物权法释义一.doc

1、1物权法逐条释义一第一编 总则第一章 基本原则第一条 为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。注释 本条是对中华人民共和国物权法(以下简称物权法)立法宗旨的规定。物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权作了不少规定，这些规定对经济社会发展发挥了重要作用。随着改革的深化、开放的扩大和社会主义经济、政治、文化、社会建设的发展，为了适应全面贯彻落实科学

2、发展观、构建社会主义和谐社会的要求，有必要依据宪法，在总结实践经验的基础上制定物权法，对物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出规定，进一步明确物的归属，定分止争，发挥物的效用，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度。制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要。坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展是国家在社会主义初级阶段的基本经济制度。通过制定物权法，明确国有财产和集体财产的范围、国家所有权和集体所有权的行使、加强对国有财产和集体财产的保护，有利于巩固和发展公有制经济；明确私有财产的范围、依法对私有财产给予保护，有利于鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。制定物权法是规范

3、社会主义市场经济秩序的需要。产权明晰、公平竞争是发展社会主义市场经济的基本要求。通过制定物权法，确认物的归属，明确所有权和用益物权、担保物权的内容，保障各种市场主体的平等法律地位和发展权利，依法保护权利人的物权，对于发展社会主义市场经济具有重要作用。制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要。随着改革开放、经济发展，人民群众生活普遍改善，迫切要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财产、保护依法享有的土地承包经营权等合法权益。通过制定物权法，明确并保护私人所有权、业主的建筑物区分所有权、土地承包经营权、宅基地使用权，以维护人民群众的切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。2制定物权法是实

4、现 2010 年形成中国特色社会主义法律体系目标的需要。物权法是民法的重要组成部分，是在中国特色社会主义法律体系中起支架作用、不可或缺的重要法律。制定物权法是在本届全国人大任期内基本形成中国特色社会主义法律体系的重要步骤第二条 因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 注释 本条是对物权法的调整对象以及物、物权概念的规定。物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权

5、利人的物权以及对物权的保护。物权法中所称的“物”，实际上包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。物是指存在于人身之外，能够满足人们的社会需要，而又能为人们所实际控制或支配的物质客体。按照不同的区分标准，它可以分为：动产与不动产、流通物与限制流通物、特定物与种类物、可分物与不可分物、消耗物与非消耗物、主物与从物、原物与孳息、有主物与无主物、单一物、合成物与集合物。物权法中所称的“物权”，指的是权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的性质，是物权法所必须解决的首要问题。物权的性质对于明确物权的内容以及区别其他权利具有重要意义。物权具有支配性

6、，无需他人协助即享有权利；它又具有排他性，除法律另有规定外，一项物权不能既是我的，又是他的。物权一词，是由中世纪注释法学派首先提出来的，但在法律上正式使用这一概念是 1811 年制定的奥地利民法典。1896 年制定的德国民法典单设“物权”编，系统地规定了所有权、地上权、用益权、地役权、抵押权、质权等物权。我国民法通则中没有使用物权一词，但其中“财产所有权和与财产所有权有关的财产权”一节基本上构成了我国民法中的物权制度。在财产权体系中，物权是债权、继承权的出发点和归宿；债权和继承权也是取得物权的手段第三条 国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。国家巩固和

7、发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。3注释 本条是对坚持社会主义基本经济制度的规定。中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，与资本主义物权制度有本质区别。制定中国特色社会主义物权法，必须全面准确地体现社会主义基本经济制度，体现和坚持党的十六大提出的两个“毫不动摇”的精神。第一，物权法把坚持国家基本经济制度作为物权法的基本原则，明确规定：“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。”“国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。”这一基本原则

8、作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。第二，所有权是所有制在法律上的表现，是物权制度的基础。物权法对国家所有权和集体所有权、私人所有权作了明确规定，其中用较多条款对国家所有权作了规定，有利于坚持和完善社会主义基本经济制度，有利于各种所有制经济充分发挥各自优势，相互促进，共同发展。第三，发展社会主义市场经济是坚持和完善社会主义基本经济制度的必然要求。物权法在明确规定“用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益”的前提下，对用益物权和担保物权作了规定，有利于充分发挥物的效用，有利于维护市场交易秩序，促进经济发展第四条 国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单

9、位和个人不得侵犯。注释 本条是对依法保护物权原则的规定。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。在依法确定财产归属的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。国家

