1、物业管理费详细构成1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费：1.1 基本工资：职务 人数 工资标准( 元) 月工资总额( 元) 1.2 按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例1.3 服装费：每人按冬夏两季 4 套衣服，二年半使用期计算。 2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用：2.1 公共照明系统的电费和维修费2.1.1 楼内公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数（楼道灯）X 功率 X 每日预计开启时间 X30 天 X 电价 2.1.2 楼外公共照明系统电费: 计算公式=公共区域照明灯总数 X 功率 X 每日预计开启时间 X30 天 X 电价 2.1.
2、3 喷泉水系电费： 计算公式=每台功率*每次启用台数 *每天平均开启时间*30*电价/122.1.4 弱电系统电费 :（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备） ，计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.4862.1.5 维修费2.2 给排水设施的费用 2.2.1 消防泵的电费 : 计算公式=总功率 X 每月开启时间 X 电价2.2.2 排污泵的电费 : 计算公式=总功率 X 每月开启时间 X 电价2.2.3 消防水箱清洗费: 计算公式=总用水量 X 水价/122.2.4 外排水清污费 计算公式=下水井数量 X 清洗单价* 每年清洗次数/122.2.5 喷泉、水系用水损耗费用
3、：损耗是指蒸发与渗漏。 计算公式=每年损耗量*单价 /122.2.6 维修费2.3 共用建筑、道路维修费 2.4 不可预见费（按上述费用总和的 5%10%计） 3.物业管理公共区域清洁卫生费：3.1 清洁器械、材料费（拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等）按价值和使用年限折算出每月值 3.2 垃圾桶购置费（分摊使用年限）3.3 垃圾清运费 3.4 保洁用水 经实际测算，6 层楼道清洁一次用水 0.03 吨， 0.03X119X30X3.2=342 元； 3.5 消杀费4.物业管理公共区域绿化养护费用:4.1 绿化工具费（锄头、草剪、喷雾器等）： 4.2 化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用： 4.
4、3 绿化用水费： 绿化面积约 80000 平方米，经实际测算， 1 吨水约浇 100 平方米绿地，按每月浇 4 次水，按东北地区需浇水 8 个月计共 32 次，绿化用水约 2 元 /吨。 80000/100X32X2/12=4266 元 5.物业管理公共区域秩序维护费用 5.1 保安系统设备电费( 监控、巡更、背景音乐、卫星接收等)： 5.2 保安系统日常运行费用：（对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等） 5.3 日常保安器材装备费（对讲机、消防用品、警用物品） 6.行政办公费 6.1 通讯费用6.2 文具、办公用品费用 6.3 车辆使用费6.4 节日装饰费( 含彩灯电费)6.5 公共关
5、系费6.6 办公室采暖费（北方才有）6.7 书报费6.8 社区文化宣传费（鸿城社区报等）6.9 培训费6.10 办公区、员工生活区电费6.11 办公区、员工生活区用水： 每月冷水 400 吨，热水 100 吨。 400X3.2+100X10=2280 元 6.12 其它杂费7.物业管理企业固定资产折旧费：7.1 办公设备:电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。 7.2 工程用具：各专业用具，水工用具、电工用具。 7.3 绿化、保洁专业用具。 7.4 办公、生活用房装修费。 7.5 员工生活用具（床、床上用品、炊事用具、更衣柜等） 。 7.6 其它。 8.物业共用部位、共用设施设备及公众
6、责任保险费用9.物业公司利润：按上述 1-8 项费用的 3%计算 10.法定税费：（按营业额缴纳营业税 5%、城市建设维护税按营业税的 7%、教育费附加按营业税税额的 3%计，合计营业额的 5.5%） 物业费=每月管理费用支出/总建筑面积注：以上测算未考虑收费率问题。 电梯费用测算 一、相关数具： 1电梯功率； 2电价； 3使用率； 4电梯年检费；总额/12 月=*元 5每月维保费： 6分摊户数； 计算公式：（1X2X3X30+4+5）/6=*元/月/户 地下车库费用测算 一、相关数具： 1 地库建筑面积； 2车位数； 3人工费； 4照明用电：总数 X 功率 X 照明时间 X 电价 X30 天
7、=*元; 5动力用电：通风机 功率 X 运行时间 X30X 台数 X 电价=*元； 排风机 功率 X 运行时间 X30X 台数 X 电价=*元； 6维修费； 7税费 5.5%； 夏季: 3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/车位数=每个车位费用或 3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%/建筑面积=每平方米费用 8采暖费：建筑面积 X23.5/5 个月=*元; 9热风幕费用：功率 X 运行时间 X30X 台数 X 电价/5 个月=* 元 冬季：3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9）5.5%/车位数=每个车位费用或 3+4+5+6+8+9+（3+4+5+6+8+9 ）5.5%/ 建筑面积 =每平方米费用。
