楼市救还是不救.doc

1、1楼市救还是不救同市场中的所有商品一样，房价不可能只涨不跌。奇怪的是，几个房价疯涨了两年的大城市，房价刚出现下跌迹象，便有人高喊政府“救市” ，似乎房价只能涨、不能跌。这是哪家的理? 房价连续上涨了近十年，最近两三年出现几近失控的疯涨，使得楼市的泡沫越吹越大，对国家宏观经济产生了负面影响，同时，由于楼市投机炒作盛行，楼价虚高且节节攀升，大大超出一般居民收入增长和承受能力，制造出中国历史上罕见的特殊群体“房奴” 。为此，从中央到地方，从高官大员到普通百姓，都希望房地产市场尽快回归理性、健康发展轨道上来。 然而，就在中央一系列宏观调控政策发生效应，深圳、北京、武汉等大城市住房价格从去年下半年开始回

2、调，商品房价格上涨势头得到初步遏制之时，市场上开始出现谁“先死”的怪论，房产大佬们不断放话呼吁政府出台“救市”政策。 房价连续上涨，涨到 100的利润，现在才刚刚跌一下，就开始喊“救市”了。难道房市不受市场经济规律约束只能涨不能跌?住房价格疯狂上涨时，没见哪位房地产商忧虑过房市会给国家经济带来什么危机，没见谁体恤过买不起房的老百姓的艰难，也没见那么多机构专家出来说问题如何严重，现在宏观调控刚刚显现出一点威力，大城市的房价才刚2刚下跌了一点，竟然立即引来那么多要求“救市”的声音。 去年猛如虎、今年骑老虎 “房价猛如虎” ，这是去年不少买房人对楼市价格暴涨所发出的惊叹：今天再谈房价，轮到强势的房地

3、产企业觉得自己也遇到了老虎，骑虎难下了。 那些前两年在市场上春风得意的房地产开发商们，现在都在不安地问：“咱们的资金还能坚持多久?”最为不幸的是，在融资成本高涨的同时销售萎靡。这意味着，开发商的两大资金来源均亮红灯。现在，越来越多的开发商资金情况并不理想，甚至非常糟糕。他们唯一能表达谨慎乐观态度的方式是推迟开盘，等待时机。上半年以来，北京至少有几十个项目推迟开盘，以待良日。不过，似乎没有短时见到转机的可能。 相对于近几年房价的“高烧不退” ，眼下楼市价格松动的迹象已现端倪。北京等一些城市虽属高位微调，但深圳一则“半年新房缩水 40 万元”的新闻，已击中一些炒房者的痛处。 开发商频掀“折扣大战”

4、 ，银行开始下调房贷利率揽生意但市场成交仍持续着低迷状况，市场观望气氛日益浓重。 “怎么会是这样?”谈及上半年北京楼市，记者不止一次听到房屋销售人员如是感慨。同样，上海房价涨幅趋缓、成交收缩楼市进入温和调整。刚刚过去的 6 月份，上海房地产市场继续徘徊前行，房价保持稳中有涨小幅上扬，成交量同比环比收缩较明显。对此，有人认为，在宏观3调控政策的累积性效应下，上半年上海房价涨幅明显趋缓、成交量明显收缩，但仍保持在合理的范围内，市场转向温和调整。 再来看看深圳其楼市低迷新房下跌 30楼盘首破万元。同时，广州市国土房管局昨日发布2008 年 5 月广州市十区房地产交易登记情况通报 ，显示全市十区一手住

5、宅均价仍为“万元户” ，但每平方米比 4 月楼价降了 468 元，为 10529 元平方米，降幅为 4.3 与深圳等城市相比，北京房价并未出现集体性明显松动，房价呈现涨跌互现的格局。大湖公馆、悦园、御金台等楼盘价格未出现松动，有的甚至继续上涨。去年下半年以来开盘的楼盘，为了加快回笼资金，大多采取了降价或打折的措施。而之前开盘的楼盘，已经销售了大部分，房价变动幅度不大。上半年北京楼市成交量明显下滑。北京房地产交易管理网公布的数据显示，上半年北京住宅期房及现房网上签约总量为40600 套，比去年同期的 65004 套下降了 38。 “我爱我家”市场研究中心统计显示，上半年北京二手房交易总量达 35

6、276 套，较去年下半年环比下降 35.62。 此外，根据北京市国土局 2008 年土地供应计划，今年北京市将新增住宅用地供应 1700 万平方米，较前两年 1600 万平方米略高。北京土地整理储备中心的资料显示，上半年北京市共成交住宅及含住宅项目用地34 宗，实际成交面积只有 550 万平方米。由于住宅用地供给的稳定增长加上地产商拿地的日益谨慎，尤其是资金链的紧张，前两年土地供不应求的局面已经得到扭转。 从 2005 年开始，国务院就不断出台各种调控措施，希望过热的房地4产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高

