小规模住宅开发如何取胜.doc

1、1小规模住宅开发如何取胜一、 小规模住宅的开发特征特点一：用地规模较小小规模项目首先在于用地规模较小，属于名副其实的“豆腐块”或“零星地块”项目。特点二：地理分布较杂（1） 在老城区、成熟社区或繁华市区做的项目，一般是在闹市中拿一块地，有点见缝插针的感觉。（2） 分布于城市主干道沿线，介于干道两侧有较多小空地，而且又有交通便利优势之故。特点三：物业类别特征较突出一般做成以下几类物业：（1） 普通住宅，一般定位（2） 豪华大户型住宅，高档定位（3） 小户型，一般临交通干道（4） 公寓，商业环境较好（5） 外销楼盘（6） 特殊物业特点四：有一定的有利条件（1） 是短、平、快的项目。项目较小，投资较

2、少，财务风险相对降低。（2） 定位比较单纯。（3） 周边有成熟的社会配套，可以搭便车。特点五：也有较多不利条件（1） 风险：定位风险 。定位单一，好则好矣，全盘皆赢，但就怕在定位失败，满盘皆输。竞争风险。 小项目常面临大项目的打压，市场空间易被挤压和侵蚀，令不少开发商担惊受怕，如履薄冰。（2） 破坏因素破坏性的交通因素。比如紧临市政主干道、立交桥、铁路线，噪音污染令小项目的消费者不堪忍受。2互相残杀性的破坏因素。指同一区块内的不同小项目，由于开发时序不一致，致使后面开发的项目对前面的项目造成破坏，而前面项目对后面项目也有一定程序上制约着其发展。特点六：开发束缚条件较多，可自由发挥的空间不大。小

3、规模地块开发的限制因素主要包括：（1） 一般限制因素地理位置上的不利因素自然环境较差和周边景观资源欠缺街区功能紊乱不明用地面积较小，面积越小，设计师越难发挥想象力地块形状的限制地形高差的限制受上述因素影响，小规模 住宅在规划楼宇栋数、层数、摆放和朝向、户型和面积、车库设置、立面和风格以及其它细节等方面的处理都较难。（2） 其它限制因素自身难做配套较难利用景观资源物业管理难上档次，规模化经营较难楼宇间距较小，住户私密性较差二、小规模住宅与大项目的比较比较一：规划设计小项目不需要进行规划设计，或者只需简单的规划设计。在占地面积、容积率、建筑高度、覆盖率等规划用地指标及地块形状既定的情况下，留给规划

4、设计师自由发挥的余地极小，顶多变换一下建筑物的排列方式。而大项目给予发展商和规划设计师发挥才智的空间，因而最能体现其的专业水平，也因此，大规模住宅小区可以达到小项目望尘莫及的空间艺术效果和景观效果，可以做出小项目做不到的创新设计。就规划设计而言，大项目较小项目有明显优势。比较二：建筑设计小项目不能以规划设计取胜，只能在建筑设计上下功夫，立面精雕细琢，平面布局力3求合理实用，户型设计方面尽量做到功能完善，功能分区明确，采光通风良好，满足居住和使用要求。在建筑设计方面，大项目较小项目略有优势。比较三：小区环境小项目占地面积小，容积率和建筑密度高，留下来作绿化的空间很少，或者没有。如果一块地只能建两

5、三栋高层住宅，那么绿化只能向空中发展，搞立体绿化，如果地块面积稍大一点，可以做围合式布局，建一个中心绿化庭园，或者搞行列式布局和条块绿化。现在一些高档次小项目将底层架空做绿化，增大了绿化面积。小项目可用面积小，即使将底层架空，总绿化面积依然不大，在绿地面积有限的情况下，要改善小区环境就面临着很多限制，可使用的构景要素不多，一般是草坪、树木、花卉和铺装地面，大规模住宅小区可以做的山水、石景在小项目中就很难做；由于地块面积小，可以使用的组景手法也有限，花草树木随意搭配，自然难以达到好的艺术效果。只有具有很高专业水平的园林设计师才能在小项目中做出精致的园林景观。就小区环境而言，大项目较小项目有明显优

6、势。比较四：配套设施小项目自身配套设施少，对周围公共配套设施依赖大。由于规模限制，建造小而全的项目也不经济，浪费资源。比较五：地段小项目自身配套少，对周围的配套设施依赖度高，所以小项目只适宜在比较成熟的居住区兴建。而大项目对地段的依赖程度要低得多。比较六：土建成本在建筑材料及设备采购方面，由于大项目采购量大，供货商愿意以优惠价格供货，小项目则可能享受不到这些优惠；大项目的工程量大，工期限长，施工单位愿意以比小项目更低的报价承接；大项目投资额大，设计单位也愿意以较低的设计费率接受委托。就发展商而言，在项目开发过程中主要工作是资金动作和协调组织，做大项时一些费用开支会增加，但总体而言，每平方米的成

7、本降低了。比较七：开发周期大项目一般分期开发，逐步推售。分期开发还可以使发展商在第一期开发销售过程中摸透市场，熟悉情况，避免出现大的失误，为后期工作做好准备。小项目一般一次投资，一次建成，一般而言，小项目的开发周期较大项目短。4比较八：营销手段大项目在营销方面较小项目优势明显。首先，营销手段较小项目灵活。大项目的一期工程可以成本或微利价发售，低价入市，迅速吸引买家，聚集人气，打响品牌。以后随着小区日益成熟，配套设施逐步完善，小区知名度提高，在后面几期工程发售时可以不打或少打广告并提高价格，获取越来越高的投资回报。小项目就做不到这一点，最多能拿出十几套房以成本价发售，由于数量太少，难以聚集人气，

