商圈调查与选店.doc

1、商圈调查与选店一、商圈调查的目的做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括：1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。3、分析和现有的店铺商圈是否重叠。4、找出商圈内的障碍，包括：A 、道路设施不便。B 、人口拥挤。C、交通过度拥塞。5、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。6、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（

2、竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围确定店铺意进行商圈调查、评估，以评定开店地址及规模。三、商圈调查部门的工作职责寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。2、商圈资料之建立，不断修正。3、商圈之规划、评估、分析报告。4、未来整体公司发展的布点策略。5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。6、租店及选店业务之执行。7、租金行情之分析了解和呈

3、报。8、竞争厂商店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。9、经营店铺的评审作业规划与推动。10、和房东之租店谈判。11、与法务订定租店合同。12、执行开店管理及制度。13、不良店之迁移和淘汰。14、其它有关的开店事项。简单说说，人口与购买力分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：1、常住人口数2、家庭及构成 3、人口密度4、教育程度5、从事行业6、自然增加率7、社会增加率8、家庭人均收人9、白天流动人口数10、年龄构成11、家庭年支出及支出结构现就一些主要项目分述如下：1家庭人口及收入水平家庭状况是影响消费需求的基本因素。

4、家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。2人口密度一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人

5、口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。3客流量一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：(

6、1)各站上下车乘客人数历年来的变化。(2)上下车乘客人数愈多的地方愈有利。(3)上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。(4)根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：(1)居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。(2)日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。(3)火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。(4)体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。4购买力商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入

7、水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本 2000 个。经过汇总分析，这 2000 户居民中，人均收入在月千元左右的约占 50，500 1000 元的占 20，1000 1500 元的占 20，人均月收入 500元以下的 10；人均月收入 2000 元以上的约占 10。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。 在选择户外店铺的立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。四、商圈的定义商圈（trade ar

8、ea）是指一家零售商店的顾客所来自的地理区域。依据商店获取顾客的百分比将商圈划分为三部分：1主要商圈(primary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的 5570%。2次要商圈(secondary trading area)：商店在此区域内的顾客数约占总顾客数的 1525%。3边缘商圈(fringe trading area)：商店在商圈中剔除前两种商圈后，剩余的顾客所构成区域。注：商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。五、商圈调查重点与调查方式A、商圈范围划分确定商圈的实际位置会有以下各情况限制,设立不同商圈范围的划

9、分点：1.商圈范围A.集中型商圈，主要商圈半径在 2000 米以内，次要商圈半径在 2000 米5000 米之间，边缘商圈在5000 米以外。B.分散型商圈，主要商圈半径在 500 米以内，次要商圈半径在 500 米1000 米之间，边缘商圈在1000 米以外。2.马路之分界，凡超过 40 米宽之道路四线道以上或中间有栏杆、安全岛阻隔、主要干道。3.铁路、平交道之阻隔，因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。4.高架桥、地下道阻隔，因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。5.安全岛之阻隔， 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。6.大水沟，因大水沟阻隔，

10、使人潮流动不易而划分成不同商圈。7.单行道，因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。8.人潮走向，由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。B、商圈之界定方法Compass 法则是从各家竞争店铺规模 power 开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用车子的里程表便可简单的测出，大家就坐上出租车跑跑看。接着来说说商圈的界定,上面提到了Compass 法则是从各家竞争店铺规模 power 开始，掌握吸引力方面的不同点，设定领域的境界的方式，其计算公式如下列所示。路程距离的测量利用出租车的里程表便可简单的测出。又提到了商

11、圈的境界点的计算公式。下面来举例说明,我们准备开的店铺,称为计划店,在计划店的附近已经存在了两家户外用品店,A 店距离计划店 1,000 米,店铺的面积为 60 平;B 店距离计划店 600 米,店铺的面积为 20 平。这里得说明Compass 法则的限制：1.只考虑距离，未考虑十字道路、小路口等道路及交通状况。2.顾客认知的距离会受购物经验影响，如果服务良好，商店设施优越，形成顾客对此商店之良好印象，顾客认知的距离会比真正的距离短。并不能完全按照计算数字来核定结果,到时候老钱可承担不起。C、绘制简图这个时候开始动手了。1、集中型商圈为周边 5000 米简图，分散型商圈为周边 1000 米简图

