深圳花木搬迁费用评估的探讨.doc

1、- 1 -关于花木搬迁评估的探讨花木搬迁补偿的政策问题在征（收）地补偿评估、房屋拆迁评估过程中，经常遇到花木补偿的问题，在深圳市征用土地实施办法（深府2002121 号）文中规定，苗圃、花木场、风景树、古树等，原则上参考评估价格补偿搬迁费，特殊情况可考虑按评估价格补偿。在深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法（深府2004102 号）中规定，苗圃、花木场、风景树、古树等只补偿搬迁费，搬迁费按市场价格进行评估；特殊情况可按其价值进行补偿，其价值按市场价值进行评估。在新近颁布的深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（深府2007161 号）中也规定，拆迁涉及的青苗及其他地上附着物补偿，特区内按照

2、征地补偿相关标准执行，特区外按照城市化转地相关标准执行。根据以上文件，对花木的补偿政策问题已经很明晰了，简单说就是补偿搬迁费，特殊情况可按市场价作价补偿。花木搬迁补偿评估的技术问题结合宝安龙岗两地转地的经验，针对花木起挖、运输、种植、保养的搬迁过程，根据深圳市园林建筑绿化工程综合价格 2000（以下简称“综合价格”）及计价办法，套用绿化种植一类工程综合价计算花木场的搬迁补偿费用。花木搬迁补偿费用搬迁费（起挖费运输费种植费养护费）损失费。具体分步综合计价过程如下。1）搬迁费：A、花木起挖费包括花木的修剪、起苗、包扎土球、集中搬运、回填树坑、清理场地等工序的费用。套用综合价格第九章第一节的“起挖工

3、程”。土栽植物的起挖和种植费用随土球直径的增加而增加，而土球直径直接与树木的胸径（乔木类）、地径（棕榈类）以及冠幅（灌木类）相关，因此清点时区分花木类别，并根据综合价格规定的级别分别清点登记，根据具体清点结果参照综合价格测算起挖费用。B、花木装卸运输费花木的运输包括装车、绑扎固定、运输、卸车、按指定地点堆放等费用。运输机械均采用 8t 汽车，大型树木需吊装的采用 8t 汽车式起重机，并增加人工装卸辅助费用。在运输机械的消耗量标准上，深圳今年没有相关的标准可以套用，可以选择套用广东省园林建筑绿化工程综合定额（二三）之消耗量标准，采用深圳市台班及人工工日单价进行计算。关于搬迁距离，应根据实际搬迁情

4、况确定，或者与被搬迁种养权利人协商，以往的估价中一般仅考虑深圳市内的搬迁距离（25 公里）。C、花木种植费包括花木的种植、支撑等费用。计算各类花木的种植费用，和棕榈、乔木的支撑费用。花木种植包括：挖穴、施基肥、栽植、浇水覆土、整形、清理、施工期养护等工序。套用综合价第九章第二节的“种植工程”；由于花木种植综合价格已包含了花木用量及其价格，而后面我们又按花木市场价给了损耗费，因此花木种植综合价格中应扣除花木综合价格，避免重复计算补偿。花木支撑包括：制桩、运桩、打桩、绑扎等工序。对于高度超过 350cm 的花木，进行树桩支撑。套用综合价第九章第三节“其它工程”之“（二）绿化维护措施”的“树木支撑”

5、，根据实际选用的树木支撑套算，一般选毛竹桩材料支撑。D、花木成活期养护费花木的养护包括：中耕施肥、整地、拔除杂草、整形细剪剥芽、防病除害、树桩绑扎、加土扶正、勾除枯枝、环境清理、垃圾清运、地勤安全、洒水、灌溉排水、设施维护等。考虑花木场不搬迁也要进行日常养护，即付出日常养护费用，而花木成活期养护已经包含了日常养护费用，所以计算花木成活期养护费时，应扣除日常养护费用。根据综合价规定，花木成活期养护按一级养护项目相应综合价格乘以 1.68 计算，花木日常养护期按一级- 2 -养护项目相应综合价格乘以 0.8 计算。因此，两者相减，因搬迁造成的养护增加费按一级养护项目相应综合价格乘以 0.88 计算

6、，套用综合价第十章“绿化养护工程”第一节“一级绿化养护”的综合价，取养护期三个月，计算成活期养护费。2）损失费根据花木信息总价，依据综合价规定的同一档次损失率，计算出花木的损失费。棕榈乔灌木 ：土球直径 40cm 以内（含 40cm）的花木，损失率按花木价值的 5%计。土球直径 40-100cm 以内（含 100cm）的花木，损失率按花木价值的 10%计。土球直径 100-180cm 以内（含 180cm）的花木，损失率按花木价值的 15%计。其它花木（如盆栽、袋栽、草皮等）损失率按花木价值的 5%计。花木的价值按最新的价格信息中的参考价格计算。规格较大，价格信息未涵盖的花木，可以咨询农林园艺

