工厂拆迁相关法律(二).doc

1、 厂房拆迁该补偿有哪些项目？在法律实践中，企业拆迁补偿主要分为三部分：一是拆迁资产补偿，包括无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物，以及确因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿;二是拆迁费用补偿，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费用;三是基于拆迁政策发生的奖励费用，包括速迁费、拆迁奖励费等。(一) 拆迁资产补偿1、土地补偿 作为承租人的企业，其经营场地一般是通过租赁得来。租赁的土地分为租 赁国有土地和租赁集体土地两种。企业拆迁必然会导致这种租赁关系的终止，那么企业在租赁合同中的期待利益如何保障?根据拆迁法规，拆迁补偿对

2、象是国有土地上的建筑物及附属物，对空地或净地的补偿，拆迁法规并没有做出统一的规定。在中国2010 年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则中明确了“土地使用权补偿基本价格按照市场评估、整体平衡、政府定价的原则确定：浦东地区为 110-130 万元/亩，浦西地区为 120-140 万元/亩”的补偿办法。这是上海市第一次以政策性文件的形式明确土地使用权的补偿办法。其他地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明的情况大量存在，使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。同时，这也是我们立法机关和行政机关在制订法律、法规和政策性文件的时候，应当加以保护的地方，希望有关部

3、门能够引起重视。2、房屋、建筑物补偿 对于房屋、建筑物的补偿，应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的，可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值一般应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司，评估公司根据相关评估技术标准，确定房屋、建筑物的实际价值。低于上海市城市房屋拆迁最低补偿单价标准的，以最低补偿单价标准计算。并依照上海市有关补偿口径，计算房屋、建筑物实际应得的补偿费用。3、设备重置成新价 城市房屋拆迁管理条例中规定，设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁

4、而引起的损失又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进行补偿。在拆迁的实际操作中，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米 25 元计算;无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。(二) 拆迁费用补偿1、停产停业损失 城市房屋拆迁管理条例第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当” 的标准，何为“适当”、其计算依据、

5、计算方法，何种情况下是“可以” 补偿，何种情况下是 “不可以”补偿，该条例并没有统一规定，其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。2、设备搬迁安装 对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。在中国 2010 年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则中也明确“拆迁非居住

6、房屋，拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：(一) 按国家和本市规定的货物运输价格、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用”的补偿办法。具体而言，设备搬迁和安装费的补偿金额，由拆迁人、被拆迁人或承租人依照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。3、解聘员工的安置补偿费用。 因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关规定给予补偿。(三) 基于拆迁政策发生的奖励费用在拆迁的过程中，拆迁人为了加快拆

7、迁进度，拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人尽早签订拆迁安置补偿协议，搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小，由拆迁人根据拆迁实际确定，也可由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是，如果被拆迁厂房的所有人和使用人发生分离时，奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人，这已经由政策性文件进行规定，也是合情合理的做法。相关知识链接房屋拆迁安置费补偿计算标准 关于房屋拆迁安置费补偿计算标准的具体规定如下：(一) 房屋拆迁安置费计算标准(被拆迁人或承租人)房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成

8、的损失赔偿费(二 )房屋拆迁补偿计算标准(1) 房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额( 或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)(2) 房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额)-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0;2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为 0;3、被拆迁人获得补偿，表明该房屋由其自用。以上是对房屋拆迁安置费补偿计算标准的具体规定。房屋拆迁补偿安置的行政程序 所谓行政程序是指核发房屋拆迁许可证的拆迁基地，拆迁人与被拆

9、迁人达不成协议的，拆迁人、被拆迁人均可向拆迁房屋所在地的拆迁管理部门申请房屋拆迁裁决。对不服裁决的，当事人可以向区、县人民政府或市房屋土地资源管理局申请行政复议。对在裁决规定的期限不搬离的，拆迁人可以向区、县人民政府申请强制拆迁 房屋拆迁补偿安置协议的内容房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章后才具有法律效力。拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议;拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有：(1) 拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;(2) 安置用房面积、标准和地点;(3) 产权调换房屋的差价支付方式和期

