全面了解物业管理.doc

1、全面了解物业管理何谓物业管理呢？“物业”一词译自英语中的 PROPERTY 或 ESTATE，由香港传入，在日本也被称为“不动产” 。物业管理所指的物业，主要是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。如住宅楼、居民小区、综合商住楼、别墅、写字楼、商贸大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库等；包括与之配套的房屋室内外各种设备、市政公用设施以及附属的场地、庭院、草坪、道路等。而物业管理系指由专业机构或公司运用现代经营手段和修缮技术，按照合同对已投入使用的各类物业实施各功能全方位的统一管理、维修养护及整治，为物业的产权人和使用人提供高效、周到的服务，以提高物业的经济价值和使用价值，同时，物

2、业管理是房地产投资、开发、流通的延续和完善，也是现代化城市房地产经营管理的重要组成部分。物业管理的服务涉及到物业区域全体业主的方方面面，如对各种建筑物的维修和保养，设备的运行和维护、保安、消防、绿化、保洁、环保、邮电通信和档案资料等常规性管理服务项目，还有按照业主和使用人的不同要求提供的特约性服务和兼营性服务，如住宅装饰装修、家电维修保养、家政服务、商务服务和各种代付、代办事项。包括一些与物业管理有关的房地产投资咨询、中介、置换、商业网点、文化娱乐设施和广告等。住宅装饰装修是物业管理机构的重点服务项目，因为装修涉及到住宅小区生活环境和房屋的完好率。许多家装公司在对住宅进行装修时，违反规划私搭乱

3、建、随意封闭阳台、破坏房屋外观完好、整洁，甚至是噪音扰民，促销扰民，引发许多社会问题。作为一家正规的家装企业，理应按照有关物业管理规定办理装修申报手续，合法经营。要点 B：全面了解装修申报流程全面了解装修申报流程至关重要。它不仅关系到一家家装公司销售业绩的高低，更重要的是，如果与相关物业管理单位及社区业主缺乏沟通，造成各种误解及引发诸多矛盾，对一家家装企业来说是最得不偿失的事情。因此，家装企业施工人员及项目管理人员必须懂得入乡随俗的道理，遵守住宅装修的各项管理规定，并按要求办妥各种进场施工手续，不失为一线营销之良策。 深圳市物业管理有限公司村管理处图 8-1 办理装修申报手续流程图 要点 C：

4、装修施工单位登记必备资料 申报装修登记需带资料（1）装修施工平面图纸、装修施工合同书（原件和复印件） 。（2）装修单位需带企业营业执照（复印件盖公司红印） 。（3）深圳市建设局颁发的专业施工许可证（复印件盖公司红印） 。（4）深圳市主管部门颁发的承建资格证书（复印件盖公司红印） 。（5）深圳市地方税务局颁发的税务登记证（复印件盖公司红印） 。（6）施工人员身份证复印件及一寸相片 2 张。（7）电工、电焊工操作证原件及复印件。（8）施工单位必须配备 2 支便携式灭火器（不配灭火器不予办理审批手续） 。家装装修工程验收流程图 备注：验收时若出现有违章项目，如损坏结构，加封阳台，楼板上砌砖墙，各种渗

5、、漏、堵、涌、冒，卫生间、厨房改下水管、自来水管、卫生间加高、厨房、卫生间外墙打洞安装排气扇，不锈钢防盗门、阳台推拉伸缩门、窗花、空调架不按管理处统一设计要求制作及在非指定位置安装，影响外观等其他违章项目，责令业主、施工单位进行整改，拒不整改者，管理处不予以验收，并按有关规定上报主管部门依法进行整改。要点 D：遵守相关住宅装修管理规定首先，装修施工单位协同业主向有关管理部门提出申请，并按照有关操作程序办理进场手续。以下是深圳市物业管理有限公司村管理处制定的家庭居室装修申请表装修管理规定，现罗列出来供家装企业参照执行。装修注意事项：根据深圳市规划国土主管部门的技术标准，保证建筑物外观的协调统一要

