1、第 1 页 共 2 页商业地产华南城盈利模式总结分析2012-8 华南城综合工商业地产盈利模式：（“综合商贸物流园” ）他是利用建设“综合物流园” （最近又升格为“综合商贸物流园” ） ，来获得近乎免费的土地优惠、政策配套优惠（从融资、上市，到税收、交通与配套设施，全部受到政府的大力支持。更没有任何政策性调控障碍） 。再利用“综合商贸物流园”专业工业品原料市场 3-5 年近乎免租招商，吸引人气和商家聚集效应。带动商业地产（交易中心和配套写字楼、公寓、酒店、购物中心）升值，然后一部分高价出售给投资客获利；进而使他有能力扩大新项目开发；并带动自有商业租金逐渐增长；带动自营物流业增长。以下引用的数
2、据，主要来自：华南城集团年度财务报告（香港上市的公报） 以“大型工业物流园”名义获得政府提供近乎免费的大量土地项目，建成后综合物业，总成本只有低到 2000-3500 元每平米。配套了大量商业地产写字楼、公寓、酒店、购物中心，成了名副其实的“城市综合体” 、商业航空母舰。例如，深圳华南城投资 70 亿元，两期总计 140 万平米的建筑体量。设有皮革、纺织、五金化工、印刷、包装等专业批发市场，设有采购交易中心、采购商服务中心，配套 14 种大型工业会展，吸引客商云集；配套自营购物中心（奥特莱斯商场，2011 年 4 月开业） ，16 万平米的 shopping mall 开始兴建，内含真冰溜冰场
3、、室内滑伞、豪华电影院。 实行长达 3-5 年的“放水养鱼”招商政策。2009 年租金仅 33 元每平米，年租金 400元占造价 3000 元的大约 14%，已经能够超过贷款利息和优先债券利息，基本能够自负盈亏。但是租赁还不是其主要收入来源。配套写字楼、生活、服务、公寓、住宅、酒店等商业物业，带来租赁收入。2011 年租赁与其它收入合计 2.5 亿港元，只占总收入的 6.8%；其中，租赁 1.66 亿，只占总收入的 4.5%。 大量出售部分交易中心、商铺和写字楼，支撑异地新开发项目。其中有超过 10%是采用融资租赁方式变相销售。2011 年销售与融资租赁收入合计 34.2 亿港元，占总收入 3
4、6.7 亿港元的绝大部第 2 页 共 2 页分。其中，出售商业物业 30 亿港元，融资租赁 4.2 亿港元。2011 年净利润 20.5 亿港元（有 11 亿港元来自新增物业估值增加） 。在异地大量投资情况下，净现金流仍然实现增加 9.3 亿港元，主要依靠出售物业以及应付款。 带动商业地产资产估值不断提高，资产总值和变现能力大大提高，并能支撑贷款和投资。由于已经建成物业的高估值，账面资产负债率只有 21%；2012 年初总资产估值已经达到 306.7 亿港元，净资产达 129.4 亿港元。贷款和优先票据债券总计 66.2 亿港元；其中银行及其它贷款 47.7 亿港元，其中抵押贷款 29.6 亿
5、港元（抵押物市值 88.5 亿港元） 。 由于目前主要还是在卖商业地产，所以他们的推广是高投入的，集团每年近 2 亿人民币全方位宣传推广。实施品牌形象宣传，电视、路牌、报刊杂志、车身等媒体全方位投放。在凤凰卫视、深圳娱乐频道、翡翠台黄金时段不间断做宣传广告，与深圳特区报、深圳商报、香港商报、香港文汇报、南方都市报、中国纺织报、纺织周刊等等媒体建立了长期的战略合作伙伴关系；印发专业刊物，发布最新动态及行业信息。实行了很多特色运营服务：如：采购商导购咨询服务；长年举办 20 多场专业展会及 1000 多场商贸活动；开展“你采购，我免费送货”系列活动；香港海外推广部每周带来两批次国外采购团；近三百人
6、的运营人员帮助商家拓展业务；定期租车带领商家外出寻找客户；和旅游公司合作每周近百车次参观采购；开通四条线路免费穿梭大巴；城内小火车观光；电子商务平台网站推介商家，拟提供 B2B 网上结算服务；引进很多家政府相关机构、金融服务机构、20 余家行业协会分支机构等进驻。 为商家提供配套仓储、物流服务，这个目前还不是主营业务：包括保税仓库、普通仓储服务，保税仓、监管仓、普通仓 20 万平米，为进出口交易商家提供便利通关、仓储、检验服务。提供一站式物流服务：有自己的物流公司及近 20 家货代公司，提供便利的物流运输服务。仓储物流业本应是他们宣传的业主，但是目前年报上其它收入只有 460 万，说明物流业务只占华南城很小比重，提供配套服务主要还是为了方便租售；