7、，直至今天泡沫开始破灭。 两个死不降价 现在，除了深圳、广州，全国大部分城市的房价仍在上涨，仅仅是成交量有所回落，这说明，市场的调节作用正在发挥作用。在这种情况下，开发商应该顺势而为，降低房价，而现在，开发商是“死了也不降价”(此处指房价)，最近的一份调查结果显示，去年 12 月以来表示可能降价的开发商所占比例仅占 8，92的开发商表示不会降价；而表示未来可能降价的开发商比例仅为 9，82的开发商表示未来不会降价。这种“死了也不降价”的行为本身，就是反市场的，是对市场对抗的极端表示，对于开发商群体的这种顽固坚守，救市有必要吗? 另一个“死了也不降价”(此处指地价)的地方政府，在房地产市场明显即

8、将步入调整轨道的情况下，地方政府本应顺势而为，降低土地出让金，从而，与房价的调整相合拍。然而，许多地方政府宁肯土地流拍，也拒绝降低出让金，导致全国各地土地流拍现象密集出现。这些沉浸在“地王”幻觉中执迷不悟的地方政府，需要救市措施将它“解放”出来吗?是它们自己把自己逼入绝境而不是市场本身出现了危机。 楼市需要拯救的时候，首先说明楼市出现了严重的危机，而现在，除了深圳和广州，全国许多地方的房价连正常调整都没有经历，救市的5呼吁实在令人费解。应该认识到，房地产市场的正常调整是有益的，一方面，它挤压出房价中的泡沫，消除未来楼市崩盘的隐患，使房地产市场更健康的发展。另一方面，房价的调整，使得更多的人买得

9、起房，实现住房梦。当然，商品房永远只能满足一部分人群的消费需求，政府需要向社会提供更多的保障性住房这才是解决住房问题的最重要途径，并且，这也远比救楼市要重要得多。 楼市，根本不需救 我们注意到，美国的次贷危机是全国范围的普遍现象，而目前中国房地产市场的断供只是极个别城市出现的极端案例。目前房价下跌最为严重的珠三角，只有深圳和东莞出现了三分之一的跌幅，全国其他城市的房价下跌并不算严重，负资产的情况还极为罕见。此外，在自住型的购房者中，绝大多数人并没有因为房价下跌而受到大的影响，对于那些投资型的购房者来说，目前的下跌幅度也不足以使其生计出现困难。其实受影响最大的是那些前几年一直在赚取高额利润的开发

10、商。但我们看到，受国际国内经济形势的影响，国内许多行业都出现严峻的局面， 纺织、皮革、钢铁等等，它们遇到的困难并不比房地产更少，在这样的环境中，一批竞争力差的企业被淘汰，而另一批竞争力强的企业在发展壮大。我们认为，房地产行业没有任何特殊性，它同样需要这样的洗牌。一些房地产开发商声称房地产衰退会连累金融系统，我们注意到断6供只是少数现象，据深圳银行业的人士表示目前的断供行为并不足以对金融系统带来大的冲击。而其中多数断供者是因为他们只付出了极低的首付比例，有的甚至是零首付，显然银行也应该为自己的违规放贷承担风险。 农民都知道，冬天如果不冷，害虫就冻不死，第二年的收成就不会好，同样，楼市的正常调整如

11、果不能完成，半途而废，中国的房地行业就很难走上健康发展的轨道。 一路下滑的深圳房价不仅令开发商们孤枕难眠，也让有关部门坐卧不安。由深圳国土资源和房屋管理局发布的2008 年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告显示，今年前 5 个月，深圳住宅每平方米销售均价调整幅度接近 30，基本回落到去年年初水平。销售面积更是锐减。报告据此呼吁政府救市。 就全国而言，深圳市的房价跌幅是最深的，但尽管如此，其房价也仅仅才回落到 2007 年年初的水平，而我国早在 2005 年就开始对房地产进行调控，也就是说，2005 年时的房价在中央看来就已经过高，因此才出台调控措施的，以此推理，如果房价不能回归到 2005

12、年的水平，救市就可能与当初的调控政策发生中突，或者说，救市被视为对前期调控政策的某种否定。 许多人对这样一个观点都持赞同态度：深圳房价此次下跌过快，是前期上涨过快导致的。过快的涨速累积的泡沫，终于破裂并引发房价下跌。那么，在房价非理性上涨的过程中，政府官员又是什么态度呢? 在深圳房价节节上涨时，深圳市长许宗衡在记者招待会上指出：7“深圳房价目前基本是理性的你到深圳看看，九成以上楼房晚上都亮着灯，这说明深圳楼房多是自购自用，而不是像其他地方在炒房价。 ”也就是说，深圳房价完全是建立在真实需求基础之上的，就不存在泡沫，那么，根本没有救市的必要，因为，在庞大真实需求的支撑下，房价即使下跌也并不值得担