6、求。现就村高层装修活动提出以下要求和规定：（1）允许加装不锈钢住户防盗门，须按管理处统一设计规格制作安装。（2）允许在窗户内侧安装欧式铁质喷涂（刷漆）为绿色窗花，须按管理处统一设计规格制作安装。（3）允许在窗、门内侧安装纱窗，纱窗及纱窗框要与现有的铝窗、门框颜色相似。（4）不得在阳台上安装防盗网或以其他形式封闭阳台，客厅至阳台的铝合金门外 10 公分处允许安装不锈钢推拉伸缩门，但须按管理处统一设计要求制作安装。（5）空调应严格按照原设计中预留的位置和该位置相适合的空调款式安装。加装的空调架材质须为不锈钢。空调滴水管必须接到预留集水管内。禁止安装空调雨篷。 （空调应按安装位置示意图安装。 ） 深

7、圳市物业管理有限公司村管理处 村高层住宅装修管理规定一、总 则（1）为规范家庭居室装修，加强家居装修管理，根据中华人民共和国建筑法及有关法律、法规的规定，按照深圳市人民政府令（第 90 号深圳市家庭居室装修管理规定一九九九年十一月十九日颁发） ，并结合村高层楼宇住宅的实际情况，制定本规定。（2）本规定所称家居装修，是指居民为改善居住环境对居住的房屋进行修饰处理的建筑活动。本规定所称居民，包括村民、业主、承租人及其他使用人，承租人和其他使用人对房屋进行装修，应经房屋所有权人书面授权。二、装修施工单位从业资格（1）从事家居装修者，应具备下列条件：办理了工商、税务部门注册登记，有固定的办公地点，专业

8、技术人员要求持有市主管部门颁发的上岗证，并依市政府有关规定向市主管部门申领承建资格证书 。（2） 承建资格证书应符合年度验审制度，年审不合格者，或已注销承建资格证书者不得承接家居装修业务从业。（3）居民应当按规定选择市主管部门颁发有承建资格证书者承接其家居装修业务。三、装修申报登记业主装修住宅，必须会同其委托的装修施工单位提前四天向村管理处装修管理组申报登记，填写深圳市家庭居室装修开工申请表一式三份，详实填报装修项目、范围、标准（附施工图） 、装修金额、时限和施工单位名称、施工人数，施工单位带齐公司营业执照复印件、 承建资格证书复印件、税务登记证复印件、均要求加盖公司红印及公司法人代表签署的“

9、委托书” ，到管理处装修管理组进行申报登记。对符合条件者，管理处收到装修申报登记后三个工作日内予以登记审批，经管理处批准后，业主、装修施工单位分别向物业管理单位交纳各项装修申报费用，并与管理处签订协议书 。办理村装修许可证，施工人员临时出入证 ，方可开始装修施工。对未向物业管理单位申报登记或不符合规定条件自行开工家居装修者，管理处有权责令其停止违章行为，并按有关规定对其处理。四、装修管理范围1.房屋结构（1）住宅装修不得改变或损坏原有的房屋的结构、外貌及公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。（2）允许对住宅楼地面、内墙面、天棚进行表面装修。住宅楼地面不得凿除原水泥层，禁止使用 10mm

10、厚度以上的大理石、花岗石等超重装修材料进行地面装修（包括用水泥、红砖加厚楼板） 。内墙面、天棚表面的装修凿除深度不得超过 15mm。（3）禁止擅自拆移住宅建筑的任何梁、柱、承重墙、外墙（墙体、门窗、空调孔洞）及设有暗敷专业管线的内隔墙（有插座、开关、控制器件的墙面必有管线） 。不得在楼板面上开槽，安装水管，不得在落面板上钻孔洞，或重击楼板，不得增设任何砌体内隔墙（允许增设轻质隔音内墙） 。（4）不准在楼板、屋面板、梁、柱等钢筋混凝土结构件上打洞穿管。（5）楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装和其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的技术标准，保证建筑物外观统一。2.阳台、露台（1）不

