容积率计算规定.doc

1、容积率计算技术规定1 名词解释1.1 容积率一定地块内，总建筑面积与建设用地面积的比值。1.2 建筑密度一定地块内所有建筑物的基地总面积占建设用地面积的比例。1.3 建筑系数建设用地范围内所有建筑物占地的面积与用地面积的比率。1.4 绿地率居住用地范围内各类绿地面积的总和与用地面积的比率。1.5 层高上下相邻两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。1.6 室内净高楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。1.7 设备平台指供空调室外机、热水机组等设备搁置、检修且与建筑内部空间及阳台不相连通的对外敞开的室外空间。1.8 装饰性阳台指设置在建筑外墙外，为美化建筑造型而与建筑内部空间及阳台不相连

2、通的采用阳台形式的装饰性构件。1.9 入户花园在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。1.10 飘窗为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。1.11 地下室指房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1/2，其四面应为土层围合的地下空间。1.12 半地下室房间底面低于四周室外地面的高度超过该房间净高的 1/3，且不超过 1/2 者。1.13 架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。1.14 跃层住宅套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。1.15 低层住宅为一至三层的住宅。1.16 错层住宅一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用 30-

3、60的高差进行空间隔断，错开之处有楼梯联系。1.17 公寓一般指为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑，通常以栋为单位配套相应的公共服务设施。1.18 酒店式公寓指按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。1.19 公寓式酒店指按公寓式（单元式）分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理。1.20 公寓式办公建筑指单元式小空间划分，有独立卫生设备（不含厨房设备）的办公建筑，按办公建筑处理。1.21 办公建筑指非单元式小空间划分，按层设置卫生设备的办公建筑。1.22 商业建筑指综合百货商店、商场、经营各类商品的专业零售和批发商店，以及饮食等服务业的建筑。1.23 商住综合楼指底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑。

4、1.24 商办综合楼指商业和办公混合的建筑。2 容积率计算2.1 住宅建筑容积率计算住宅建筑层高不宜大于 3.3 米，并不得大于 5.8 米。2.1.1 住宅建筑标准层高大于 3.3 米且小于 4.8 米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的 1.5 倍计算建筑面积并计算容积率。2.1.2 住宅建筑标准层高大于等于 4.8 米且小于等于 5.8 米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的 2 倍计算建筑面积并计算容积率。2.1.3 跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室在户内通高共享时，不列入超层高控制单位，按水平投影面积计算容积率。2.1.4 住宅类项目中商业建筑规模配建比例不得大于

5、 3%，且建筑层高不得大于 4.5 米。2.2 办公建筑容积率计算办公建筑层高不宜大于 4.5 米，并不得大于 6.6 米。2.2.1 办公建筑标准层大于 4.5 米且小于等于 5.7 米时，不论层内有隔层，按该层水平投影面积的 1.5 倍计算建筑面积并计算容积率。2.2.2 办公建筑标准层高大于 5.7 米且小于等于 6.6 米时，不论层高有无隔层，按该层水平投影面积的 2 倍计算建筑面积并计算容积率。2.3 商业建筑容积率计算2.3.1500 平方米以下单层无分隔且开敞通透商业建筑层高不得大于 5.1 米。2.3.2 500-1000 平方米的单层无分隔且开敞通透商业建筑标准层高不宜大于

6、5.1 米，并不得大于 7.8 米。2.3.2.1 层高大于 5.1 米且小于等于 6.0 米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的 1.5倍计算建筑面积并计算容积率。2.3.2.2 层高大于 6.0 米且小于等于 7.8 米时，不论层高有无隔层，按该层水平投影面积的2 倍计算建筑面积并计算容积率。2.3.3 中、大型商业建筑（单层无分隔且开场通透面积达到 1000 平方米以上，如超市、大型商场等功能集中布置的商业用房） ，建筑层高可根据功能要求适当提高，不列入超层高控制范围，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。2.3.4 旅馆建筑（含产权式酒店）层高不宜大于 4.5 米，并不得大于

7、 7.8 米。2.3.4.1 旅馆建筑标准层高大于 4.5 米且小于等于 6.0 米时，不论层高有无隔层，按该层水平投影面积的 1.5 倍计算建筑面积并计算容积率。2.3.4.2 旅馆建筑标准层高大于 6.0 米且小于等于 7.8 米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的 2 倍计算建筑面积并计算容积率。2.4 办公、商场、大卖场、酒店等建筑的门厅、大厅、中庭、大堂、内廊、采光厅等公共部分的层高可根据功能需要适当提高建筑层高，此类功能面积按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。2.5 地下室2.5.1 建筑物地下室、半地下室作为人防、停车泊位和设备用房等使用的，按其水平投影面积计算建筑面

