1、Comment l1: 写字楼的等级划分主要从 8个方面入手，分别是楼宇质量、进驻公司、交通设施、地段、开发商背景、智能化、物业服务和建筑规模。其中楼宇质量可以从以下方面了解，包括装修标准、电梯数量与品牌、配套设施、是否有中央空调、停车场与停车位等写字楼级别划分就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼) 、中档物业(乙级写字楼)、低档 物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国 际写字楼标准相符， 甲级是按照本地市场现行标准划分的。 所谓甲级写字楼主要是参照了四 星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。 由于写字楼物业在不
2、同的市场各不相同， 写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相 对质量，如在一些小城市还没有顶级写字楼与国际写字楼。1、顶级物业(国际写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条 例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到 70的使用率；楼层面积 大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于 2.6米。 装饰标准： 外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙， 采用进口高 标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为 大理石、 花岗岩、 高级地砖或铺高级地毯， 墙面应为大理石或高级墙纸
3、或高级漆， 应有吊顶， 电梯间应为不锈钢、大理石；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、T0T0 等等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅 等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾 馆，午间放松或娱乐设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区。 设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综 合布线。 (2)建筑规模：超过 50000 平方米。 (3)客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团。 (4)
4、物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软 件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统 一的管理， 24 小时的维护维修及保安服务。 (5)交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通 工具和地铁直达。 (6)所属区位：位于主要商务区的核心区。 (7)智能化：3A5A (8)开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。在项目开发的早期年 份具有财务弹性， 并且具有大规模房地产投资的丰富经验， 这些开发商或是海外公司如来自 美国、马来西亚、香港、韩国，或者有海外经营成功经验的优质国有企业。2、高档物业(甲级写
5、字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要 求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地 面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有 吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺 高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等 )，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理 石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科马、科勒、美标、TOT0 等等。 配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员
6、工餐厅 等，专用地上、地下停车场，停车位充足。 设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 (2)建筑规模：15 万平米。 (3)客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或 知名品牌代理等方面的业务。 (4)物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括 24 小时的维护维 修及保安服务。 (5)交通便利：有多种交通工具直达。 (6)所属区位：位于主要商务区或副都心区。 (7)智能化：3A 及 3A 以上。 3、中档物业(乙级写字楼) (1)楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但 建筑物的功能不是
7、最先进(有功能陈旧因素影响) ，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的 同类建筑物。 装饰标准： 外立面采用面砖或瓷砖； 有大堂， 大堂地面为地砖， 墙面为瓷砖或高级漆， 有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁 具等。 配套设施：有专用地上、地下停车场。 设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线。 (2)建筑规模：无限制。 (3)客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发。 (4)物业服务：有物业公司服务。 (5)交通便利：有交通线路到达，交通较方便。 (6)所属区位：副都心或较好的城区位置。4、低档物业(丙级写字楼) (1)楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规 范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需 求。 装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间 采用普通国产洁具。 配套设施：无。 设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。 (2)规模：无限制。 (3)客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。 (4)物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。 (5)交通便利：有交通线路到达。 (6)所属区位：一般城区位置。