7、专家及参考市场价进行评估。3）根据2000 深圳市园林建筑绿化工程综合价格，确定工程量计算规则依据综合价计价时，需确定花木的地径、胸径、冠幅等规格数据应该以现场清点签字确认的花木数量为基础，分档进行统计并测算。根据综合价规定，乔木土球直径以胸径的 7 倍计算。棕榈类花木的土球直径，按地径的 2 倍计算，套用乔木项目。棕榈类胸径以地径的 0.4倍套用乔木项目。灌木的土球直径按自然冠幅的 0.4 倍计算。在评估过程中，根据花木大小、高度、种植密度及实际搬迁情况，估价人员可以对土球直径进行相应调整。花木的种类、规格是花木场搬迁补偿费计算的依据，因此评估人员在实际清点时必须分门别类，详细记录下花木的名

8、称、胸径、冠幅等有关数据。评估人员对品种稀少、无法辨认的花木，可以请农林专家现场鉴定或者取样交农林专家鉴定。所有花木品种都应该取远、近景进行拍照，对个别价值贵重的花木还需从各个方位进行拍照作为评估依据。花木搬迁补偿评估的难点以及有待解决的问题花木搬迁评估在技术上仍然存在一定的难点和有待解决的问题，有赖于估价师较好的把握。一是花木识别问题，深圳较大型的花木场很多，花木情况复杂，最好有农林园艺方面的专业人员参加，同时需要花木种养户陪同清点，由种养户指认花木品种与数量,便于清点的开展和清点结束后各方签字确认。对于现场无法认定的花木,一定要及时拍照,并详细记录花木的规格尺寸,待请教农林园艺专家进行确认

9、.二是种植密度极大的数量清点问题，花木场有些苗木较小，种植密度较大，这样逐棵清点无法实现时，应采取抽样清点的方法，为了使清点结果更为贴近实际，样点至少应取三个以上,每个样点的范围为 11 米，花木种植密度不均，可适当扩大样点范围及数量。三是搬迁距离问题，搬迁距离的远近直接影响搬迁费用的大小，按以往评估的惯例都是取 20-25 公里，即深圳市内的搬迁范围，但是又缺乏可执行的依据。如果根据具体种养户的实际搬迁距离确定，这个距离就存在很大的不确定性，不利于评估的开展。因此，搬迁距离应根据不同的项目，在制定项目补偿标准与方案时予以明确，这样就达到了较好的统一。四是土球径的计算问题，土球径大小直接影响到

10、搬迁费评估金额的大小。根据综合价格，乔木土球直径以胸径的 7 倍计算。棕榈类花木的土球直径，按地径的 2 倍计算，套用乔木项目。灌木的土球直径按自然冠幅的 0.4 倍计算。以上计算标准是园林绿化定额的技术标准，在实际搬迁过程中，土球径往往很少达到上述的标准，尤其是大规格的花木，因此，估价师在计算花木土球径时，要根据花木规格情况，对较大规格的花木适当调低土球直径。比如胸径为 50 公分的乔木，如果按定额计算，土球径为 3.5 米，在实际搬迁过程中，根据树种不同，土球径仅为 1 米到 1.5 米，因此，在计算土球径的过程中这一点应引起估价师注意。五是大规格花木的价格问题，深圳市建设工程价格信息中涵

11、盖了绝大多数本地宜植花木种类，但是苗木规格较小，在评估过程中，会遇到大量的规格较大的花木，这时，就要求估- 3 -价师多方位询价，包括到花木场现场询价、向农林园艺专家咨询以及网上、电话调查，以使评估结果较好的接近实际。六是名贵花木的问题，现场遇到名贵花木时，必须要进行全面的拍照与测量，并进行大量的市场调查，在必要时请有关专家进行鉴定，既不能因没有较为透明的价格信息采取保守原则而低估花木价值，也不能无限制放大名贵花木的价值损害补偿方利益。- 4 -树木和花木补偿标准 类别 说 明 规格（直径） 单位 标准（元）5-10 厘米（含 10 厘米） 株 153-5 厘米（含 5 厘米） 株 10移植补

12、偿凡树木未成材可移植的，不分品种，从 1.3 米高处直径计算,付移植费用.3 厘米以下（含 3 厘米） 株 不予补偿25 厘米以上 株 10020-25 厘米（含 25 厘米） 株 7515-20 厘米（含 20 厘米） 株 5010-15 厘米（含 15 厘米） 株 255-10 厘米（含 10 厘米） 株 5一般树木砍伐补偿凡树木可作成材使用的,不分品种,从 1.3 米高处直径计算,砍伐树木归所有权人.5 厘米以下（含 5 厘米） 株 2桃李杏柿梨等未挂果的果树应尽量移植，按年限每株补偿标准；一年内 2 元；二年内 4 元；三年内每株补偿标准见右。株 100葡萄湖桑竹林杞柳按等级和年限确定 墩株平方米亩50-1005-1010600-100030.1 厘米以上 厘米 10020-30 厘米（含 30 厘米） 厘米 10010-20 厘米（含 20 厘米） 株 10005-10 厘米（含 10 厘米） 株 1003-5 厘米（含 5 厘米） 株 30每亩栽植低于 50 棵的，按直径大小分等，从地面 1 米高处测量。3 厘米以下 株 不予补偿经济树木银 杏每亩栽植多于 50 棵的（定植苗木除外），一律按市场苗木价格补偿花木苗圃迁移1、庭院观赏地花木，参照移植费用补偿；2、盆栽花木，不予补偿；3、花木、苗圃实施迁移的补偿，经有评估资质的人员评估后确定。 - 5 -