万科税收筹划方案.doc

1、-_财政部财政科学研究所研究生部试卷 (MPAcc)课程名称 中国税制 考试日期 2010 年 5 月 9 日 学生姓名 年级专业 研一 MPACC 考试成绩 教师签名 -_目录一、企业发展概况 .3（一）企业介绍 .3（二）治理结构 .3（三）机构设置及权责分配 .4二、万科的流程结构及管理特点 .4（一）万科流程结构 .41、万科流程的横向结构 .42、万科流程的纵向结构 .53、万科流程之间的接口 .5（二）万科流程管理的特点 .51、目标上：基于目标导向，支持万科的核心价值观 .52、结构上：强调流程的系统性 .63、理念上：全程关注客户、聚焦客户 .64、内容上：关注重点和价值链各环

2、节重点的一致性 .65、形式上：强调指导性和可操作性 .66、执行上：结果的闭环及自我提升功能 .7三、企业理念 .7（一）建筑为了生命 .7（二）建筑延拓生命 .7（三）建筑充满生命 .7四、税收政策 .8（一）所得税的政策 .8（二）主要税种及税率 .8五、涉税分析 .9(一)所得税费用组成： .9（二）递延所得税费用分析如下: .9（三）所得税费用与会计利润的关系如下: .10（四）营业税金及附加组成情况： .10（五）应交税费组成情况： .11（六）税收负担分析： .11六、企业的关联方及关联方交易 .11（一）关联交易的政策 .12（二）子公司情况 .12（三）关联方其他应收款 .1

3、2（四）关联方应付款项 .13七、企业的税收风险 .14(一) 利率风险 .15(二) 信用风险 .15(三) 流动风险 .15(四) 汇率风险 .16(五) 公允价值 .16（六）行业风险 .17-_（七）经营风险 .17八、风险对策与建议 .18（一）准确把握税收法律政策 .18（二）提高税务人员的素质 .18（三）加强营运管理 .18（四）加强与税务部门联系 .19九、税收筹划方案设计 .19（一）营业税的税收筹划 .191、承包合同的筹划 .192、销售折扣处理的筹划 .193、成立物业公司，剥离价外费用的筹划 .204、股权转让的筹划 .205、合作建房的筹划 .21（二）土地增值税

4、的税收筹划 .221、充分运用临界点、均衡申报、合理确定销售价格的筹划 .222、分解销售收入的筹划 .233、可扣除项目的筹划 .24（三）企业所得税的筹划 .261、合理推迟收入实现时间，递延纳税 .262、税前扣除项目的筹划 .27（四）房产税的税收筹划 .301、分解租金收入的筹划 .302、变房屋出租为房屋承包 .303、变房屋出租业务为投资业务 .31十、结论 .31-_万科企业税收筹划方案设计MPACC 王栋一一、企业发展概况（一）企业介绍万科企业股份有限公司 ( 以下简称“本公司”或“本集团”) 原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509号文批准，于 1988年 11月

5、 1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司” 。1991 年 1月 29日，本公司发行之 A股在深圳证券交易所上市。1993年 5月 28日，本公司发行之 B股在深圳证券交易所上市。1993 年 12月 28日经深圳市工商行政管理局批准更名为 “万科企业股份有限公司” 。 本公司经营范围为:兴办实业 (具体项目另行申报) ；国内商业；物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品) ；进出口业务 (按深经发审证字第 113号外贸企业审定证书规定办理) ；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。万科企业股份有限公司是目前中国最大

6、的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至 2009年，已在 20多个城市设立分公司。2008 年公司完成新开工面积 523.3万平方米，竣工面积 529.4万平方米，实现销售金额 478.7亿元，结算收入 404.9亿元，净利润 40.3亿元。2009 年实现营业收入 486亿，营业利润 142亿，毛利率 29.2%，实现净利润 52.8亿。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。 （二）治理结构公

7、司按照公司法 、 证券法等法律、行政法规、部门规章的要求，建立了规范的公司治理结构和议事规则，明确决策、执行、监督等方面的职责权限，形成了科学有效的职责分工和制衡机制。股东大会、董事会、监事会分别按其职责行使决策权、执行权和监督权。股东大会享有法律法规和公司章程规定的合法权利，依法行使公司经营方针、筹资、投资、利润分配等重大事项的-_表决权。董事会对股东大会负责，依法行使企业的经营决策权。董事会建立了审计、薪酬与提名、投资与决策三个专业委员会，提高董事会运作效率。董事会 11名董事中，有 4名独立董事。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先要经过专业委员会通过然后才提交董事会审

