的主要成果有王家庭，张换兆等人运用案例分析、回归分析等方法对中国房地产泡沫问题进行的系统分析。

5、他们用大量历史数据表明，房地产泡沫严重时，不仅会引发泡沫经济，致使经济波动、货币大幅度贬值，还可能会引发社会失业率大量上升，造成民众恐慌心理，导致社会的不安定。所以必须规范房地产市场的各个环节。一方面政府应建立有效的 房地产泡沫预警机制，当房地产过热时，积极适度地调整房地产业政策导向，另一方面，要规范房地产开发商的行为，制止开发商进行土地投机并保证房地产业结构的合理，还要加强对商业银行贷款总量和贷款结构的监控，防止银行贷款资金过多流入房地产业。 （三）发展趋势 1、研究新权重对 CPI 的影响 2011 年住房类权重将会比 2010 年有所增加 ,房价因素部分将被编入 CPI。从长期的趋势来看

6、，新的权重调整后会对 CPI 有何影响，还有待观察。目前下一步改革将在房租市场实行，增加廉租房，同时房屋贷款利率将以贷款利率和房价的加权数来代替。 2、研究新政策实施后，对未来房价存在影响的因素 未来影响房价变动的两个最关键的因素是政策性住房供给和通胀的幅度。政策方面的不确定性较小，除非房价大幅上扬致使更严厉彻底的政策出台。最大的不确定性来自于通胀水平，一旦通胀过高，在汇率、利率和热钱流入的作用下，可能让投资性住房需求再次上升。所以，中期房价走势还存在一定程度的不确定性。 3、从长远角度，研究新政策对房价调控的效果 长期内起决定作用的是政策性住房和非政策性住房的投资和供给。这两个方面的供给，政

7、策性住房要看政府有多少支持力度，或者政府愿意给以多少政 策体制上的支持，比如，发行地方债、与民营机构合作等。而非政策性住房的投资和供给，则取决于房地产企业的资金以及其对新政策的预期。政策的干预的力度过大，也可能会导致房地产企2 业投资时显得谨慎。 综合起来，我们可以看到，今后关于房价的研究应该着重于政府出台政策可能产生的影响、政策的实施力度，以及对通货膨胀的预警和对策。 （四）存在问题 目前中国的房地产调控政策无论是在国内还是在国外都没有对其正确得理解，甚至政策性调控被戏称为“空调”。大多数人都认为出台的各项房地产新政是为了打压中国的房地产业，外国人也是这么理解，认 为这样的调控根本就不会产生

8、任何作用，因为中国的房地产业不但撑起了中国投资增长，还拉动着整个中国经济的增长。不可否认，中国投资对 GDP 的影响仍依赖于中国的房地产。然而本以为是为了打压房地产而出台的政策，其实行效果却并不是专家学者预测的那样。大量资料数据表明，从投资、开复工、土地购置到银行信贷都没有对房地产业进行打击，反而还创出了历史新高。说明房地产对于中国的经济发展是不可缺少的重要组成部分，特别是在城市化高速发展的过程中，中国经济增长中不能没有房地产，也不可能放弃房地产。调控是以新建住宅房价为主，重点打击投机 炒房行为。政府对部分房价上涨过高的城市用限制购买的方法来制止投机炒房的行为，同时通过银行信贷分别对首次、二套

9、与三套的购房行为进行差别对待。 从结果来看，政府的调控是有成效的，重点城市的价格下降或波动，二、三线城市的房价略有上升，呈现稳中有降的态势。没有出现暴跌，也没有出现高涨，这与中外研究人员的预期有很大的差距，那是因为这些预测房价下跌的人错误得理解了政府政策的本意。今后的研究应该更深远更加多角度。 参考文献 1罗能生 .产权的伦理维度 M.人民出版 社 . 2徐滇庆 .房价与泡沫经济 M.机械工业出版社 . 3中国统计摘要 J.中国统计出版社 . 4姚先国，黄炜华 .地价与房价的关系 J.中国土地， 2001（ 9）： 33-35 5建设部政策研究中心课题组 .怎样认识当前房地产市场形式 J.中国

10、房地信息，2004（ 12） 6李春吉，孟晓宏 .中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析 J. 产业经济研究， 2005（ 6）： 48-56 7高波，毛丰付 .房价与地价关系的实证检验 J.产业经济研究（双月刊）， 20033 （ 3）： 19-24 8赵克诚，刘卫东 .论住宅地价占房价的合理比例 以宁波市区为例 J.技术经济， 2006（ 7）： 97-101 9柴强 .影响房价的几个理论问题 J.城市开发， 2005（ 5）： 8-9 10王家庭，张换兆 .利率变动对中国房地产市场影响的实证研究 J.中国财经大学学报， 2006（ 1）： 54-59 11赵海成 .我国货币汇率与房地

11、产关系跟踪研究 J.东岳丛论， 2004（ 6）： 59-63 12段忠东，曾令华，黄泽先 .房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究 J.金融论坛， 2007（ 2）： 40-45 13时寒冰 .高房价的悲与痛 泡沫累计终将走向崩盘 J.经济观察， 2010（ 3）：16-17 14黄辞海 .高房价将削弱上海“人才高地”优势 J.特别策划 ,2010（ 6）： 16-19 15贾亦俭 .高房价下的房地产市场如何健康发展 J.房地产业， 2010（ 2）： 53-55 16Charles Himmelberg,Christopher Mayer,Todd Sinai. Assessing High House Prices J. Journal of Economic perspectives, 2005(4):67-92 17Owen lamont,Jeremy Stein.Leverage and house-price dynamics in U.S. citiesJ.Journal of Economics,1999(3):498-514