11、得在阳台上安装防盗网或以其他形式封闭阳台，阳台上不得安装木柜、接水龙头、水管、洗衣机、洗脸池等有碍观瞻的物品，客厅至阳台的铝合金门外允许加装不锈钢推拉伸缩门，但须按管理处统一设计要求制作，加装位置在阳台铝合金门外侧 10cm 处。（2）不得改造或改变阳台、露台、天台的功能，不得更换阳台、露台部分的墙面砖及其他房屋外墙部分，禁止对公用露台、天台进行装修、搭建及修建屋顶花园。3.门、窗及公共走道（1）允许在窗户内侧安装同原窗框颜色近似的欧式铁质安全窗花，但表面颜色须为深绿色。由业主自愿选择是否安装，若安装须按管理处统一设计的款式要求制作。业主装修时不得以重力碰撞或震动铝合金窗框，以免引起窗框塞缝开

12、裂或脱落，造成渗漏水现象。（2）允许在窗、门内侧安装纱窗，但纱窗及纱窗框要与现有的铝窗框颜色近似，均为深绿色。（3）窗台在楼体施工时以预留了铺设大理石或木板的位置，不得重力敲凿，以免造成窗框裂缝，引起渗水。若有此种行为或现象，均由业主自行承担责任。（4）严禁更改已安装的进户门，严禁扩大进户门洞和在进户门外侧包边。允许加装统一设计规格的不锈钢防盗门。（5）不得在进户门前的公共走道上拟设电灯及铺设地砖。不得在公共通道设置任何影响公共安全或可能引起他人不适或反感的物件（如反光镜、雕塑、神龛等） 。4.智能设施及管线禁止更改室内供电、供水、供气、有线电视、电话、智能设施进户管线。严禁擅自更改智能系统所

13、属设备的安装位置（包括主机、各类感知器） ，其中包括：（1）不得擅自移动或封闭厨房内的煤气控策报警器。（2）不得随意拆卸室内的红外线探测器，在红外线探测器探测范围内不得安置任何影响其使用功能的高大物体。（3）不但随意更改水表及智能主机与水表之间的联线，避免重物撞击水表表头。（4）严禁私自拆卸或敲击专用技防电子设备如电子门锁、门磁等。（5）户内装修时，应妥善保管好室内智能系统设施及设备，避免灰尘、水雾、腐蚀性气体等物质的介入和侵蚀。（6）不得随意更改对讲设备及线路。注：室内智能设施可能按户型不同而不同，最终以开发建设单位实际交接设施为准。5.厨房及卫生间（1）允许在厨房内加建灶台、洗涤池；允许在

14、卫生间加建便器、洗脸池；不得改变原设计厨房、卫生间的结构和功能，严禁扩大厨房、卫生间。地面不得用砖、水泥等其他材料加高。（2）不允许更改厨房、卫生间给排水（排污）管道，业主装修时严禁封闭厨房、卫生间的给排水（排污）管道，如业主自行封闭厨房、卫生间的给排水（排污）管道所造成的维修困难及经济损失，由该业主承担全部责任。严禁将生活污水排入雨水管道。（3）不允许在厨房、卫生间外墙打洞安装排气扇。排气扇应安装在厨房、卫生间窗户的亮窗处。（4）禁止擅自改动暗藏燃气管道设施，业主如果要改厨房和卫生间内的煤气管道，应与燃气公司联系，由燃气公司派专业施工人员进行施工。（5）厨房及卫生间已做防水层，严禁凿打地面或

15、以重力碰撞、震动给排水管，以免造成渗漏水现象。6.空调安装严禁在非指定位置安装空调，空调应严格按照原设计中预留的位置和该位置相适合的空调款式安装。空调架材质须为不锈钢。严禁在外墙打孔安装排水管，空调落水管必须接到预留集水管内，禁止安装空调雨蓬。 （空调应按安装位置示意图安装。 ）7.其他业主自行安装安全窗花、阳台推拉门，须在装修申报时注明，并按管理处规定的标准制作安装。自行安装造成的渗漏水及其他后果由业主负责。五、装修施工管理（1）管理处组织符合要求的装饰公司，为业主提供装修服务：如免费咨询、方案设计、承担施工等。业主在装修时，可自愿选择装饰公司。业主选择装修公司时，应按照有关室内装修管理规定