8、议，以利于独立董事更好地发挥作用。监事会对股东大会负责，除了通常的对公司财务和高管履职情况进行检查监督外，还通过组织对控股公司的项目巡视，加强对各控股公司业务监督。管理层负责组织实施股东大会、董事会决议事项，主持企业日常经营管理工作。公司坚持与第一大股东及其关联企业在业务、人员、资产、机构及财务等方面完全分开，保证了公司具有独立完整的业务及自主经营能力。（三）机构设置及权责分配公司结合自身业务特点和内部控制要求设置内部机构，明确职责权限，将权利与责任落实到各责任单位。董事会负责内部控制的建立健全和有效实施。董事会下设立审计委员会，审计委员会负责审查企业内部控制，监督内部控制的有效实施和内部控制

9、自我评价情况，指导及协调内部审计及其他相关事宜等。监事会对董事会建立与实施内部控制进行监督。管理层负责组织领导企业内部控制的日常运行。公司在内控责任方面明确各控股公司第一负责人为内控第一负责人，落实各一线公司各部门的内控责任，在总部统一的管理框架下，自我能动地制定内控工作计划并监督落实。总部及一线公司持续进行内控宣传培训工作，提升各级员工的内控意识、知识和技能。公司总部设立财务与内控管理部具体负责组织协调内部控制的建立、实施及完善等日常工作，通过编制内部控制评估表、内控调查表、专项研讨会等，组织总部、各控股公司、各业务部门进行自我评估及定期检查，推进内控体系的建立健全。总部各专业部门及各控股公

10、司均设有内控专员等相关内控管理岗位，负责本单位内部控制的日常管理工作。二、万科的流程结构及管理特点（一）万科流程结构1、万科流程的横向结构 万科流程按照业务流程为主线展开，万科地产管理流程按照房地产价值链进行设计，而不是部门职能展开设计，围绕主业务流程配合管理支持流程，从项目论证/项目策划/规划设计/采购管理/工程施工/营销管理/客户关系管理七-_大流程环节展开设计。涵盖了完整的房地产开发过程，配合的管理支持流程包括：计划管理/人力资源管理/信息管理/审核监控管理，部分公司增加了预算管理的内容，在横向结构上采用 PDCA管理循环构建，覆盖策划/实施/检查/改进类的流程。 2、万科流程的纵向结构

11、 万科流程的纵向按照层次划分，万科地产管理流程业务流程在横向一级流程基础上又纵向划分二级到三级流程以及四级的表格，而管理规范和标准也作为流程管理的内容加以明确，集团的管理文件同样按照程序（制度）/指引/表格等层次划分，各分公司在集团基础上建立自身运作的程序/指引和表格，在深圳万科的文件管理系统中，除了上述内容外，还包括了工程技术规范和标准/国家和行业规范/各类标准合同文本等共七类文件。 万科的流程结构设计相对比较简单，符合 ISO要求，层次也不复杂化，每家公司流程在 80-100个之间，一二层文件平均在 20-25个之间，其它是第三层的指引类文件，有些房地产公司流程文件结构过于复杂和细分（有一

12、家公司据称有近 1000个流程文件）造成流程之间的接口无法体现，也增加了使用和执行的难度。 如：采购管理流程是二级流程，其支持的三级流程包括：供应商资质预审流程/供应商选择和评估流程/战略采购流程/招标采购流程/直接采购流程/采购方式指引流程等。 流程文件中内容包括流程目标/流程范围/流程责任人/流程图（反映在各部门或岗位的活动流转） ，流程方法描述/流程输入输出以及支持文件等内容。 （一份流程清单） 3、万科流程之间的接口 流程的接口主要体现在流程与流程之间的接口，流程内部活动之间的接口，完成活动时岗位之间的接口。流程之间的接口可以是一种输入输出关系或者是支持关系，在流程描述时通过标识表示出