8、积，不计算容积率。2.5.2 建筑物地下室、半地下室作为经营性停车位、商业、娱乐等经营性功能的，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。2.6 地上车库地上车库层高大于 3.7 米（特种车辆停车库除外） ，不符合此规定的按其水平投影面积并计算容积率。2.7 架空层建筑底层设计布置架空层的，以柱、剪力墙落地，四周无维护结构、视线通透、空间开敞，只作为休闲、绿化景观、公共通道等公共敞开空间使用，按其水平投影面积计算建筑面积，不计算容积率。架空层内的电梯厅、门厅、过道、楼梯间等功能空间按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。2.8 设备层设备层、设备管道夹层、避难层、结构转换层层高小于 2.2

9、米时，按其水平投影面积的 1/2计算建筑面积不计算容积率；层高大于等于 2.2 米时，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。设备层、设备管道夹层、避难层、结构转换层内的楼梯间、电梯井、其他功能性用房等功能空间计算建筑面积并计算容积率。2.9 阳台建筑物阳台进深不大于 2.4 米（对不规则的取进深平均值） ，无论是否封闭，无论是凹阳台、挑阳台，均按其水平投影面积的 1/2 计算建筑面积并计算容积率，不符合此规定的按全面积计算建筑面积并计算容积率。阳台总建筑面积不得超过套型建筑面积的 7%，不符合此规定的按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。对于有悖正常使用功能、尺度和设置要求的阳台，作为

10、套内空间按全面积计算建筑面积和计算容积率。2.10 空调室外机搁板、设备平台空调室外机搁板个数不应超过居室数量，每个居室空调室外机搁板面积不应超过 1.4 平方米。对于集中布置的空调室外机搁板，面积不应超过单个搁板面积与居室个数的乘积。办公、工业等非法居住建筑室外空调机搁板参照上述控制要求执行。不应随意将住宅套内空间分隔成设备平台，对于有悖正常使用功能、尺度和设置要求的，作为套内空间按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。2.11 入户花园、空中花园入户花园、空中花园按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。2.12 飘窗飘窗应突出建筑物外墙，不应有建筑地板（楼板延伸） ，满足视线通透、采光

11、的基本要求，至少保证平行于窗洞一面为玻璃材质，不符合此规定的按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。飘窗突出外墙的距离不大于 0.6 米，不计算建筑面积。不符合上述规定，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。2.13 顶层楼梯间顶层楼梯间的建筑面积未超过标准层建筑面积 1/8 的，按其水平投影面积计算建筑面积，不计算容积率。2.14 正负零高差建筑物底层设置为商铺、架空层、储藏室、车库等非居住类使用功能用房的，其室内地平面高出室外地平面不得大于 0.15 米。对于有悖正常使用功能、尺度和设置要求的正负零高差，作为空间层高分别依照本规定第2.1、2.2、2.3 条的要求计算建筑面积和计算容

12、积率。2.15 SOHO、LOFT 建筑SOHO、 LOFT 建筑使用功能的确定，必须一句其土地的使用性质，并分别依照本规定第2.1、2.2、2.3 条的要求计算建筑面积和计算容积率。SOHO、 LOFT 办公建筑，若按单元式小空间划分，其平面形式不得按成套住宅设计，且整栋建筑应集中设置公共垂直交通系统。SOHO、 LOFT 商业建筑，其平面形式不得按成套住宅设计，且整栋建筑应集中设置公共垂直交通系统。2.16 工业、仓库建筑2.16.1 工业、仓库项目建筑物层高超过 8 米的，在计算容积率时，该层建筑面积加倍计算。工业、仓库项目建筑物内设有夹层的。其高度超过 3.3 米，按其水平投影面积计算

13、建筑 面积并计算容积率。2.16.2 工业、仓库项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业、仓库项目总用地面积的 7%。当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用地土地面积时，采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。工业、仓库项目所需行政办公及生活服务设施等配套建筑应采用低层或多层的建筑设计，其中倒班楼建筑内部应采用外连廊的设计。2.16.3 严禁在工业、仓库项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所、培训中心和经营性商铺等非生产性配套设施。2.16.4 工业、仓库项目临街面除门房和出入口外，应以通透式栏杆进行围合。2.17 绿地2.17.1

14、 居住用地绿地面积计算办法应符合 城市居住区规划设计规范 （GB50180-93，2002 年版）第 11 章中有关规定。2.17.2 地下室或半地下室的屋顶绿地植树绿化覆土厚度大于等于 0.6 米且小于 1 米时，按其绿地面积的 2/3 计入绿地率控制指标；植树绿化覆土厚度达到 1 米以上的要求时，其绿地面积计入绿地率控制指标。2.17.3 采用植草砖铺设的绿地，按其铺砖面积的 25%计算绿地面积。不符合上述要求的，不纳入绿地率计算。2.18 对于未确定初始容积率的地块统一按商业 2.0、住宅 1.8 的标准执行。2.19 除以上规定的情况和 住宅建筑规范 （ GB50368-2005） 、 住宅设计规范（GB50069-1999）明确的住宅基本功能外，新出现的其他功能的建筑空间，一律按其水平投影全面积计算建筑总面积并计算容积率。