13、忧。深圳市有关官员应该与房价在上涨时一样，保持乐观的心态。 但是，深圳国土资源和房屋管理局发布的报告 ，与此前深圳市长的说法相悖。 报告显示，今年上半年深圳商品房空置面积达 164.73万平方米，同比增加 26.72；其中住宅空置面积 65.37 万平方米，同比增加高达 84.5，而空置率高往往是自住需求不足或投机比例占比过高所致。如果此前房价的上涨是真实需求而非投机推动，这么大的空置面积又是如何来的?如果相关官员的说法正确，那么，有关部门是否为了让政府救市故意夸大了空置面积?如果报告中的数据正确，有关官员此前是否在通过故意遮掩楼市中的投机行为而拒绝在中央倡导的楼市调控方面有所作为? 我们再看

14、看银行当初的态度。2007 年 6 月 20 日，由深圳市政府办公厅召集各相关部门召开了一次讨论房地产形势的会议，当时，深圳市房价在六个月内的涨幅超过了 50。在此次会议上，人民银行深圳分行负责人通报了房地产贷款相应数据。报道称，这位负责人并不认为房地产贷款处于“警戒状态” ，其理由是目前深圳购房者平均月供与深圳市房屋租金关系仍然处于合理范畴，并且月供与月收入比在 2637，而国际警戒线是 50。深圳市银监局有关负责人也认为，房地产贷款占8总贷款额的比例为 50，仍然是银行主要的贷款方向，并且房地产资产质量优良，尤其按揭贷款不良率在 1以下。 而现在，房价刚刚回到 2007 年初的水平，有关银

15、行便如坐针毡，积极呼吁救市，这与它们当初的态度差异之大，可以“天壤”谓之。 因此，所谓的房地产救市呼吁，剥开其画皮，我们不难发现，这其实又是一场维护楼市稳定发展幌子下的私利捍卫捍卫的当然是开发商、地方政府、银行等相关主体的利益，损害的却是民生和政府的信誉。实际上，楼市既不需要拯救，也没有必要拯救，拯救楼市的结果，只会使房地产市场因错过一次难得的调整机会而累积起更大的泡沫，这必将为未来的房地产市场埋下更大的隐患。 我们看到，鼓噪“救市”最凶的是那些房地产商及其利益代言人，是那些手中被套牢十几套、几十套住房的炒房客。 显而易见，这些利益集团所救的不是中国经济，更不是那些买不起房的老百姓，他们所谓的

16、“救市” ，是为了让他们重新回到原来的暴利水平，是让最需要住房的广大群众重新回到买不起房的绝望中去。 在目前房价水平依然居高不下，或者根本没有调整到位，很多工薪收入阶层依然望房兴叹之时，我倒要问问狂喊“救市”的人：你们究竟要救谁?是救那些富得流油的房产商、炒房客?还是救那些急需住房的普通人?这不仅关系到经济观点问题，更关系到立场问题。 中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，目前房地产市场的问题并非如有些人所说的在于政府政策，根本在于房地产企业自身，房地产市场的稳定并不是要把全国房价稳定在 2007 年的泡沫水平上，而是要稳9定国内绝大多数居民改善住房的经济预期，由此目前房地产市场“不可救、不需

17、救、不能救” 。 首先应该弄清楚的问题 一是目前房价下跌的“灾情”究竟有多严重?不妨来看一组最新数据深圳 5 月住宅均价比去年 10 月的高点下降 30左右，6 月房价止跌；上海住宅价格上半年上涨了 7.26，比去年下半年涨幅趋缓，但仍在高位上温和上行；5 月全国 70 个大中城市房价同比上涨 9.2；招商证券统计，上半年重点城市的成交量总体上出现了 30以上的降幅。 以上数据显示，成交低迷仍是目前楼市最大特征，但房价下跌仅限于部分地区和时段。多数地区房价仍在缓慢上涨或盘整中。由此看来，做出全国房价暴跌之类的判断与事实差之千里。 二是房地产业会不会崩盘?毋庸置疑，今年地产业总体面临利润增速下滑

18、的局面，但主要压力不是来自房价下跌，而是来自销售低迷及由其加重的资金紧张。寻根究底，销售缩量是由于前期市场泡沫过大，打击了购房者需求。目前的调整是市场挤泡沫、重新寻求平衡的过程，并非行业“末日”即将来临。 万科 6 月销售面积和金额同比分别下降 38和 22.8。分析师指出，这在一定程度上代表了整个房地产业的现实情况，但 6 月销售下滑最主要的原因是去年同期基数过大。而从陆续公布的上市公司半年报业绩预报看，房地产业上市公司预增家数占比超过六成，预计利润增速多在1050以上。 至于资金紧张的情况，并非房地产业所独有，所有行业都面临紧信贷政策的影响。虽然房地产业负债率较高，但其利润率也高，2007 年房地产业毛利率在 A 股市场所有行业中排第一。分析师认为，那些去年高价拿地、今年销售不佳的房地产公司资金压力更大，这显然是由