10、限;(4) 搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;(5) 搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;(6) 违约责任和争议解决的方式;(7) 当事人约定的其他条款。至于每一个拆迁补偿安置协议具体包括哪些内容，还应视拆迁补偿方式不同而不同。对于实行货币补偿的，协议中应主要载明补偿金额、搬迁期限;对于实行产权调换的，协议主要载明安置用房的结构、面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限。这里需要说明的是，拆迁房屋拆迁管理部门代管的房屋所订立的拆迁补偿安置协议书必须经公证机关公证，即实行强制性公证。通过公证，保证拆迁补偿安置协议内容的真实性和合法性，有利于消除被代管人对协议的疑虑。拆迁

11、补偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。七大亮点 “先给征收补偿才能搬迁 ”是一大突破 1 政府拆迁与商业拆迁彻底分家“补偿协议订立后,一方当事人未履行补偿协议的, 另一方当事人可以依法向人民法院提起诉讼。 ”(二)拆迁费用补偿1、停产停业损失城市房屋拆迁管理条例第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人可以给予适当补偿。对于“适当”的标准，何为“适当”、其计算依据、计算方法，何种情况下是“可以”补偿，何种情况下是“不可以”补偿，该条例并没有统一规定，

12、其他法律、行政法规也没有进行规定。在法律实践中，补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定，各地补偿标准不同，计算方法也不同，这在立法上未免是一个遗憾。希望有关部门能够引起重视，能够对停产停业损失进行更为明晰、清楚的规定，以促动拆迁过程中的公平公正。2、设备搬迁安装费对于可搬迁的设备，应当本着继续利用的原则，进行异地搬迁安装，继承投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失，拆迁人应当予以补偿。在中国 2010 年上海世博会场址非居住房屋拆迁评估和补偿的实施细则中也明确“拆迁非居住房屋，拆迁人还应补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：(一)按国家和本市规定的货物运输价格、

13、设备安装价格计算的设备搬迁和安装费用”的补偿办法。具体而言，设备搬迁和安装费的补偿金额，由拆迁人、被拆迁人或承租人依照上海市指导价确定的货物运输价格、设备安装价格协商确定。协商不成的，也可委托专业的评估公司进行评估确定。3、解聘员工的安置补偿费用。因拆迁而解聘员工的安置补偿费用，在法律法规政策性文件中并没有详细性规定，属于拆迁当事人相互协商争取的项目。拆迁如果导致员工解聘，那么，应当根据具体跟员工的劳动合同，结果劳动法有关规定给予补偿。拆迁房屋安置费计算标准1、被拆迁人或承租人的房屋拆迁安置费= 搬迁补助费 +没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过度期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产

14、、停业造成的损失赔偿费。2、 土地 补偿 费的计算公式土地补偿费=前三年平均年产值 补偿倍数（6 倍-10 倍）3、被征地块需安置人数 补偿倍数15 时，总安置费=该被征地块前三年平均年产值 补偿倍数被征地块需安置人数4、被征地块需安置人数 补偿倍数15 时，总安置费=该被征地块前三年平均年产值 补偿倍数被征地块需安置人数5、房屋拆迁补偿计算公式：（1）房屋拆迁货币补偿= 合法拥有 房产评估 价+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额（2）房屋拆迁补偿差价= 合法拥有房产评估价格 +房屋装饰装修商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额被拆迁人获得调换产权的房屋评估价格6、房屋拆迁安置费计算公式（1）被拆迁人或承租人的房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过度期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费大家好!我公司土地性质为集体土地，生产危化品，现要拆迁，请问这些怎么补偿。这个事情比较复杂，每个地方执行的有很大的差别。但基本的补偿包括地上物的补偿、设备搬迁的补偿、停业期间的损失、厂房重建成本、设备重新安装的费用以及重新选址造成的地租差价损失和审批的费用等。主要的工作是和拆迁部门的负责人多沟通，多想办法。