工业用地低价出让前提下用地效率研究.doc

1、1工业用地低价出让前提下用地效率研究摘要以杭州经济技术开发区工业用地效率为研究对象，以20052014 年工业用地效率指标数据为样本，基于 SBM模型和 BCC模型，采用 DEA-SOLVER Pro5.0软件，对比了杭州市工业用地、商业用地和居住用地价格，分析了开发区基本地价和实际出让均价，评价了20052014 年开发区工业用地效率。研究结果表明，杭州市存在工业用地低价出让现象；开发区工业用地的高效利用，从侧面反映出低价出让工业用地的目标得以实现；非期望产出会影响开发区工业用地效率。 关键词SBM 模型 BCC 模型 土地利用效率 中图分类号F301.4 文献标识码A 文章编号1009-5

2、349（2016）12-0142-02 从 2000年到 2012年，全国商业地价和居住地价均有较大增长，仅工业地价水平涨幅较慢，工业用地出让价格过于偏低且占比偏高。杭州市作为经济发达省份的省会城市，近年来土地资源制约因素尤其突出，土地价格持续飙升。杭州市区 2014年度国有建设用地供应计划总量为23355亩，其中工矿仓储用地供应计划为 2109亩，占计划总量的9.03%，比 2013年多 1491亩，多 2.4倍。2010 年至 2014年杭州市工业用地年平均地价是住宅地价的近三十分之一。本研究立足于经济发达的副省级城市-杭州，以杭州经济技术开发区为研究对象，研究其近年来工业用地市场发展情况

3、，从多个角度阐述工业用地低价出让现象，分析杭2州市用地结构变化，测算研究区工业用地的土地利用效率，进而根据工业用地利用效率来反思杭州市现有的用地供地方式。杭州经济技术开发区政府的财政收入、各类用地价格及资本流动等数据较为齐全，能够支持后续研究的开展。 一、研究现状及趋势 我国工业用地政策先后出台了招拍挂政策、出让最低价政策、集约节约利用等政策。尽管相继出台了这么多政策，实际工业用地出让仍然以行政划拨和协议出让为主。刘卫东1指出低价出让工业用地可有效促进经济增长，土地开发成本、房产租金或土地拍卖价格可以作为工业用地标准确定的依据。有效评价土地利用效率可以从侧面反映工业用地出让方式的适宜性。现有的

4、土地利用效率评价方法有很多，主要有杜邦财务评价、经济增加值、平衡计分卡，另外人们还使用一些数学方法，较为简单的数学方法如层次分析和因子分析，最常见的数学方法如数据包络分析（DEA） 。较多学者2-6采用数据包络分析法研究各个行业的生产效率、利用效率等，杨海泉7等人以 DEA为基础的 CCR模型，并进一步扩展的 BCC模型。叶涛8等人采用土地利用模型，从自然、经济以及政策条件三方面的变化对土地利用概率产生的影响进行分析。周沂9等通过 20042008 年城市统计面板数据研究了地理与城市土地利用效率之间的关系。杨勇10等人采用层次分析法（AHP）比较分析了经济开放条件下，对比内陆地区与沿海地区城镇

5、化，研究了两地区的土地利用效率差异性。张荣天11等综合运用 DEA模型、ESDA 统计指数和 Tobit模型，分析了长江经济带城市土地利用效率演变和驱动机制。 3但目前关于土地利用效率的研究较少有针对工业用地效率的，同样关于重点研究城市中经济开发区的工业用地效率也较少。另外研究土地利用效率时 DEA模型中的 CCR模型和 BCC模型是最常用的方法，但当存在非期望产出和过度投入时，采用该方法存在高估效率的现象。而 DEA模型中的 SBM模型弥补了这一缺陷，尤其在工业用地效率评价时可以将环境等负外部相应涉及到。故本文通过对比多种方法的适用性，结合研究对象的自身特点，准备采用 SBM模型和 BCC模

6、型分析杭州市经济开发区工业用地土地利用效率。 二、杭州市工业用地现状分析 （一）杭州市工业用地供给量逐渐增加 通过杭州市 20112014 年的年度国有建设用地供应计划报告，从工业仓储用地、商服用地、住宅用地三个部分对比分析，结果发现工业仓储用地的供应量及比重在逐渐增大，2012 年比重为 11.58%，2013 年比重为 12.28%，2014 年比重为 15.68%，而商服用地和住宅用地的供应量及比重呈现减小趋势。 （二）工业用地“低价”出让现状 不同类型用地出让价格比较必须在区位相同的条件下才具有比较意义，区位不同会引起各种基础设施条件差异性。其次，两者价格会因为出让的时限不同而产生价格

7、的差异，出让年限根据法律规定二者有一定差异性。另外居住用地出让为政府带来的是一次性收益，而工业用地出让属于多次收益，故政府从考虑吸引工业企业入住的角度会考虑低价出让工业用地，从而获得未来长期收益。通过对比 20092014 年工业用地4和居住用地出让价格，通过计算得出居住用地价格是工业用地价格的 33倍左右，这从侧面反映了现阶段工业用地出让价格呈现出“低价”出让模式。另外本研究通过采用基本地价公式计算出的基本地价和实际出让均价对比，确实发现实际出让均价低于基本出让价。 工业用地低价出让动机与两个因素相关，首先是低价出让具有引资作用，地方政府用过土地要素换资本要素的方式可获取投资的流入；另外是工

