我是深圳新楼王.doc

1、1我是深圳新楼王无论是深圳本地人还是外地人，都有这样一个共识，那就是深圳房地产市场发育的早。房地产市场发育的早到底有什么好处呢?赚钱的机会多呗。什么“一铺养三代”的发财故事在深圳房地产界耳熟能详。市场的不规范和房地产产品的“饥饿式”供应的确成就了不少“暴发”的投资客，但那毕竟是过去了。 随着市场的逐渐规范化，利润率的逐渐降低，城市经济增长速度的逐渐平稳，那样的机会已经一去不再了。但这并不是说深圳买房投资的人少了，而是越来越多，只不过他们更理性，更平和，现在活跃在深圳楼市中、极具现代投资意识的地产投资者被我们称之为“新楼王” 。更加热衷“回报率”分析；他们注重地产投资多元化；他们不仅仅是为了赚钱

2、而赚钱。 一个小富即安的人“我买的物业只租不卖” 李先生 45 岁 深圳某装饰公司老板 我来深圳创业 20 年了，一直和朋友合伙做装修生意，赚的都是辛苦钱。 1998 年，我听说朋友买商铺赚了大钱，也萌生了快速致富的想法，当年倾尽所有积蓄 30 多万元一次性买了一间商铺。很不走运，商铺买来后，因为地段不好，商场经营不善，租不出去，砸在自己的手里。后来2赶紧转手，最终赔了近 10 万元，算交了第一笔学费。 出师未捷，顿时安生了一段时间。 2002 年，深圳的商铺投资又热了起来，决定再次出击。当时我做好了两种准备：要么是“从哪里跌倒从哪里爬起来” ，要么被别人笑话我“从哪里爬起来又从哪里跌倒” 。

3、我在太古广场陆续按揭了 6 套商铺出租，分别首付 5 万，供 3 年，月供 3000元，全部投资约 17 万。商家承诺 4 年后返租，1 年大约返租 9000 元，十四、五年就能收回成本。 不久，我又在“新一佳”(深圳一知名超市)按揭了 6 套商铺出租。我投资商铺都是为了出租，不卖。一是深圳的商铺租赁市场比较活跃、健康，有钱赚。其次，我是一个小富即安的人，不指望卖商铺赚大钱，也可能不现实，每个月收点租金，挺好的。 投资商铺眼光一定要长远，我相信我的投资不会个个成功，但深圳城市发展这么快，我也不可能总是倒霉吧。 从 2001 年开始，我已经陆续买了 10 套小户型的房子出租，都是 70平方米左右

4、的两房，5 套是一次性付款，其余的都是按揭。10 套房子每月能收租金近 3 万。房子出租和商铺出租的收入差不多。现在这些房子不知道都涨了多少，我不关心这个，只租不卖，可能也不好卖。 今年，我比较热心的是想投资厂房，在关外买块地皮建厂房出租。这种投资比商铺、房子的投资回报快，而且回报率高。一般厂房地皮只需要 1500 元每平方米左右，在龙华工业区听说只需 500 元每平方米。允许建 47 层厂房，深圳厂房好租，5、6 年就收回了全部投资。 3有 50 套房的大业主“每月收到的租金都可以买套小户型” 粱先生 40 岁 深圳本地人 眼前的这位梁先生，中等身材略显有点胖。今年刚过 40 岁生日的他，确

5、实很难让人想象竟是一位拥有近 50 套楼房的“大业主” 。 我有这么多套房，完完全全是自己通过投资收益不断滚动起来的。自己买房不是用来炒卖，而是用来投资，如今一个月的房子租金收入大概在 30 万元左右，等于一个月的租金可以购买一套小户型。因此目前的主要精力就在这些房子的租售上。 深圳是个移民城市，移民城市的特点就是人员流动大，房屋租赁空间广阔。不过也得承认，当初选择深圳并没有看到深圳房地产的发展前景，而是想在深圳做点生意，直到现在他所经营的超市依然还未放弃。 我投资到房地产上应该是 1995 年以后，当时深圳房地产就已经处于比较火热的时候，不少楼盘在卖时出现了排队买房，房地产价格比起现在是要低

6、很多，但在那个时候，也算是“天价” 。以火车站附近的楼盘来说，当时的售价就有五、六千每平方米，一套 3 房也要 50 多万。当时主要考虑到方便，也买套自住。没想到住进去后，隔三差五都有人来问房子是否出租，也许是嫌烦，就租给了一位香港人。没想到租金还挺高，月租将近 5000 元。 主要是深圳经济环境造就了房屋出租市场吧，我买的这几十套楼房，全部租出去了，年出租率不低于 90，而且随着深圳城市的定位，相信空间还会加大。 4我在近 10 年的时间，共购买了 48 套楼房，包括住宅和商铺。而且很大一部分是在近两三年里购买的。投资房产当然有一定的风险。房产不是一般的商品，万一租不出去，风险就大了。因此，

