郑州写字楼市场简报_6页_2012年5月_市场分析_销售情况_租金策略.doc

1、 核 心 内 容 一、写字楼市场指数分析 二、写字楼销售市场状况 1、写字楼销售情况 2、写字楼租金情况 3、郑州写字楼市场动态 三、写字楼土地市场状况 四、商务地产市场动态 五、四月份市场简报结论 二零一二年五月 郑州写字楼市场简报 第 2 页 共 8 页 让拥有成为自豪 / Glory in Kineer 二季度伊始郑州写字楼市场热度削减。 4 月新增写字楼投放 2.91 万平米，全部为中原区建设路秦岭路伟业时代广场项目。 4 月累计备案销售 234 套， 3.47 万平米，环比下滑 18.74%。同比减少78.83%。写字楼均价 13365.12 元 /平米，环比下滑 11.82%，同比

2、上涨 6.21%。本 月郑州市写字楼市场表现平稳，并未即刻进入预期的销售旺季。 一、 4 月份郑州写字楼市场指数分析 1、整体写字楼市场：供给减少，销量下滑、价格下浮！ 数据来源：郑州市房管局 4 月份郑州市写字楼销售量同比减少。 4 月累计备案销售 234 套， 3.47 万平米，环比下滑18.74%。同比减少 78.83%。写字楼均价 13365.12 元 /平米，环比下滑 11.82%，同比上涨 6.21%。二季度伊始郑州市写字楼市场表现平稳，并未即可进入预期的销售旺季。 数据来源：郑州市房管局 内部 资料 第 3 页 共 8 页 让拥有成为自豪 / Glory in Kineer 4

3、月份，郑州市写字楼市场供给比上月减少，新增供给 2.91 万平米，全部为中原区建设路秦岭路伟业时代广场项目。写字楼销售价格较上月也有所下滑， 4 月备案销售均价 13365.12 元 /平米，环比下滑 11.82%，同比上涨 6.21%。 2、各区域写字楼市场指数 数据来源：郑州市房管局 从区域上来看， 4 月郑州写字楼成交量主要集中在郑东新区和管城区，两个区 域占全市成交量的 67%。郑东新区写字楼价格依然领跑全市，管城区写字楼价格在金色港湾、兴达国贸项目的销售价格拉动下，上扬幅度较大。 数据来源：郑州市房管局 4 月份，郑州写字楼市场成交价格整体持续上扬，郑东新区价格依旧引领全市，备案成交

4、均价突破 20126.98 元 /平米，且持续飙高，金水区写字楼价格出现下滑，郑州市写字楼均价也呈现下行趋势。 数据来源：郑州房管局 第 4 页 共 8 页 让拥有成为自豪 / Glory in Kineer 4 月份郑东新区销售写字楼 75 套，共 1.35 万平方米，占郑州总成交量的 39%，比例较上月减少。 4 月郑东新区销售均价仍然引领全市，涨至 20126.98 元 /平方米。其中绿地之窗项目为本月写字楼销冠，月内累计销售 19 套，面积 4084.66 平米，均价 17794.54 元 /平米。升龙广场为亚军，本月累计销售 31 套，面积 3738.9 平米，销售价格 15053.

5、24 元 /平米，价格比上月攀升 1000 元 /平米。 数据来源：郑州市房管局 4 月份金水区销售写字楼 35 套，共 0.63 万平米，占总成交量的 18%，成交均价 8479.65 元 /平米，量价较上月均大幅减少。本月区域内的凤凰城项目为区域销冠，月内累计销售 16 套，面积3693.9 平米，均价 10887.50 元 /平米。为 升龙集团贡献 4021 万销售额！ 二、写字楼销售市场状况 供应方面 ： 4 月，郑州写字楼市场供给项目为中原区伟业时代广场单个项目，向市场投放 2.91 万平米物业，项目预售价格较低，仅 1 万元 /平米。 销售方 面 ： 4 月郑州市写字楼销售量主要集

6、中在郑东新区，绿地之窗、升龙广场、千玺广场等项目。 价格方面：千玺广场价格 41787.47 元 /为 4 月份最高价格，中科金座其次，备案均价 21559.28元 /平米，升龙系的三个写字楼项目在 4 月份实现销售 7682 万元，比 3 月减少 7418 万元。 2、写字楼租金情况 第 5 页 共 8 页 让拥有成为自豪 / Glory in Kineer 4 月 份，郑州写字 楼租赁市场出现疲软，整体租金下挫，全市平均租金为 2.38 元 /平米 /天， 环比下滑 15.6%，同比增长 30.77%。本月金水区租金稳定上涨，其他区域租金均出现下滑，全市租赁市场供给充足，压力租金价格！ 4

7、 月份各区域写字楼租金情况：郑东新区平均租金全市最高，为 2.79 元 /天 /平方米，环比下滑10.58%。金水区平均租金为 2.79 元 /天 /平方米，环比 下滑幅度较大，降幅高达 10.58%，因区域内绿地原盛国际 1.62 元 /天 /平米的租金叫价拉低了东区的整体租金。 3、写字楼市场动态 4 月整体市场业绩下滑，但品牌企业 、推广力度大的项目销售业绩保持。绿地之窗、升龙广场销售量仍然保持前列，升龙广场项目项价格日渐攀升。 4 月 15 日中科金座首次开盘，推出 6 层写字楼，均价 2.3 万元 /平米，当天销售额约 2 亿， 4 月实际备案面积 1339.43，备案 金额仅 28