8、业用地相关政策驱动，政府期望通过低价出让及地价变动影响土地利用效率、用地集约度和工业产业集聚度。地方政府为了保证财政收入，积极争取私人和外商投资，由于外商投资企业具有很强的流动性，故地方政府推出各项优惠措施吸引投资，于是提供廉价工业用地就是主要的手段之一。政府希望工业企业带来的经济效益弥补因低价出让产生的损失。 （三）杭州经济技术开发区工业产值占比高 1997 年到 2014年杭州经济技术开发区的产业结构中第一产业比重在1999年最高，也仅有 2.6%，呈现逐年下降趋势；第三产业的比重从 1997年的 3.35%逐年上升到 2014年的 24.21%，表明服务业的发展优势。第二产业比重一直在

9、75%以上，从 1997年的 96.65%到 2014年的 75.61%，呈现逐年下降趋势。因此杭州经济技术开发区的经济中心依然在工业上。 三、杭州经济开发区工业用地土地利用效率分析 （一）方法介绍 DEA 是一种线性规划模型，根据多个投入和支出因素对决策单元进行相对效率评价的一种系统分法，称为 CCR（Charnes、Cooper、Rhodes）5模型。随后，Banker、Charnes、Cooper 假定规模收益可变，在 CCR模型的基础上提出 BCC模型。模型中假设有 n个决策单元，j=1，2n， ， ，分别表示投入指标、产出指标以及相对效率值，BCC 模型的线性规划为：式中，为目标函数

10、；s.t.代表限制性条件；为各个决策单元在某一指标上的权重变量；和分别代表决策单元的原始投入和产出值。 Tone 提出了 SBM（Slacks-based Measurement）模型，它综合考虑了各决策单元的投入与产出，解决了投入产出松弛的问题。基于此，本文采用在 DEA模型基础上发展起来的且考虑非期望性产出的 SBM模型，该模型可以更好地模拟在环境约束下，考虑投入变量、期望产出变量和非期望产出变量之间的关系，分析系统效率。 在 SBM模型假定系统有 n个决策单元，且对应的投入向量表示为xRm、期望产出向量为 ygRs1 和非期望产出向量为 ybRs2，可以定义矩阵 X、Yg 和 Yb如下：

11、， ， 。其中，X0，Yg0，Yb0，不变规模报酬下的生产可能集 P为：， ，s.t.， ， ，其中，s-0，sg0，sg0，0，s 表示相应的投入指标和产出指标，是权重向量。为非期望产出的 SBM模型计算的效率值。目标函数 关于 s-、sg 和 sg严格递减，并且 01。对于特定的被评价单元，当且仅当=1 时，即 s-=0，sg=0，sg=0，被评价单元才有效率。当1时，说明被评价单元无效率，即需要调整投入产出指标。 （二）评价指标建立 进行开发区工业用地利用效率评价既要注重研究区域土地的经济、社会效益，也应考虑土地利用过程中对环境产生的负效应。在指标选取6时，指标分为三大类，分别为投入指标

12、、期望产出指标和非期望产出指标。投入指标中重点选用了工业用地固定资产投入和工业从业人员数；产出指标中的期望产出指标选用了工业总产值、工业利润；非期望产出指标主要是指对环境有负效应的因素，本研究中考虑到工业废水排放量、工业废气排放量和工业固体废弃物排放量。但实际调研中发现，杭州经济技术开发区的工业废水排放达标率近几年都是 100%，故不考虑这一指标，另外近几年的工业固体废物综合利用率均在 92%以上，故同样不考虑该指标。以上数据均来源于 20052014 年杭州经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报和杭州经济技术开发区年鉴。 （三）土地利用效率计算并分析 采用 SBM模型对国家级开发区杭州经济

13、技术开发区 20072011 年的工业用地效率进行分析。在 SBM模型中包括两大类模型，一类是基于导向型的 SBM模型，包括输入导向和输出导向。另一类是没有导向的 SBM模型。 本研究通过多次对比研究区数据，选择 SBM-NonOriented 模型和 BCC模型对比计算。在 BCC模型中没有考虑非期望产出，即环境污染指标。SBM-NonOriented 模型中考虑了非期望产出。若不考虑企业的非期望产出，采用 BCC模型计算出 20052014 年杭州经济技术开发区的工业用地效率，其中 2005年、2006 年、2009 年、2010 年、2011 年和 2014年的效率值为 1，其余四年的效

14、率值均在 0.9以上，这一结果表明在不考虑非期望产出因素下，工业用地效率均比较高。若考虑企业的非期望产出，采用 SBM模型，2005 年、2006 年、2009 年、2010 年和72014年效率均为 1，2007 年、2008 年、20112013 年这五年工业用地效率均有下降，下降幅度较大的是 2012年和 2011年，分别下降了 33%和31%。通过数据分析可以看出 2011年和 2012年工业企业的非期望产出相对较高。通过两种模型的十年效率值从侧面可以反映出低价出让工业用地对开发区工业用地效率提高有正影响。 四、结论 本文以杭州经济技术开发区为研究对象，首先对比分析了杭州市工业用地价格

15、、商业用地和居住用地价格，其次对比了开发区基本地价和实际出让均价，从而反映出杭州市存在工业用地低价出让现象。进而采用 SBM-NonOriented模型和 BCC模型分别评价了 20052014 年开发区工业用地效率，高效的利用效率从侧面可以反映出低价出让工业用地对开发区工业用地效率提高有正影响。在使用模型评价中，因为时序较短，不能采用更加丰富的指标，所以有些年份的效率值为 1，在以后的研究中可以采用更多全面的丰富的决策单元，以便提高结果的有效性。 【参考文献】 1刘卫东，段洲鸿.工业用地价格标准的合理确定J.浙江大学学报（人文社会科学版） ，2008（04）：146-153. 2李佳佳，罗能

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