10、保护的私人财产，当然是合法的财产，非法取得的财产非但不受法律保护，还要承担相应的法律责任。物权作为一个法律范畴，是由法律确认的主体对物依法所享有的支配权利，是指权利人在法定的范围内直接支配一定的物，并排斥他人妨碍的权利。例如，所有人对其财产享有支配权利。首先，物权的权利主体是特定的，而义务主体是不特定的。物权是指特定的主体所享有的、排除一切不特定人的妨碍和侵害的财产权利。作为绝对权和“对世权”，物权的权利主体是特定的，其他任何人都负有不得非法干涉和侵害权利人所享有的物权的义务。一切不特定的人都是义务主体。其次，物权的内容是直接支配一定的物，并排斥他人妨碍。所谓直接支配，是指权利人无须借助于他人

11、的行为，就能够行使自己的权利。一方面，物权的权利人可以依据自己的意志直接依法占有、使用其物，或采取其他的支配方式。任何人非经权利人的同意，不得妨碍、侵害其权利或加以干涉。另一方面，物权人对物可以以自己的意志独立进行支配，无须得到他人的同意；也可以在无须他人的意思和行为介入的情况下，就可以直接支配其物并实现其权利，如所有人使用其财产，并在其财产之上获取收益，不需要借助于任何人的行为便可以实现。物权的义务主体的义务是不作为，只要不妨碍权利人行使权利就是履行了义务。所谓排斥他人妨碍，是指物权具有排他性。这种4排他性一方面是指物权具有不容他人侵犯的性质；另一方面是指同一物之上不得同时成立两个内容不相容

12、的物权，例如同一物之上不得同时设立两个所有权和用益物权，在同一物上，数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。在某物之上虽存在着法律上的所有权，但他人因占有时效或善意取得制度而取得对该物的所有权时，先前的所有权将因此而消灭，并不得对抗后一个所有权第五条 物权的种类和内容，由法律规定。注释 本条是对物权法定原则的规定。物权的种类和内容，应当由物权法和其他有关法律规定。这里的有关法律规定，主要是指我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、担保法等法律对物权种类和内容的规定第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规

13、定交付。注释 本条是对物权公示原则的规定。根据物权法的规定，物权的取得，必须经过登记；法律规定不经登记即可取得物权的，依照其规定。对不动产而言，只有那些记载于不动产登记簿的人，才是该不动产的权利人。对动产而言，其占有人是该动产的权利人，但有相反证据证明的除外。所谓物权公示，是指通过一定方式将有关取得物权的事实向社会公众予以公布，从而使交易第三方对交易对象是否属于合法财产能充分识别，保证第三方的交易安全和交易效率，确保第三方免受无谓的损失，从而维护有关当事人的利益关系。第七条 物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。注释 本条是对物权取得和行使原则的规定。社

14、会主义法的遵守，通常称之为守法，是指社会主义国家中的一切国家机关、武装力量、各政党和社会团体、各企业事业单位和全体公民，都必须遵守法律的规定，严格依法办事。守法的基本要求：(1)在主体上，要求一切组织和一切个人都必须遵守法律。不仅一切国家机关、武装力量、政党、社会团体、企业事业单位、集体组织和全体公民都要守法，而且在我国领域内的外国组织、外国人和无国籍人也必须守法。 (2)在范围上，要求遵守国家机关制定的所有法律、法规等。(3)在内容上，要求正确行使法定权利，切实履行法定义务，与一切违法犯罪行为作斗争。5道德和法律是维护社会秩序的两种主要手段。公共生活中的道德和法律所追求的目标是一致的，都是通

15、过规范人们的行为来维护公共生活中的良好秩序，实现社会稳定和经济发展。道德和法律发挥作用的方式有所不同，二者是相互补充、相辅相成的。一方面，道德规范作用的更好发挥，需要法律的支撑；法律对道德建设的支撑作用主要表现在两个方面：一是通过立法的规定推动道德规范的普及；二是通过法律惩治那些严重不道德的行为，扶助道德的制约作用。另一方面，法律作用的更好实现，要以道德建设为重要条件。道德能提高整个社会的道德水准，为法律的实施创造外部条件；道德还能提高个体的道德素质，为法律的实施创造内部条件。我们当前的道德体系中主要包括社会公德、职业道德和家庭美德三个领域。这三者中的社会公德，是维护公共秩序的基本手段，也是整