7、投资房产讲究的一定是要注重回报率，而地段的选择是最为关键的。在选择地段上，要结合政府的规划和市场发展的规律，不要等一个区域热起来后再去投资买房，那样的投资十有八九是要亏的。 像 5 年前华强北不像现在那么热。但见到不少工厂搬迁以及政府对上步工业区的规划改造，当即就在华强北买了 2 套可以打通的商住单位，现在这两套单位的租金达到 70 元每平方米，每月租金收入与银行按揭款的差额盈余是 5000 多元。换成是现在，投资收益肯定要低些。 关于投资小户型还是豪宅，哪一个受益好？我觉得现在深圳总体房价趋于平稳，而且也不是很贵。不像上海、北京等地，房价涨得没准。特别是置业门槛的降低，使得不少参加工作一两年

8、的工薪阶层也能买得起房。这样一来，对于小户型或说普通住宅的投资，竞争力在加大，回报率趋低。而高档住宅可能就不一样，在政府调控高档商品用地的政策以及实际生活环境的影响下，高档商品住宅的需求空间明显在提升。 一个神秘的炒楼王“50 岁之前投资 200 套房产” 卓女士 40 岁左右 常住深圳的香港人 听别人介绍，深圳曾经有一位女士，在三年时间内买了 100 多套房子出租， 50是一次性购买的，创下了个人买房的纪录，至今无人能出5其左右。但是她行踪神秘，很少有人见到过，听一位地产公司与这位女士相熟的朋友介绍得知，该女士姓卓，今年 40 岁，香港人，现已移民澳洲；卓女士原先在香港做地产经纪工作；卓女士

9、 2000 年开始在深圳购房，目前有 100 多套。 “2002 年她在我们公司就一下子买了 40 套，均为 70 平方米左右，全部是一次性付款，总价 1600 多万。 ”朋友一提起这件事就眉飞色舞的。“其余的房子也多为小户型，4090 平方米不等，但都是按揭，按揭 10年。 ” 她投资的所有房产均只租不卖，而且她会继续在深圳投资买房出租，直到她 50 岁为止。卓女士的惊人之举是：她在深圳投资的所有房子的租金将全部捐赠给慈善机构。卓女士的解释是：“我现在赚的钱足够我以及我的后代花一辈子，我在香港创业时得到过社会各方面的大力支持，所以要把在投资房产的租金全部返还社会。 ” 对于卓女士的其他信息，

10、我的这位朋友表示，她也不清楚，因为卓女士说：“公众知道我投资的意图即可，至于其他的细枝末节并不重要。” 一个未来的新楼王“买房出租，出于越来越小” 曾先生 28 岁，某公司部门经理 曾先生是福田福华路某楼盘的业主，他购买的是两套 54 平方米的一房单位，一套是用来自住，另外一套就是为了投资。两套房子都经过了6简单的装修、配备了必要的家具和电器等生活设施。 这个地区离华强北商业区不远，来租房子的都是一些华强北上班的白领。我买这里房子也是看到这里的租客比较稳定。但是周边的竞争也挺激烈的。去年这套房子的租金在 2000 元月左右，我感觉还比较满意。今年租金有些涨，但是我的房于还是租 2000 元月，

11、长租出去心里比较蹋实。 如果是为了出租的话，一定要考虑到周边的客源是否充足，要分析租客群都是什么样，找准了定位才好选择户型、确定装修的标准，以避免入住后后悔。 据我所知，在这个楼盘置业的客户中有近两成的客户是一次买下 2套，有的是想两套打通住得舒服点，以后做一些简单割断还能分成两套出租。 说实在的，其实我不看好房屋租赁。现在房子越来越多，而且品质都差不多，估计不出三五年将会形成租金的价格竞争。但是，房屋贷款动辄二三十年，而且月供的数额是固定的。这两年投资房子能获得高利润，过了这个风头，为房子贴的钱会越来越多的。那么多的资金与其现在押在房产里，等 30 年后靠微薄的房租养老，不如寻找其他的投资机会。我说动了我们老板在保税区旁边的一个楼盘买下了半层 14 个单位，用作公司的新办公室。这也相当于固定资产投资。这种思路在西方很普遍，现在深圳也开始流行了。 作为房地产投资来说，投资时间越长，收益就会越多，举一个简单7的例子，如果你在 30 岁时就开始购房投资的话，那么就比在 40 岁才开始购房投资的人多了十年的时间，而这十年，会多出多少收入和机会。买房投资同个人事业紧密结合起来能够有更大的空间等待资产增值，新的投资楼王很可能在这样的投资客中出现，但是肯定不会是现在。