交房验收注意事项.doc

1、 1、首先必须明确一点，收不收房是业主的权利，权利可以放弃、延缓行使。交不交房是开发商的义务，义务必须按时履行。2、现场正常收房主要流程：出示业主证明（购房合同等） 查阅、收取交房有关凭证 索取钥匙 检验房屋（包括小区规划） 签署房屋交接书走人。3、不是必须在收房通知书上签字。收房通知书是开发商为证明自己未交房违约（虽然从道理上说是无法证明的，但是就有有关部门认可该证明，所以业主不可不防。）而对业主的一个预先提示。4、在房屋交接现场，万万不可先在房屋交接书上签字，再收取钥匙。由于中国目前的特色，凡是发生交房纠纷的，只要业主在房屋交接书上签过字，即使房屋真的不那么符合交房条件，业主胜诉实为罕见。

2、5、交房凭证有住宅工程质量分户验收表、住宅使用说明书、住宅质量保证书。缺少以上任何一项，业主都有权拒绝收房。但这些凭证都只需开发商单方制作就能轻而易举向业主出具，而且这些都不是证明房屋合格的关键凭证。6、“综合验收”是建委组织对整个竣工小区的质量、设计、规划、消防、环保等各方面进行的全面检验。依法，未通过竣工综合验收的房屋不能交付。因此通过综合验收是形式上交房的关键。国家规定：竣工房屋经开发商组织验收合格后先由质监站验收备案，再通过综合验收，然后才能交房。因此对于无法查阅建设工程竣工验收备案表的业主，有权拒绝收房。查阅建设工程竣工验收备案表时，其实只需查阅最后一页的“备案意见”。如果“备案意见

3、”注明部分备案，附条件的有待交付等，则说明房屋尚不能交付。尽管此时房屋已取得建设工程竣工验收备案表，但业主仍有权拒绝收房。7、房屋通过综合验收并不等于一定就合格。许多案例表明，有些房屋尚未开工，就已取得政府签署的全部验收合格文件。我们无意对政府评头品足，只是提醒业主收房不能光看某些文件，最好自己亲自现场检验。因为我国尚处于很大程度上的自力救济阶段。现场检验房屋时，业主有权索取查阅房屋施工图文件。因为业主有获悉房屋真实状况的知情权。没有施工图作参照，是无法得知房屋是否按图施工，是否符合国家批准的标准，房屋的实际状况是否与应当状况一致。施工图文件可以向开发商索取也可向物业公司索取（开发商应当将有关

4、图纸交存物业）。8、如果房屋质量（包括设计、规划）不合格，则说明该房屋不符合交付条件。既然不符合条件就不能交付，因此业主有理由拒收，可以拒绝在房屋交接书上签字（当然质量问题如果在业主能容忍的限度内，也可以考虑先收房事后整改）。同时注意要在约定收房的最后期限内，向开发商和物业公司分别致函（电报或特快专递）催告，要求开发商承担延期交房的违约责任，要求物业公司承担接收物业时未尽验收义务致使业主蒙受损失的违约责任。以此作为证据。9、收房时应当索要盖有维修基金窗口专用章的物业维修基金缴款凭证和盖有契税收入财务专用章的契税完税证，并应在合理期限内取得。如果开发商未将维修基金和契税上缴政府有关部门，则无法取

5、得以上两项凭证，那么业主面临的将是无法取得产权证。10、对于物业公司制定的业主公约，业主有权拒签，并不构成开发商不交房的理由。顾名思义，业主公约必须是由业主制定，来规范广大业主行为的公共约定。物业公司服务于业主，服从于业主，无权制定任何约束业主行为的制度。11、如果物业公司为了便于管理，使用出入管理 IC 业主卡，则该卡并非业主（装修人员）生活的必须，而是物业管理手段的必要，属于物业公司的管理设备，而这份必要的代价早已包含在物业管理费中。向业主配备 IC 卡是该资质的物业公司应尽的义务，因此交房时该卡是免费向业主提供的。业主不必要为他人的义务重复买单。12、购房或交房时，如果有工作人员邀请某些

