上海写字楼财富港大厦项目开发分析.doc

1、上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼财富港大厦项目开发分析上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：目录前言一、项目概况31、地理位置.32、项目现状43、规划设计指标.4二、项目建设的必要性.5三、可行性报告编制依据.6第一部分、写字楼 (本部分由恒丰地产提供)一、深圳写字

2、楼市场概况 .71、深圳各区写字楼综述 .72、2007 年深圳写字楼市场回顾 .93、2008 年及未来深圳写字楼市场展望 .17二、宝安区写字楼市场分析 .201、宝安区写字楼市场现状 .212、目前宝安区写字楼市场的几种业态 .223、宝安区写字楼发展潜力 .234、宝安写字楼市场分布情况 .24三、项目商务价值及出租可行性之定性分析 .251、商务价值分析 .252、配套价值分析 .263、发展潜力分析 .264、项目出租可行性之定性分析 .27四、财富港大厦办公大楼市场定位 .281、整体市场定位 .282、租赁客户定位 .283、出租率预测 .284、租金定位 .29五、项目写字楼

3、出租之定量分析 .31第二部分、酒店一、深圳酒店市场发展概况.321、地理位置优越，国际化步伐加快342、整体的管理水平得到提升，品牌竞争时代已经到来343、市场供需失衡，行业竞争加速洗牌354、经济型酒店加紧“圈地”37二、宝安区酒店发展现状分析39三、深圳酒店发展趋势预测40上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：四、项目酒店用途可行性分析.411、市场环境412、竞争环境433、项目酒店用途可行性分析45五、运作模式分析511、自营5

4、12、出租52六、成本收益分析.531、案例 1：加盟如家连锁.532、案例 2：加盟七斗星商旅酒店543、本项目经济型酒店投资收益率分析554、本项目综合收益对比56结论. 56前言财富港大厦办公大楼作为商务写字楼的可行性在前期已得到论证，因此，本报告在市场充分调研的基础上,主要侧重于分析项目作为商务写字楼可达到的出租率和租金水平，研判项目作为写字楼的发展潜力及收益；并在现有市场条件下，研究项目未来作为酒店的可行性。本次研究的对象为财富港大厦办公大楼用于出租的十层办公楼（下称：本项目）。因实际用于出租的楼层未最终确定，因而本报告中不具体描述用于出租的实际楼层。一、项目概况1、地理位置上海写字

5、楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：本项目位于宝源路、创业一路与海城路交叉口，与西乡大道与宝安大道近在咫尺，且紧邻 107 国道主干线，距地铁 1 号线坪洲站、西乡站仅 500 米。乘车前往滨海中心区、大铲湾港口码头仅 35 分钟、距离深圳机场不到 15 分钟、往深圳市中心也只需 20 分钟的车程，地理位置十分便利。2、项目现状项目目前正处于规划方案的设计、工程筹建阶段。3、规划设计指标本项目共 21 层，办公建筑面积 20050 平方米，地下

6、车库建筑面积 34027 平方米，用于出租的十层办公面积为 13551 平方米，计容积率建筑面积为 11065 平方米。办公楼采用玻璃幕外墙，现代感强，且强调公共建筑的挺拔与大气。办公楼 1、2 层为商业用途，层高均为 6 米；3 层设有架空大平台，层高 6.4 米；420 层的层高均为3.9 米。1）项目规划设计指标表序号 名称 单位 数据1 用地面积 平方米 19,204.62 总建筑面积 平方米 130,574.2计容积率建筑面积 平方米 92,1821）住宅建筑面积 平方米 53,9742）商业建筑面积 平方米 17,6283）办公建筑面积 平方米 20,05034）其他设施面积 平方

7、米 5304 不计容积率建筑面积 平方米 38,392.2上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：1）地下车库建筑面积 平方米 34,027.22）架空层建筑面积 平方米 4,3655 停车位 个 9522）项目中用于出租的 10 层办公面积序号 名称 单位 数据1 用于出租的十层办公面积 平方米 13,551计容积率建筑面积 平方米 11,0651）奇数层每层建筑面积 平方米 1,145.122）偶数层每层建筑面积 平方米 1,067.9