12、2、标出重要建筑物及楼别（金融大楼，办公大楼）3、著名商店及影响生活型态之地段特征（戏院、百货公司）4、人潮汇集之地段商店群及大型集客场所（超级市场,娱乐区之同等类）5、可与自己的计划户外店有互补作用之门店7、政府重要之行政中心8、车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所9、标出街道之行进方向（单行道方向）,不要简单只是车道.10、标出未来促销活动发 DM 的可行地点D.抽样点及发 DM 点之选择确定1. 抽样点之选择(1) 办公人口或上班族汇集之地点（未来适合设店之地点）(2) 人潮走向汇集地点(3) 固定人口较集中流动之地点(4) 可能形成未来的商店群之地段(5) 预定三四

13、个抽样点(6) 其中尽量以一个抽样点为同性质之商店2. 发 DM 点之选择(1) 主消费群走动频繁之点(2) 次消费群走动频繁之点(3) 区分消费群活动频繁之时段E、商圈特征：1、商店特色及分布情况(1)建筑型态a、于主要商业街，主要干道上的建筑其建筑高度b、新建筑楼与旧式建筑之分布c、目前之改建情况d、 一三年内可能改建之趋式，中国的城市发展进入高速期，一定要放长眼光。(2)行业型态a、于主要商业街、干道之行业类型b、以何产品为主，贩卖产品的定位档次(3)分布家数a、以抽样点之平行道路为主要调查对象b、主要道路之商店分布明细a、将商店分门别类记录b.并将其统计填入明细表C、于主要干道、大马路

14、、相同商店之家数D、商店汇集地带之概述E、以商店（辅助店、竞争店）正确所在位置标注于商圈简图。(4)地点类型A、孤立店B、未规划商业区C、规划购物中心2.住宅特色（集中型商圈可不用调查）(1)建物型态A、实地了解于本商圈内住宅区之建筑型态a、建筑高度，楼数b、建筑型式为新式或旧式c、分布区域B、目前之改建情况C、一三年内可能改建之趋式(2)分布情况A、实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况B、将该商圈分为a、商店区，以（甲）为代码b、辨公区（甲）为代码c、新式住宅区以（乙）为代码d、旧式住宅区以（乙）为代码e、文教区，以（丙）为代码C、于简图上分别划定区域，制作商圈D、并于图上注明建筑物之楼

15、别3、集会场所(1)场所类型A.本商圈内汇聚人潮之场所类型a、商店（肯德基、麦当劳，百货公司）b、戏院c、政府之行政机关d、展览会场e、学校、文教机关、公园f、补习班g、表演、竞技，比赛场所h、菜市场，超级市场i、证券公司B.聚集人口类型a、青少年b、上班族c、特定行业人士d、家庭主妇(2)动线A、人潮汇集流动之路线B、人潮汇集流动之主要方向4、竞争者分析了解既存竞争者的数量及大小、所有竞争者的强弱势评估、短期及长期的展望、饱和的程度。(1)卖场气氛，本区内对本企业较有影响性之竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度(2)来客数，该竞争店每日之成交客户数(3)平均消费额：A、了解该店之各类客数与

16、消费金额比例B、根据此比例再分别乘其价格C、加总后求其平均值即为平均消费额(4)营业额：来客数平均消费额每日营业额每日营业额每月工作天数每月营业额5.商店组合商店组合是否互相配合，可衡量各商店间是否可互换顾客，见附件表格一。例如：(1)药房、超市、面包店、蔬果店及肉店。(2)百货公司、衣饰店、裤袜店、内衣店、鞋店、珠宝店。F、人潮状况（实地抽样方式）1、主要人潮走向(1)平日及假日之女性人潮状况A、将一周之时间区分为段a、周一周五b、周六、周日、国定假日B、以 AM7PM12 点每两小时细分为一个小段。C、以 15 分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、摩托车、汽车、助动车、脚