13、流程之间的接口关系，如上述的采购流程与三级流程之间的接口（如采购方式的选择到供应商的选择）在流程中进行描述，清晰的表述这些关系将有助于实现流程导向的管理思想，避免流程执行过程中产生的断点。通过将流程活动与对应的岗位流转关系的描述清晰地表述岗位之间的接口关系。实际上组织内部的运作就是通过流程之间的相互关联而构成的流程网络构成的流程管理体系来实现组织目标的。只有理顺了流程之间的接口关系才能保证流程的高效运作。（二）万科流程管理的特点1、目标上：基于目标导向，支持万科的核心价值观-_万科强调“均好”及持续稳定成长的战略，作为第一家将平衡计分卡（BSC）引入房地产行业的公司，它追求的目标更注重平衡性，

14、即过去、现在和未来的平衡以及股东、客户、员工之间的平衡，在关注财务指标平衡的同时，同样也关注运营过程指标、客户指标和员工学习成长指标之间的平衡。2、结构上：强调流程的系统性万科的流程强调系统性，围绕公司目标，即实现了 PDCA管理循环，ISO9001的要求；又体现了相关的层次及相互关联关系，在内部关系上反映了相关的接口关系。3、理念上：全程关注客户、聚焦客户在流程设计的理念上，强调房地产开发的全过程都以客户为关注焦点，关注客户、聚焦客户。在设计每个流程时都要考虑哪些活动与客户有关或者有接触界面，如何进行对接，是否影响到客户或者如何和客户进行沟通，将与客户有关的活动都表达出来，并将客户置于最前端

15、。将客户的评价作为衡量流程绩效最重要的标准，通过客户的评价来衡量产品的规划设计、产品的工程质量、营销服务及物业管理的流程绩效，通过评价和反馈的信息来改善流程本身的及流程的运行绩效。4、内容上：关注重点和价值链各环节重点的一致性在流程的内容安排上，基于流程通常所关注的目标为 A（数量） 、Q（质量） 、C（成本） 、T（时效） 、R（风险）等几类指标，并强调这些指标的平衡，但根据房地产价值链的特点，在不同的流程所关注的重点有所区别：越靠近房地产价值链的前端（从投资策划到规划设计） ，经营操作风险越大，但对整个项目的利润贡献越高，因此在流程设计时需要重点关注风险控制及成本控制。价值链的中端是房地产

16、质量、进度和成本的控制区，决定了利润的最终实现大小，在此阶段重点关注的是进度管理流程、质量管理及动态成本的管理，特别关注设计质量对后续工程进度和质量的影响，因此在设计流程中每个阶段（概念设计、方案设计、扩初设计、施工图设计）的设计深度要求及设计评审工作是重点关注的内容。另外，对施工过程质量管理体系的建立和实施也是流程关注的重点。越靠近价值链的后端经营操作风险越小，但对品牌的影响及客户忠诚度的建立却非常重要。因此重点关注服务流程及客户关系维护相关的流程，关注影响到客户满意度的相关服务活动，同时通过对客户满意度的调查，识别客户的需求及相关的产品设计、工程质量及服务信息，为未来的项目提供重要的输入-

17、_信息，并改善产品和服务质量，提升客户满意度。5、形式上：强调指导性和可操作性正如郁亮所说万科的流程文件是指导性的，指导员工如何完成相关的工作，包括活动的步骤和方法、输入和输出的要求。这与很多公司的制度不同，在协助万科建立流程文件时，有一个基本原则：用一个新员工的标准来衡量文件的指导性是否充分。如果你是一位新员工，不仅能够看懂流程文件的内容，而且能够按照流程文件中的步骤完成相关的工作，如果基本不需要让上级提供更多口头指引时，就说明流程文件具有指导性了。流程的可操作性表现在四个方面：流程与现有资源相匹配、流程能够低成本运行、流程中职责方法明确、流程的多路选择。6、执行上：结果的闭环及自我提升功能

18、万科流程设计过程强调流程的闭环要求，所有的流程都需要关注流程的最终输出是否满足输入的目标要求，从了解客户需求到最终客户满意测量的价值链形成闭环，每个流程内部也形成从需求到满足需求的闭环，环环相扣，从而实现流程运作的总体目标。流程在形成闭环的同时需要具有自我提升的功能，通过流程的执行改善流程的绩效，这往往需要通过对流程运行结果的相关数据或信息加以分析。三、企业理念（一）建筑为了生命 住宅建筑为了生命而存在，又为了生命而发展。只有在适宜于个人的生活空间中，人们才能更多地感受生命的价值。而人类生命的升华又在呼唤着更安全、更方便、更舒适、更优美、更自然的居住空间。我们所有的努力都是为了满足各种人群多样