6、业主加入将来的业主委员会，而事后果然如此，或者将来业委会的候选人员是被莫名其妙指定，在一片沉默中当选的，则该业委会的代表性必然大打折扣，因为中国盛产“汉奸”。将来受制于人的只会是广大业主。验收新房要带什么“装备”？ 1.一个塑料洗脸盆-用于验收下水管道；2.一把小榔头-用于验收房子墙体与地面是否空鼓；3.一副卡尺-用于测裂缝的宽度；4.一副 5 米卷尺-用于测量房子的净高；5.一个万用表-用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通；6.一个计算器-用于计算数据；7.一根水笔-用于签字；8.一把扫帚-用于打扫室内卫生；9.一个小凳子和一些报纸、塑料袋，包装绳-时间长的时候，可休息一下及预先封闭下水管道

7、正常验收房子时间一般是持续 23 个钟头，建议早晨要赶早，如 8 时，或下午 2 时半。去物业管理处该做什么？首先，去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：A.房屋的住宅质量保证书（可带走）B.住宅使用说明书（可带走）C.竣工验收备案表D.面积实测表E.管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）（可带走）如果房产商准备充分，一般 10 分钟即可查看完资料。其次，核实面积、合同及价钱多退少补问题。确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异（先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为 3，3之内不考虑，超出部分进行处

8、理，建议定合同为 2误差，但是不超过 5比较好）。以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为 3040 分钟。验收房子分哪几步？看完资料后，基本就可以去验收房子了，暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们协商，验收好后，再交付费用。从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙等。接着就可以同物业人员一起去房子里了。一看详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象（阳台裂缝危险大）。悄悄话：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清除后就可以看了。

9、二看检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝。悄悄话：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是厨房卫生间顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。三看仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。悄悄话：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。（以上 3 项可用小榔头和卡尺）四看水电煤气畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度（一般新房会配一个简易龙头给业主）。用万用表测量各个强弱电是否畅通。悄悄话：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。五看验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，

10、分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生间及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。悄悄话：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水（如台盆下水、浴缸下水、马桶下水）拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而像地漏等下水需要塞实（记得留一可拉扯掉的位置）。六看验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了（约高 2cm）。然后约好楼下的业主在 24 小时后查看其家厕卫的天花。悄悄话：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。七看核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符。悄悄话：通常在这方面，应该没什么大问

11、题，但是确实要仔细核实。八看测量一下楼宇的层高，用 5 米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据。悄悄话：最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，就需要交涉了。房屋交付使用时，购房人要根据购房合同和开发商提供的“两书”对房屋进行验收，一般情况应查看的内容有：房屋建筑质量：根据建设部最新发布的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法，从

12、 2000 年 5 月 1 日起，竣工验收不再由质检站担任，而是由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工后 15 日内到市、区两级建委办理竣工备案。因此，住户自己要对房屋进行质量检查，如墙板、地面有无裂缝等；检查门窗开关是否平滑，有无过大的缝隙。装饰、装修材料标准：在购房合同里，买卖双方应对房屋交付使用时的装饰、装修标准有详细的约定，包括：内外墙、顶面、地面使用材料、门窗用料；厨房和卫生间，使用设施的标准和品牌；电梯的品牌和升降的舒适程度等。水、电、气管线供应情况：检查这方面情况时，首先要看这些管线是否安装到位，室内电源、天线、电话线插头是否安装齐全；其次要检查上下水是否通畅，各

13、种电力线是否具备实际使用的条件。房屋面积的核定：任何商品房在交付使用时，必须经有资质的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定，得出实测面积。因此，自己验收时，只要将这个实测面积与合同中约定的面积进行核对，即可得知面积有无误差。误差较大的，应及时向开发商提出并协商解决办法。验门 1、门的开启关闭是否顺畅？2、门间隙是否太大？（特别是门锁的一边） 3、门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音？验窗 1、窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。2、开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？3、窗户玻璃是否完好？4、窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。查地板 1、地板有

14、无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？2、地板间隙是否太大？3、柚木地板无大片黑色水渍？4、地脚线接口是否妥当？有无松动？5、地面是否有裂缝？有否起砂现象？查顶棚1、顶上是否有裂缝？没有最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈 45 度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。 2、看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。 3、顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房

15、子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。 4、特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。验墙 1、墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？ 2、墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？ 3、墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？ 4、内墙墙面上有否石灰爆点？查厨厕 1、厨房和卫生间所用设备的标准和品牌是否与合同规定相符 2、厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。 3、坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？ 4、浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？ 5、厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。 6、砖缝有无渗水现象？ 7、厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？ 8、水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？ 9、卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。 10、出水是否通畅，出水口内是否留有较多的建筑垃圾？ 11、您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过_