8、中空部分建筑面积 平方米 2,4861）奇数层每层建筑面积 平方米 21032）偶数层每层建筑面积 平方米 287.2二、项目建设的必要性经过三十年的发展，深圳市的城市建设进入了一个新的创新发展时期，城市空间不断扩展。目前，深圳市的城市化水平已超过了70%，工业、高新科技产业、现代服务业等产业逐渐趋向成熟，城市发展趋于饱和，城市功能已非常完善，表现在城市建设上越来越多的市政工程属于修补、完善的性质，而不是提升、改变的性质。郊居化的潮流显现，城市效应正逐渐向周边特别是西边转移，最终形成中心城市与周边区域联合发展、整体协调的城市发展格局。宝安位于深圳的西部，是深圳与东莞、广州、珠海、佛山等城市连接

9、的必经之路，107 国道、广深公路、沿海高速公路均经过宝安境内，深圳机场也位于宝安，深圳与珠三角联系的纽带，有 80%都位于宝安。宝安已成为深圳与珠三角联系的节点。在这深、珠一体化的时代，宝安作为深、珠联系的节点，其战略地位也不断加强，上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：其城市建设也将以此为契机获取飞速的发展。宝安中心区面临珠江出海口，拥有约 4 公里的海岸线。是宝安作为城市次中心，西部发展轴线的重要结点，前海物流中心的重要支撑，深圳大

10、型会展功能的组成部分之一，同时还是宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心。在规划结构上形成四大特点：一是沿滨海大道内侧设置一个连续的带状城市公园，沿核心区外围营造一个郁郁葱葱的都市绿环；二是设置两条主轴线，中央绿轴以中央广场、中央公园、海滨广场为主线，发展主轴以购物广场、步行街为主线；三是由行政、文化、商业金融及商务办公组成的核心区、商业和商住混合组成的混合区、居住和居住配套设施组成的居住区组成；四是地铁一号线经由深南大道至新湖路下通过中心区，并在区内设置了三个站点，周围形成四个商业中心。本项目位于滨海中心区和西乡中心区的过渡区域，同时又处于物流中心（大铲湾）的最前沿，区位较为理想。受到核心

11、生活圈、核心商务商业圈的幅射，周边商务氛围不断浓厚。本项目的建设对丰富周边商业业态、提升区域商业价值具有较显著的作用；同时，受惠于宝安中心区的迅速崛起，本项目也将拥有较为有利的市场前景。三、可行性报告编制依据本项目的可行性报告根据恒丰地产、恒丰海悦现有的资料，结合世联地产写字楼基础数据库、深圳市/宝安区旅游统计局、国土规划局等所公布的资源信息，在进行了实地考察与市场研究的基础上，上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：通过客观的分析与经济评

12、估，为本项目的开发提供决策依据。第一部分、写字楼一、深圳写字楼市场概况1、深圳各区写字楼市场综述1）罗湖区罗湖区写字楼包括地王商务圈，国贸商务圈和深南大道沿线办公物业组成，是目前深圳商务发展最成熟的区。虽因土地资源的限制近年来少有新办公物业推出，但由于 20 多年的发展和积淀，目前罗湖区交通、设施配套等都较为完善而成为多数企业选择办公物业的重要考虑对象，因此一直以来罗湖区的写字楼租赁市场表现都较为活跃。值得关注的是，政府为提升蔡屋围金融中心区的地位和影响，已启动蔡屋围金融中心区改造工程，建设项目主要包括超高层金融文化中心大厦、回迁安置楼、高级商务公寓，总建筑面积约 42万平方米。2）福田区受深

13、圳城市发展重心西移的影响，福田继罗湖之后迅速成为深圳写字楼开发的主战场，目前主要集中在华强北上海宾馆、中心区、中心西区三个区域。上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：中心区是福田区的供应主力。近年来，该区域一直占据着办公楼新增供应的主体，2006 年新批准预售的荣超经贸中心、时代财富大厦、现代商务大厦为福田中心区的写字楼新房销售市场供应约 20万平方米的办公面积，占到全市供应量的 58。除了办公物业自身的建设开发外，市政、交通、商业、酒店