16、个社会道德体系中的基础层次。社会公德是指在社会交往和公共生活中公民应该遵守的道德准则。我们当前的社会公德，以“文明礼貌、助人为乐、爱护公物、保护环境、遵纪守法”为主要内容。遵纪守法是社会公德最基本的要求，是维护公共生活秩序的重要条件。在社会生活中，每个社会成员既要遵守国家颁布的有关法律、法规，也要遵守特定公共场所和单位的有关纪律规定。第八条 其他相关法律对物权另有规定的，依照其规定。注释 本条是对物权法定原则的补充规定。从原则上讲，物权的种类和内容应当由物权法规定。但是，如果其他法律也规定了物权的种类和内容，根据特别法优于普通法的原则，适用其他法律对物权的种类和内容等的规定。第二章 物权的设立

17、、变更、转让和消灭第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。注释 本条是对不动产登记效力的规定。所谓动产，是指易于被移动的财产；所谓不动产，则指不能被移动的财产。不动产主要包括土地及建筑物，还包括土地及建筑物之上的附着物及其收益。不动产登记，是指经权利人申请国家主管机关将不动产物权变动的事实，登载于法定的文书之上的活动。不动产登记又称为不动产物权登记。不动产登记是不动产物权取得、变更与废止的要件。按照被登记的实体权利划分，可以把不6动产物权登记划分为所有权登记与他物权登记，或者称为

18、物权变动登记和物权设定登记。所有权登记是指不动产的所有权人依法在规定的时间内对其权利进行的登记。进行所有权初始登记的情况有三种：一是对新产生的不动产如新建成的建筑物、新出现的土地的所有权进行登记；二是需要全面核实，换发房地产产权证；三是产权资料管理出现混乱或灭失，需要重新进行整理登记。如城市房屋权属登记管理办法第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的 3 个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。我国土地管理部门的土地登记规则规定，国有土地使用权也应纳入初始

19、登记。我国现阶段的国有土地使用权，可以视为一种独立的不动产物权，遵循所有权登记规定，列入所有权登记一类。他物权登记是指通过合同在不动产上设定抵押权、地役权等他物权，由双方法律行为引起物权变动所进行的登记。我国正处于建立市场经济体制时期，为明确产权关系，维护不动产产权所有人的利益，保障交易安全，建立有序规范的市场秩序，应加强对不动产登记的管理。第十条 不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。注释 本条是对不动产登记机构和统一登记制度的规定。我国物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度，并将由法律、行政法规来

20、规定统一登记的范围、登记机构和登记办法。1统一登记机构。根据我国现行有关法律、行政法规等的规定，我们至少有五种不动产登记机构：土地局、林业局、房产局、工商局、证券管理部门。这是一种以财产的类别分别设立登记机构的体制。这种制度前特点是，登记与行政管理部门的设置和职权结合在一起。如土地由土地管理部门管理；土地使用权登记也在土地管理部门进行；林木由林业管理部门管理，有关林木所有权的登记也在该部门进行；房屋由城建部门管理，产权登记也在该部门进行这种“多部门登记”、“分级登记”、“多头执法”，既不利于当事人进行登记(如同一块地上有林本，要在两个机关登记)，也不利于有关交易当事人查阅登记，而且各个部门采用

21、的登记程序和效力也不尽相同，给不动产交易带来了不少障碍。因此不动产登记机构的改革也是势在必行。首先，中国的不动产登记机构应当统一，并以不动产所在地作为确立管辖权的标准。其次，确定中国的不动产登记机构；应综合考虑现行体制下有关部门办理不动产登记的优势和劣势，并参考社会各界的认知程度和交易习惯。2统一登记效力。3统一登记程序。不动产登记制度是为子适应市场经济的发展，而市场具有高度的流动性，全国应当形成一个统一的大市场，减少直至消除地方保护主义，在不动产登记法中，应该统一登记的程序，原则上不允许各地区各自制定自己的不动产登记程序。4统一权属证书。不动产权属证书是证明权利人拥有不动产物权的重要文书。我