17、踏车。D、抽样时将女性人潮分为 15-24 岁，25-35 岁，34-45 岁，45 岁以上见附件表格四。E、将每抽样之数，转变成以个小时之人潮流动数例：以 15 分钟为抽样得该抽样点人数为 Y，将 Y8 Z，则为其可能之人口流动数。F、将其数字依时段填入（人潮流动抽样表）G、将人潮流动抽样之数字以线图表示（人潮分布图）2、人口、住家户数推算（集中型商圈可不用调查）(1)固定住家a、该商圈建筑物来推算当地住家户数b、以户数3 得当地预估人口数c、将各抽样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数(2)办公户数a、计算该区之公司家数b、该区公司家数 （1020 人）该区办公人口c、该区办公人口即为该

18、区之半固定人口3、交通状况(1)公车之往返方向A、经过该商圈公车之起站与经过路线B、经蒙倘抵惺宦废哂胫盏阏荆(2)下车后之走向A、为转车之目的行经之路线B、为休闲、购物之目的行经之路线C、为回家之目的行经之路线(3)未来交通运输系统之影响A、捷运系统之出入口，可能带动之人潮B、重要道路可能拓宽辟建，带动之人潮(4)该商圈能停车之场所G.、消费特征与人口特征，以女性为例1、该区住户人口女性所得(A)、高所得，达平均国民所得 4 倍以上所占比率(B)、中上所得、达平均国民所得 2 倍以上所占比率2.该区往来、居住人口女性之消费习惯(A)、对便利性、服务品质及门店气份之诉求概况。(B)、习惯消费(C

19、)、性别分配情形(D)、教育程度分配表与图(E)、职业分配表与图3、外来流动人口女性之消费习惯、特征A)、年龄分布情况B)、消费之种类C)、收入所得的高低H.商圈类型1、集中型商圈a、商圈内流动人口多(每分钟约 3040 位以上)b、商圈内住宅人口(约 24000 以上 )c、区内之建筑物高且密集d、商店集中且范围大e、与本产业有互补性之商店多，且规模大(大型购物中心、超级市场、百货公司）f、交通频繁，车辆流量大g、商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住2.分散型商圈a、商圈内流动人口少b、商圈内腹地分散c、区内之建筑物普通、老旧且高度楼以下d、商店分散且范围小e、与本产业有互补性之商店少，且

20、规模小f、交通不频繁，车辆流量少g、商圈类型：住、住商、住办、办、办住I、预估收入、支出与可能净利1、以抽样点之实际平方米数与租金之调查(1)与目前承租人洽询(2)与所有人洽询2、预估每次消费金额(1)先评估本商圈抽样点适合开何类型之店(2)本连锁店依商圈类别所划分之市场定位3、每日来客人数预估(1)了解各店之人潮数(2)以各店之来客各店之人潮数100各店之入店率(3)再以求出之入店率该商圈抽样点之人潮数预估客户数(4)未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正4、可能业绩(1)预估消费金额可能客户数可能每日营业金额(2)可能每日营业金额30可能每月营业

21、金额5、固定费用(1)预估固定薪资费用元(2)折旧费用预估元(3)管销费用预估元(4)预估固定费用元6、预估变动成本(1)预估管理月费 %(2)销货成本 %(3)总变动费用 % 月营业额7、预估净利(1)可能月营业业绩租金固定费用变动总费用预估净利(2)本预估净利为税前净利8、损益平衡（固定费用租金）（1变动成本）J.、建议地点之确定1、依上面的抽样人潮与抽样地点所得计算出可能净利2、并分析可能的未来发展情况3、将可供自己开设门店的地段或区间一一注明K、商圈未来发展潜力及结论1.发展情况(1)未来政府的行政中心、大型休闲集客场所之建造(2)未来的捷运系统、交通运输中心所在点(3)大型办公大楼、商业中心等的建造(4)该商圈的未来转变情况a、人口年龄层的转变b、消费习惯的未来改变情况c、人潮汇集的可能变动地段2、竞争情况(1)商圈内既存竞争者的数量及大小。(2)商圈内的饱和程度。3、结论根据以上各种调查的资料，最后得结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明：(1)点应设在何处，何阶段合适开店(2)何种商品组合的配合(3)顾客的型态(4)租金状况(5)集会场所