8、87.71 万元。 三、写字楼土地市场状况 1、土地供给： 第 6 页 共 8 页 让拥有成为自豪 / Glory in Kineer 4 月郑州市无新增金融商务用地投放市场。 2、土地成交 近期郑州市成交商务金融地块 2 宗，均为河南省多元投资开发有限公司获取。地块位置均在郑州市西南。具体地块出让信息详见下表。 4 月份金融商务用地成交统计表 成交时间 区域 土地位 置 土地面积（ m2） 容积率 成交金额（万元） 楼板价（元/平米） 竞得人 2012-5-3 二七区 郑航北路南、开发路东 9348 2.3 3177 1258.74 河南省多元投资开发有限公司 2012-5-3 二七区 京广

9、南路西、郑航北路北 17264 4.5 8403 1081.63 河南省多元投资开发有限公司 数据来源：中国土地市场网 四、 商务地产市场动态 房源缺口致写字楼中介陷僵局 行业洗牌在即 写字 楼市 场一路飘红，但这样的利好却没有使写字楼中介也随之升温，是什么原因造成了这样的僵局呢？据高力国际统计数据显示，北京区域写字楼平均空置率持续在低位水平，年均空置率仅为 4.8%。金融街、东长安街、中关村等子市场甲级写字楼可租赁面积极其有限，空置率均降至 1%。据搜狐商业地产了解，商业地产代理公司有别于住宅中介，出于租金价格及物业集中程度的考虑，核心商圈的甲级写字 楼市 场是其最主要的房源来源。核心区甲级

10、写字楼满租率极高，直接导致了写字楼代理公司失去了可操作的房源。据报告显示， 2012 年预计仅有两个甲级写字楼项目将启动预租程序，这意味着高端写字楼供应出现持续缺口，写字楼中介市场形势或将进一步恶化。 农行 48.8 亿港元购中环甲级写字楼做香港总部 高力国际 5 月 15 日宣布，其成功促成香港中环干诺道中 50 号全幢甲级写字 楼的买卖交易，成交价 48.8 亿港元 (6.29 亿美元 )，平均建筑面积的呎价约为 27809 港元，买家为中国农业银行，预料中国农业银行会将此物业作为银行香港总部。 资料显示，该物业原由乐声电子及 Apollo Global Real Estate Manag

11、ement 持有，坐落于香港中环商业区核心干诺道中，门面长达 46 米 (151 呎 )，面向维港、中环及九龙半岛，邻近交易广场、第 7 页 共 8 页 让拥有成为自豪 / Glory in Kineer 国际金融中心、置地广场及机铁站；该物业地盘面积 11488 平方呎，总建筑面积 175481 平方呎。 高力国际介绍，干诺道中 50 号的平均实用率约为 83%，较其他同类型商厦为高，若以实用面积计算，成交呎价为 33,505 港元，不及皇后大道中 9 号 20 楼实用面积呎价 38,200 元贵 (此层楼面实用率仅 73%)。 商业地产领跑楼市行情 众多房企逐鹿商业地产 随着住宅市场受到宏

12、观调控等多种因素的影响而迅速降温，而火爆的商业地产，成为 2011 年部分房企年度 “ 成绩单 ” 的拯救者。据相关数据显示， 2011 年，全国 商品房 销售额达 5.9119 万亿元，而商业地产部分的办公楼和商业营业用房销售额同比增长率分别达到 16.1%和 23.7%；办公楼销售面积同比增长 6.2%，商业营业用房销售面积同比增长 12.6%，可以说商业地产为 2011 年相对低迷的楼市撑起了 “ 半边天 ” 。 开发商们对商业地产的热情也不断高涨，越来越多原来只做住宅项目的地产商把目光投向了商业房产。尤其二三线城市成为众多大型房地产企业 “ 觊觎 ” 的对象，商业地产成新宠。这轮投资涉

13、及企业之广、投资规模之大前所未有，有业内人士称，中 国房地产业正在掀开商业地产时代！ “ 布阵商业地产，抢食商业蛋糕 ” 成了去年以来楼市最大的看点。万科、招商、龙湖、保利等昔日传统住宅开发企业，纷纷瞩目商业地产，高调增持商业地产投资比重。 2011 年 7 月，万科旗下深圳公司推出 “ 万科广场 ” 购物中心品牌、 “ 万科大厦 ” 写字楼品牌和 “ 万科红 ” 社区商业品牌三大商业地产产品线，万科集团总裁郁亮公开表示，未来 5 年，万科在商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的 20%。近几年来，郑州市也不断涌现出大大小小的商业项目。目前郑州不仅有万达、华润、宝龙等国内商业巨头的抢先进驻，

14、锦艺城、西 元国际广场、温哥华时代广场及升龙旗下的综合体商业等也均是大型的商业地产项目。 五、 4 月份市场简报结论 1、 4 月份郑州写字楼市场量价受挫。品牌项目和高调推广项目保持较好销售业绩。二季度郑州写字楼市场并未呈现上扬态势，在售写字楼项目推广力度和优惠力度加大，聚源国际本月高调推广，两次邀请名人举办投资说明会，活动筹备井然有序，销售人员形象良好，业内树立良好口碑，活动中项目以不足 1 万元 /平米的低价格冲击市场，预计未来会分流市场客第 8 页 共 8 页 让拥有成为自豪 / Glory in Kineer 户。 2、 4 月郑州写字楼市场租赁房源增多，租金出现下滑。只有金水区租金破格上涨，源自曼哈顿金融中 心的租赁房源入市，拉高区域租金。郑东新区本月租金下滑较大，绿地原盛国际以1.62 的低租金拉低区域市场价格。 3、 4 月郑州市无新增金融商务用地。成交 1 宗商务金融用地，为西区锦艺国际华都项目的商业地块。前两年郑东新区供应大量金融商务用地，预计年内区域商务金融土地市场将保持低调。