22、国目前的不动产权属文书不统一，在种类上包括地权证、7房地产权证、林权证等等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书的不统一，不方便权利人进行登记，而且加重了权利人的经济负担，式样不统一也给假冒证书提供了可乘之机，对于保障市场交易的安全和效率极为不利。所以，不动产物权的权属证书应当由统一的机关制作、颁发，并且具有统一的格式。这样制定的权属证书就可以改变和防止目前权属文书申的混乱局面，从而保障不动产交易顺利、安全、高效的进行。第十一条 当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。注释 本条是申请不动产登记提交材料的规定。第十二条 登记机构应当履行下列职责：(一

23、)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。注释 本条是不动产登记机构法定职责的规定。根据物权法的规定，不动产登记机构实行韵是实质审查与形式审查相结合的工作原则，即登记机构对于登记申请，除须审查登记材料在形式上是否完备外，对申请登记的不动产的实际状况还要查看，经确定后方予登记。这就给不动产登记机构提出了较高的要求，目的是通过登记机构高效、权威性的审查登记活动，使物权得以公示并获得公信力，也便于国家有关部门

24、进行监督管理。在履行登记职责过程中，登记机构要对申请材料进行审查，以确定物权的设立、变更和消灭与事实是否相，其中最主要的是审查不动产产权证书。在我国上个世纪 50 年代就已实行不动产所有权登记发证制度。城镇房屋所有权登记暂行办法、城市房屋产权产籍管理暂行办法中都有有关产权证书制度的相应规定。中华人民共和国城市房地产管理法明确规定，国家实行房屋所有权登记发证制度。审查不动产产权证书既保证了交易安全，又有利于提高经济效率。8第十三条 登记机构不得有下列行为：(一)要求对不动产进行评估；(二)以年检等名义进行重复登记；(三)超出登记职责范围的其他行为。注释 本条是不动产登记机构禁止行为的规定。第十四

25、条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。注释 本条是对不动产物权生效时间的规定。第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。注释 本条是对不动产物权合同生效时间的规定。第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。注释 本条是对不动产登记簿效力的规定。第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，

26、以不动产登记簿为准。注释 本条是对不动产权属证书效力的规定。第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。注释 本条是对登记机构义务的规定。第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。9不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。注释 本条是对利害关系人申请更正登记、异议登记权的规定。

27、异议登记，指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。注释 本条是对当事人申请预告登记权利的规定。预告登记，指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。

28、如在商品预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。为了弥补物权与债权严格分立的制度缺陷，我国法律规定了不动产预告登记制度。通过预告登记，可以告知潜在的交易方，该不动产上已经设立具有排他性的不动产物权，警示第三人如果从事与之相冲突的物权变动将被确定为无效，从而减少了交易费用，达到维护交易安全的目的。但是，预告登记的法律性质究竟为一种物权变动方式或仅为一种债权保全的手段，尚有争论。我们认为，不动产预告登记不同于一般的物权登记，因为一般的不动产登记都是针对已经取得的不动产的登记。而预告登记时，现实的物权尚未取得，因此登记的对象不是物权本身，而是对

29、将来不动产物权变动的请求权。由此可见，预告登记的实质是使被登记的请求权具有物权的效力，以确保债权请求权人的正当的利益得到法律的保护。这一制度对规范不动产交易市场具有重要的现实意义。第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。第二十二条 不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积，体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。10注释 本条是对不动产登记费收取原则的规定。第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的

30、除外。注释 本条是对动产物权设立、转让生效时间的规定。设立和转让动产物权行为的基础是当事人之间就此建立了一种合同关系。而合同又是通过当事人实施的交付行为来实现的。从实际生活来看，没有当事人之间因设立和转让动产质权等而签订的一种合同，就没有交付的发生。就一方当事人而言，交付(指转移占有或者接受占有移转)的行为，就表明其同意物权变更。就双方当事人而言，交付则表明双方就动产所有权的转让等事项取得了一致意见。第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。注释 本条是对动产物权设立、变更、转让和消灭登记效力的规定。第二十五条 动产物权设立和转让前，权利人已

31、经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。注释 本条是对动产物权设立、转让生效时间的规定。第二十六条 动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。注释 本条是对第三人占有动产时如何设立、转让该动产物权的规定。第二十七条 动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。注释 本条是对动产物权转让时出让人继续占有该动产约定效力的规定。第二十八条 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。注释 本条是对因法院和政府行为而设立、变更、转让和消灭物权生效时间的规定。第二十九条 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。