8、更难打响品牌，余下的房屋销售仍然困难。其次，大项目的广告投入比小项大。小项目本身投资小，利润少，不可能拿出很多钱来做广告，物业品牌和开发商的名声很难打响。大项目则不同，由于投资额大，广告预算多，还可以在一期发售进透支二、三期的广告费，打响品牌，以后就可以少做广告了。比较九：物业管理项目达到一定规模，就可以有效降低物业管理成本，从而降低物业管理费。如果项目规模小，物业管理人员在大部分时间往往无事可做，配备的人务往往不能被充分利用。现在很多小发展商往往由自己的牧业管理公司来管理自己开发的项目，这些项目规模小，物业管理费高，还发生物业管理服务不到位的情况，导致很多住户投诉甚至拒交物业费，从而引发恶性

9、循环。比较十：投资风险大项目投入大，但这并一定意味着大项目有比小项目更高的投资风险。小项目的优势在于，小项目投资少，开发周期短，从市场调研、项目策划到销售历时短，经济形势和市场状况一般不会发生大的变化，只要前期工作做得扎实，市场定位准确，销售时不会碰到太大困难，市场风险较小。如果前期工作做得不够，市场定位不准确，销售时碰到较大阻力是政党的，这属于发展商的专业素质问题，与市场风险无关。三、 规模住宅开发创新思路（一） 规划设计时要考虑的一般因素1 地理位置、地段特征和街区功能由于房地产项目的地域性很强，因此地块的地理位置便决定了一定的地段特5征和街区功能不同，开发物业不同。街区功能类别 小规模项

10、目适宜开发的住宅物业类别繁华商业区/金融区/办公室 商住楼、酒店式公寓、办公式住宅政府行政办公区 质素较高住宅农民房密集区 普通住宅旧城区或老城区 普通住宅旅游景区 豪华住宅休闲娱乐区如公园 高档住宅工业厂房、仓库区 公寓类物业交通区（市政干道、立交桥、铁路线） 公寓、小户型住宅港口、车站、机场 公寓、小户型住宅、或普通住宅工业、商业、生活综合区 豪华公寓或普通住宅2 用地面积用地面积的大小，在很大程度上制约着项目规划设计的想象空间。用地规模不同，项目特征就有差异。3 地块形状地块形状对小规模项目，尤其对那些高积率较高而层高又有限制的项目来说，比较棘手。总的来说，地块形状分为规则和不规则两类，

11、见下表表二：小规模地块形状类别地块类别 形状 对规划的影响规则 正方形、长方形 若面积很小，则难度很大，若面积较大，则难度较小不规则 三角形、梯形、类圆形、其它极不规则形难度较大4 地势高差6同一地块如果地势有起伏，则会对楼宇的规划设计提出一些新的要求表三：地势对项目规划的影响地块类别 有利之处 不利之处平坦 规划容易，施工方便、住户进出小区方便建筑无自然变化性有不定或较大高差利用自然高差解决采光、通风问题；建筑空间富动感和层次性增加土建和施工成本；做景观、配套较麻烦5 日照和采光小规模住宅也应保证日照和采光，解决之道一是要在平面设计上避免黑房子，二是尽量拉在楼间距6 防噪音对于小规模住宅来说

12、，可以采取几种方式来隔离噪音（1） 利用临街建筑物作屏障（2） 做绿化防止噪音（3） 利用固有的地形防噪（4） 做隔音墙防噪（5） 采用特殊材料防噪，如中空隔音玻璃、吸声板等。（二） 规划设计要点1 总体规划解决如下问题：楼宇栋数、层数和户数楼宇摆放和朝向2 户型设计平面形势房间内部间隔户型面积比例3 细部处理7立面、风格选取和色彩运用车库和停车位架空层和平面入户门、入口大堂和电梯厅窗（凸窗角窗落地窗和窗台高度）和玻璃选取空调机位阳台屋顶形式管理布线的处理4.景观设计手法和主题内容和材料5.小区内部配套会所或业主的一般活动场所泳场和各类球场其它生活和商业设施(应尽量利用周边配套 )6.物业管理

13、小项目住宅应有专业水平较高明的物管公司做物业管理三、小规模住宅项目定位要点1. 功能定位住宅公寓综合商住楼2. 档次定位高档次-大户型豪宅中上档次- 精品住宅,高尚住宅类中等档次或一般档次-普通住宅类3. 目标客户定位顶尖老板/成功人士阶层高级白领或经理阶层普通大众阶层工薪白领阶层84. 价格定位高档价位中上价位中低价位5. 价值体系定位即项目开发的主题,”超级卖点”相对优势或提供给目标客户的特殊价值小规模住宅项目定位有三点必须要十分明确其一、目标客户要明确（需求层面）其二、开发主题要明确（供给层面）其三、提供给目标客户（潜在买家）的价值和利益一定要明确（供需结合层面）对一个项目定位就是确立其独特卖点、特别利益以及价值体系，这个定位不是单一的，而是一个体系或系统。