1、土地增值税 基础知识 一、土地增值税预征 （一）基本规定 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。 （二）预征率 从 2013年 9月 1日起，福建省土地增值税平均预征率调整为： 1、普通住宅 2%； 2、非普通住宅，福州、厦门市 4%，其他设区市 3%； 3、非住宅，福州、厦门市 6%，其他设区市 5%。 （三）预征的 计征依据 （国家税务总局 2016年 第 70 号） 营改增后，纳税人转让房地产的土 地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税
2、人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。 为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据： 土地增值税预征的计征依据 =预收款 -应预缴增值税税款 （四）不预征项目 保障性住房不预征土地增值税。 （五）逾期预征的滞纳金 对未按预征规定期限预缴税款的，应根据税收征收 管理办法及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。 二、转让旧房及建筑物的土地增值税 新建房屋建成投入使用一年以上的房产
3、确定为旧房；新建成投入使用一年以内的房产，按新房处理。（闽 财税政【 1995】 58 号） （一）据实征收 1、应纳税额的计算 （ 1）增值额未超过扣除项目金额 50%的 土地增值税税额增值额 30% （ 2）增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100%的 土地增值税税额增值额 40%扣除项目金额 5% （ 3）增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200%的 土 地增值税税额增值额 50%扣除项目金额 15% （ 4）增值额超过扣除项目金额 200%的 土地增值税税额增值额 60%扣除项目金额 35% 增值税 =不含增值税 收入 -扣除项目金额 2、增值额：不含增值税的转让收入 扣
4、除项目金额 3、扣除项目金额的计算方式有两种： （ 1）提供评估价格的（财税【 1995】 48 号）：扣除项目金额 =旧房及建筑物的评估价格（旧房及建筑物的重置成本价 *成新度折扣率） +评估费用 +城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税 （ 2）提供购房发票的（ 财税字【 2006】 21 号 ）：扣除项目金额 =购房发票金额 +购房发票金额 *5%*持有年数 +购房契税 +城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税 计算扣除项目金额时的持有年数按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计 1 年；超过 1年，未满 12 个月但超过 6个月的，可以视同为 1年。 关于旧房转
5、让时的扣除计算问题（国家税务总局公告 2016 年第 70 号 ） 营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，中华人民共和国土地增值税暂行条例第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算： 提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。 提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。 提供的购 房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至
6、转让年度止每年加计 5%计算。 （二）按征收率核定征收 1、福州：按照不含增值税转让收入的 6%核定征收 2、莆田：按照不含增值税转让收入的 5%核定征收 3、泉州：按照不含增值税转让收入的 5%核定征收 4、漳州：土地增值税据实征收 5、龙岩：按照不含增值税转让收入的 5%核定征收 6、三明：按照不含增值税转让收入的 5%核定征收 7、南平：按照不含增值税转让收入的 5%核定征收 8、宁德：按照不含增值 税转让收入的 5%核定征收 9、 平潭：按照不含增值税转让收入的 5%核定征收 例题 1： 甲 企业在 2018 年 4 月以 840万元出售一幢办公楼。该办公楼原始购买发票金额为 210
7、万元，日期为2015年 7月 1日，缴纳契税 6.3 万元。该房产无评估价值。 解析 :1、 甲 企业转让办公楼缴纳增值税（ 840-210） /（ 1+5%） 5%=30 万元，取得不含增值税转让收入 840-30=810万元 2、与转让房地产有关的税金 6.3+30（ 7%+3%+2%） +810 0.5 =10.31（万元）。 3、土地增值税 扣除项目 =发票所载金额 1+（转让年度 -购买年度） 5%） + 与房地产转让有关税金 +与房地产转让有关费用 =210（ 1+3 5%） +10.31 = 251.81（万元）。 5、增值额为 810-251.81=558.19（万元）。 6、增值率为 558.19 251.81=221.67% 7、应纳土地增值税税额为 558.19 60%-251.81 35%=246.78（万元）。 例题 2： 丙 企业以 1050 万元出售 300 平方米自建的厂房，账面原值 300 万元，累计折旧 30 万元。支付 房地产转让有关费用 10万元。该办公楼既无法取得评估资料，也不能找到原始购买发票。 解析：假设核定征收率为 6%，应纳土地增值税如下： 1、丙企业厂房转让不含增值税收入 1050/（ 1+5%） =1000万元。 2、核定征收率 6% 3、应纳土地增值税税额为 1000 6%=60（万元）