16、，聘请在深圳市注册，持有承建资格证和税务登记证的正规装修施工单位进行装修。（2）管理处将严密监管装修施工全过程，业主必须按照经审批的装修方案施工。请业主对管理处的装修监察工作予以积极配合。（3）家居装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周围居民生命财产的安全，装修施工作业应严格遵守消防法规定，作业现场必须配备两个便携式灭火器。（4）装修垃圾必须袋装，并按照物业管理单位指定的位置、方式和时间进行堆放；对违章堆放、抛弃装修垃圾的，物业管理单位有权责令限期清理，不及时清理，由物业单位代为清理，费用由装修者或住户承担。（5）住宅装修施工期限：中小工程为 30 天，较大工程为 50 天，最长不得

17、超过 90 天，如确需延期，要办理延期手续。每天施工时间为上午 7001200，下午14001900，节假日不得进行影响其他业主休息的施工，施工队严格按照施工时间作业，以免影响他人正常生活。（6）业主申请装修，应向管理处预交装修保证金（1000 元/户） ，工程完工后经管理处检查验收，如无违章装修、无渗、漏、涌、冒现象、损坏公共设施及他人房屋等情况，管理处将在 10 日内退还装修保证金；如有上述情况，管理处从装修保证金中扣除整改费用，装修保证金多退少补；装修工程完工半年内如发现上述问题，仍由装修业主负责。（7）装修队进场前，必须提交营业执照、资质证书、税务登记证及装饰公司法人代表签署的委托书等

18、供管理处确认，确认合格后，装修队向管理处提交施工人员身份证（暂住证）复印件，填写装修施工人员登记表 ，预交施工保证金（1000/户） 。装修队须参加管理处组织的装修培训后方可进场。施工必须按照经审批的装修方案进行。装修队必须遵守管理处各项装修管理规定，确保不出现违章作业、不损坏公用设施和不损害他人利益等现象。否则将按规定处理，情节严重者没收临时出入证，拒绝进场。装修完工并经管理处验收后，无违章装修、无渗、漏、涌、冒、堵、损坏公共设施及他人房屋情况，管理处将在 10 日内退还施工保证金；如有上述情况，管理处从施工保证金中扣除整改费用，施工保证金多退少补。（8）家居装修施工单位在入住装修期间向管理

19、处交纳公共设施及楼道大厅维修养护费，用于修复因搬运大件物品时造成电梯、楼梯、大厅、电梯间、层间走廊、墙面、天花、瓷砖、灯具以及消防器材等损坏的维修与恢复。（9）装修中使用电梯应严格遵照村高层装修期电梯使用管理规定执行，只能使用加封保护的电梯装运砂石、水泥等装修材料和装修垃圾，装运时必须全部实行袋装化。装运人员须到楼栋值班室填写装修施工使用电梯装载货物登记表 ，由楼栋管理人员统一安排装载。装修期间电梯设置“司机”状态下运行，电梯定点定时开放。对使用不当或人为损坏电梯行为，将视情节严重作出罚款、修复赔偿等处罚。（10）装修施工临时用电、用水、应提前向管理处申报，由管理处操作人员驳接，业主不得私自在

20、户外（自家以外）驳接临时用电、用水，由此造成的后果，由业主自己负责。（11）装修期间，严禁动用明火或使用易燃易爆品，如氧焊、煤气瓶等，如确实施工需要，须报管理处审批，并在采取有关防范措施后方可使用。六、税务管理（1）装修单位在申报登记装修时，预交装修押金 3000 元。施工验收完工后照章纳税多退少补。（2）装修单位持营业执照到税务机关申请税务登记，未办理税务登记手续的装修工程队，根据规定将禁止其进场开工。（3）税务机关委托物业管理单位代征有关税款或要求其承担协征、代征工作，物业管理单位接受委托或履行代征税义务。（4）装修单位在装修开工前，必须持税务登记证到代征单位办理工程纳税登记，完工后办妥纳税手续，管理处方予以验收。七、违章装修处理管理处对违反本规定者，可视情节严重，作如下处理：（1）责令停工；（2）责令恢复原状；（3）扣留或没收工具；（4）停水、停电；（由相关主管部门依法执行）（5）赔偿经济损失；（6）根据省、市有关规定由执法部门处以罚款；（7）诉诸法律。以上几种处罚可同时并处，罚款上缴财政。八、本规定自二 00 一年五月一日起执行。深圳市物业管理有限公司村管理处 二一年五月一日