19、化的居住需要，为人类生命所必需的生活空间提供无限新的可能。 （二）建筑延拓生命 住宅的建筑和使用过程充满了人与环境的对话。优秀的建筑不仅倾听人类生命的呼唤，而且也努力响应自然生命的需要，保持与自然的和谐。在自然生态环境变得异常脆弱的今天，万科一直在探索如何让未来住宅的建造和使用都成为自然生命环境的有机组成部分。正在进行的一些试验将有希望大幅度减少建筑过程的资源消耗，也将帮助人们在住房使用中更多地以与自然和谐的方式使用各种资源。 -_（三）建筑充满生命 住宅建筑本身可以因扎根于历史、尊重自然、或因其独特创意而让自身充溢着生命。我们看到，很久以前我们前辈留下的住宅到今天还在为我们提供着关于采光、通

20、风、人居交流的设计灵感；在城市化进程中，人们也越来越重视保留更多“都市的记忆” ，以便能够更好地领悟历史的沉积，让新的住宅建筑更多地获得与特定土地紧密关联的人文记忆的滋养。 因此万科人越来越以培育生命的心态满怀敬畏地精心建造每一栋住宅。四、税收政策（一）所得税的政策 本集团除了将与直接计入股东权益的交易或者事项有关的所得税影响计入股东权益外，当期所得税和递延所得税费用 (或收益) 计入当期损益。 当期所得税是按本年度应税所得额，根据税法规定的税率计算的预期应交所得税，加上以往年度应付所得税的调整。资产负债表日，如果纳税主体拥有以净额结算的法定权利并且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时

21、，那么当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列示。 递延所得税资产与递延所得税负债分别根据可抵扣暂时性差异和应纳税暂时性差异确定。暂时性差异是指资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额，包括能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减。递延所得税资产的确认以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限。 如果不属于企业合并交易且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额 (或可抵扣亏损) ，则该项交易中产生的暂时性差异不会产生递延所得税。 资产负债表日，本集团根据递延所得税资产和负债的预期实现或结算方式，依据已颁布的税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量该递延

22、所得税资产和负债的账面金额。 资产负债表日，本集团对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。 资产负债表日，递延所得税资产及递延所得税负债在同时满足以下条件时以抵销后的净额列示: 纳税主体拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利； 并且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收-_征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结

23、算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债。（二）主要税种及税率 本集团及其子公司适用的主要税种及税率列示如下: 税项 计税基础 税率企业所得税 按应纳税所得额计征 (i)营业税 按应税营业收入计征 3%、5%增值税 销项税额-可抵扣的进项税额 17%城市维护建设税 按实际缴纳营业税计征 按公司所在地政策缴纳土地增值税按转让房地产所取得的增值额和规定的税率计征按超率累进税率 30%-60%契税 按土地使用权的出让金额计征 3%-5%(i) 除以下所列地区公司外，本集团的子公司本年度适用的所得税税率为25% 。深圳、珠海、厦门、海南及浦东 22% 香港地区 16.5%。（三）税收优惠及批文

24、 2008年 1月 1日起，本集团执行于 2007年 3月 16日经第十届全国人大会议审议通过的企业所得税法案及其后续实施细则 (以下简称 “新税法” ) 。原享受低税率优惠政策的企业，在新税法施行后 5年内逐步过渡到法定税率。其中: 享受企业所得税 15% 税率的企业，2008 年按 18% 税率执行，2009 年按20% 税率执行，2010 年按 22% 执行，2011 年按 24% 税率执行，2012 年按 25% 执行；原执行 24% 税率的企业，2008 年起按 25% 税率执行。五、涉税分析(一)所得税费用组成：项目 2010 年 2009 年 2008 年当期所得税费用 3,513,818,713.69 2,086,679,824.15 2,631,939,750.54其中: 当年产生的所得税费用3,513,818,713.69 2,086,679,824.15 2,631,939,750.54