14、等的快速发展也成为福田中心区商务氛围日趋成熟的关键：地铁网络的建设、多家五星级酒店的进入、书城的开业、以及三大商业项目的营业，都将使得该区域更具竞争力。因此预计，随着格里拉酒店、喜来登 2007 开业，丽兹卡尔顿 2008 年开业，怡景中心城、晶岛国际 2007 年营业，深圳福田中心区地下火车站直通香港的规划落实，将加速该区域为商务氛围的成熟，其片区商务价值将进一步提升。继 06 年中心区首次出现只租不售的写字楼项目后，07 年租赁趋势进一步扩大化：财富大厦和现代国际剩余部分均已采取租售结合的形式；下半年，嘉里建设广场、星河发展中心以只租不售的形式进入中心区市场；未来即将入市的项目如荣超中心（

15、江胜大厦）等亦已明确会以部分或整栋租赁的形式来运作。客户：中心区写字楼客户与深圳主要产业相符，以电子、贸易、实业居多。随着中心区商务氛围的日益成熟，越来越多成熟型企业入驻中心区，其中包括大量跨国企业，使中心区成为深圳写字楼市场上客户素质最高的片区。中心区客户经济实力强，具有较高的价格承受能力，且普遍具有较强的区域情结，看重中心区在整个深圳上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：市核心经济区域地位，注重物业升值潜力，对市场动态非常敏感，在市场

16、转淡后表现出明显的谨慎心理，风险意识很强。3）南山区2007 年伴随西部通道开通和整个深圳城市中心西移的影响，南山作为未来深圳城市发展的重要一极已经得到越来越多的人的认知。片区地位的提升带来写字楼市场的持续发展，产品档次及市场价格都有较大提升。客户：南山片区主流客户以电子、贸易、实业、物流行业内的中小私营企业为主，需求面积较小，多集中在 300 平米以下，且客户的区域情结明显，新近推出项目的主要客户均来自南山本地。07年前三季度，受到西部通道开通利好、南山商务氛围进一步成熟以及写字楼价格和租金上涨行情影响，片区投资客数量明显增加。进入下半年，虽然政策旨在抑制投资行为，但相对中心区和中心西区，南

17、山区没有出现明显的投资客快速退出市场的现象，对区域未来发展前景的看好使得南山客户投资行为受政策影响相对较小。4）宝安区宝安市场新晋崛起除特区内写字楼市场格局逐渐形成外，特区外新城区建设的推进也在加快特区外写字楼市场的发展。随着“地铁”概念的深入人心、城市化进程的加快以及特区内外交通的改善，特区外对办公楼的需求逐步增加，不断有少量的办公楼物业推向市场。尤其值得关注的是，在宝安中心区住宅开发初现雏形、交通规划逐渐落实、大铲湾建设加快的同时，2006 年 4 宗位于宝安中心区上海写字楼，上海写字楼出租，上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：上海写字楼，上海写字楼出租，

18、上海创意园，上海创意园出租，上海办公楼，上海办公楼出租优租网： 论坛：的商业性办公用地成功出让，建设总面积达到 125,400 平方米，预示着宝安中心区写字楼市场的启动。预计随着当前主要供应区福田中心区可建设用地的减少，该区域未来写字楼新供应也将逐渐减少；而宝安中心区写字楼地块的出让及实力开发商的进入，使得宝安中心区未来商务办公前景被看好，片区内写字楼开发将逐渐受到更多关注。2、2007 年深圳写字楼市场回顾在二级市场上，2007 年深圳写字楼供应面积约 56.38 万平米（包括只租不售项目），销售面积约 26.5 万平米，市场吸纳率达67.6%，全市成交均价约 23,241 元/平米，同比上

19、涨 47.1%。从市场整体反应来看，深圳写字楼二级市场上半年呈现供需两旺的态势。下半年受到 7 月份陆续出台的市场政策的影响，市场普遍观望态势严重，成交量大幅下降。从区域市场发展来看，福田中心区受片区土地供应稀缺性影响，写字楼逐渐向单一业权的物业持有形式转变。而福田中心西区、南山区写字楼持续发展，以及非传统商务片区写字楼市场的发展，也使得 2007 年深圳写字楼在持续 2006 年的各片区共同发展的态势。在客户特征方面，随着下半年市场走低，投资客开始减少，市场以自用需求的客户为主。在租赁市场方面，2007 年第四季度深圳市写字楼平均租金约110 元/平米*月。全市（关内）二手写字楼售价与租金均整体看涨。从整体市场变化来看，受到市场政策的影响，2007 年深圳关内写字楼三级市场售价上半年持续快速攀升，下半年受大势影响略有下浮。