1、青岛三大别墅板块的现状和未来(2010-07-01 07:56:51) 转载标签： 杂谈说起青岛别墅，自然要想到八大关，国民政府时期建设起来的，众多中外设计师的匠心和这个山海结合，成就了中国城市中最美的一角。只可惜这种自德国人以来的传统似乎到了新时期之后便没了。即便到了市场经济时代之后，浮山前和崂山边的所谓别墅也是平凡普通而已，除了一个来自台湾的旅游企业做的弄海园之外，实在没有亮点。说到别墅产品种类，自然最引人注意的是独栋双拼，但在商业用地容积率逐渐提高的情况下，联排和叠加的比例迅速上升。而大家普遍都喜欢做地中海或者新古典风格的，只是最近，中式才渐渐现身，而现代风格更是少的可怜。当然，这样的局
2、面随着别墅产品的大量上市和竞争的激烈，必将在未来几年里有根本改观。目前就青岛的别墅的供应和土地的规划而言，青岛别墅将出现三大板块鼎足而立的新局面。山海独栋：万科天琴湾首先是崂山西麓板块，也称惜夏板块，主要依托崂山的山水风光和王沙路的交通便利，当然还有这边的大量土地，百福山庄算是开山之作，而后千禧、香溪庭院、太和月光、财宝山庄、德郡等纷纷跟进，渐成气候，成为郊区第一个相对集中的别墅区域。但本区面临着市场定位上的尴尬，做第一居所吧，有些远，做第二居所吧，没啥好玩的。随着众多项目的上市，争夺日趋激烈，但本区依托青岛城市的北扩和青银的撤收费站及城阳产业转移的优势，再加上总体供应不是很大，价格也没有太离
3、谱，所以还能足以支撑未来的发展。其次是温泉板块，或者鳌山湾板块：该区域的激活有赖于当年杜世成规划的滨海大道。在杜的力主之下，不修胶州湾隧道，不管青岛北出瓶颈，硬是把有限的建设资金用来打通崂山北宅隧道，使即墨东部沿海与市区紧密相连，之后，即墨东部以温泉镇为中心的鳌山湾畔别墅区域被迅速激活。天泰第一家来此先做了高端的蓝泉和中端的圣罗尼克，而后依泉美庐、芭东小镇、海信温泉王朝、青建橄榄树、香根等陆续跟进，而天逸海湾、岭海等则把整体区域范围扩大到鳌山卫、田横等镇。此后，海泉湾和山大的落户为本地增加了不少配套。但整天上来说，区域是依靠温泉和海景来做比较纯粹的度假别墅。这个区域最大的问题是，在单纯依靠自然
4、资源，缺乏产业和城市支撑的情况下，未来短时间内大量土地源源不断出让（尤其是岭海自己的万亩土地就将变身无数项目），将有十几个盘展开市场拼杀，而价格却已经普遍拉高，独栋基本都在一万五以上，最高的芭东甚至超过两万二，在土地不稀缺且价格便宜，未来市场产品同化且供应巨大，周边缺乏产业且旅游功能不足的三大压力之下，这样的价格非常之高，也消灭了一大批中高端客户，使区域的销售速度大大降低，更为未来放量时的市场埋下了隐患。未来区域有项目如果再遭遇滞销和资金压力，必将打翻目前的价格体系，比如同样的别墅产品在价格上却大幅度打折甚至半价出售，使整个温泉区域的价格体系来一次去泡沫化。而这样的调整必将对整个区域造成一个次
5、大的杀伤，使区域形成一次疗伤过程。至于这个过程何时到来，则取决于地产大势和区域供应。而最后的一个大的别墅区域板块也已经浮出水面，就是从白沙河到胶州少海的胶州湾北岸区域。起步区的白沙河入海区域，卓越蔚蓝群岛因为是 1.6 的容积率，所以只有少量联排。而龙湖项目则只有 1.2 的容积率，可以有更大比例的别墅，而其又是国内擅长做别墅的企业，所以这会是这个新区域别墅一个良好的开端或者高起点。而深圳华强在红岛和中信等大鳄西部胶州少海区域的大面积布局，红岛和少海将成为胶州湾北岸的两大点睛之处。海、湖资源很是丰富，目前的瓶颈在于道路等基础设施，一旦建设有了突破，则大局将大大改观，尤其是北部高新区快速建设的情
6、况下，强大的产业支撑再加上北部新城建设跟进，如果市政府北迁计划能克服困难顺利实施，则未来整个北岸区域的前景无可限量，因为那时的郊区别墅将变身城市别墅，度假别墅将成为第一居所，所以这个板块的前景是三个区域中最大的，关键在于做好规划，控制好节奏，避免当年市政府东迁后市南海边一哄而上的局面。其他区域的别墅，比如崂山前海、黄岛金、银沙滩区域，由于面积小，很难产生大的格局，而即墨、胶南、胶州、平度、莱西各个县级市的别墅都是小规模的，以本地消化为主，体量小，销售慢，不成气候。由于工作要求、环境影响、财富积累、生活习惯等众多原因，青岛没有形成一个真正的住别墅的高端群体。又因为城市发展的南北差别和产业发展的不平衡，造成卖别墅就是卖给市南人或者外贸及相关行业的人，客户来源的单一化使规模无法扩大。而很多人就是住进了别墅还是改不了以前住市区公寓的生活习惯。不是如北京、上海等地，已经形成了一种比较有内容的生活方式。就是住别墅能给你一种和市中心高层豪宅不同的生活体验，它有着更为丰富的生活内容。这是除了资金购买力之外，束缚青岛别墅的最大绳索。应该说，芭东小镇在销售时注意到了这一点，开始从文化、生活和体验方面引导客户，尤其是从感性的女客户入手，取得了很好的营销效果。但从青岛整体上说，不知道何时能够解开这个结？
