从坠窗伤人谈房屋管理人的过错责任.doc

1、从坠窗伤人谈房屋管理人的过错责任案例分析：2006 年 9 月 15 日晚上 7 点左右，黄先生下了班，和 3 个朋友到一家客家菜酒楼吃饭。酒楼在二楼，黄先生和朋友进了一个包厢，一个朋友说包厢里有点闷，黄先生就到窗户前，想把那个关着的铝合金推拉窗从右向左拉开，第一次用一只手没拉开，黄先生有点纳闷，就用两手使了一点劲。谁知道整扇窗户就眼睁睁地掉下去，黄先生本能地想抓住它，没抓到。马上，就听到楼下有人惨叫了一声。黄先生立刻下楼，看到一位女士捂住头，血已经从她的头部和脖子处喷涌而出，铝合金窗就在她身旁。黄先生马上拨打急救电话，让 120 急救车把她送到了中山医院。这个不幸的伤者就是周女士，那天她刚好

2、在楼下等车，不料却祸从天降，把她砸成重伤，生活不能自理。周女士于是把出租管理该房屋的康乐公司、酒楼老板李先生和“肇事”顾客黄先生告上法庭，要求赔偿各种损失 44 万多元。法院根据案情，追加了该房屋的承建方作为被告。这样，案件就有了四个被告。控诉：女士伤残 索赔 44 万原告周女士诉称，2006 年 9 月 15 日晚 7 时许，原告在长途汽车售票点（该售票点在一楼）等车，二楼是（被告酒楼老板李先生租赁、被告康乐公司的房屋）经营的“客家佬东江菜馆” 。一顾客在该菜馆用餐打开该菜馆窗户时，将一扇窗户推下来砸中原告头部等处，将原告砸成重伤。原告住院治疗 29 天，经医院诊断为：1、多发伤。 （1）失

3、血性休克；（2）颅脑外伤、脑挫裂伤、左顶部头皮裂伤；（3）颈部软组织裂伤、左颈内静脉破裂、左胸锁乳突肌离断、左喉上神经损伤；（4）左肩部、左腕部皮肤裂伤。2、陈旧性肺结核。3、肺部感染。2006 年 12 月 12 日，原告的伤情经福建天行司法鉴定所鉴定为伤残等级 4 级附加 6 级。本案中，被告康乐公司作为该房屋的所有者和管理者，被告李先生作为该房屋的实际经营使用者，没有尽到房屋管理维护义务，对本案的发生存在严重过错。被告黄先生是实施外力的人和使用人，也存在一定过错，应承担相应的法律责任。故请求判定被告康乐公司、李先生、黄先生连带赔偿原告医疗费、误工费、住院护理费、定残后护理费、住院伙食补助

4、费、营养费、交通费、被扶养人生活费、残疾赔偿金、伤残等级鉴定费、精神损害抚慰金，合计 440,386 元。抗辩：众说纷纭 但求无“己”过被告康乐公司辩称：（1）该公司虽为诉争房的出租人，但该房屋自承租之日起，使用权及日常维护即归属承租人拥有和承担，即日常管护者实为被告李先生。 （2）该公司将该房屋出租予承租人时是完好的，且至本案发生时，承租人一直也没有对该房屋自然损坏予以报修，可以确定该房屋是完好的，该公司已尽到该房屋的物业管理责任。 （3）如原告所述，窗户本身是完好的，从掉落的窗户特性上看，窗户为推拉式，如果不是非正常外力作用下不可能掉落伤人，之所以脱落是由于被告顾客黄先生用力过猛，导致窗户

5、脱离原有的位置，将其推下从而砸伤原告。由此可见，本案的第一责任人应该是推下窗户的被告黄先生；作为房屋经营使用权的承租人存在一定的管理疏忽责任，而该公司则不应当承担责任。被告酒楼老板李先生辩称，本案应当由被告顾客黄先生及康乐公司承担主要责任，被告李先生即使要承担责任，也只承担次要责任；被告李先生已垫付的医疗费 23,387.93 元，伙食费、护理费及另行给付原告 4,450 元的费用应当在赔偿时予以扣除，并由其他被告予以分担；原告诉求赔偿的金额显然偏高，而且伤残鉴定系自行委托，该伤残赔偿金不应支持。被告顾客黄先生辩称：（1）其本人不存在过错，他是从右到左拉开窗户，符合该推拉窗使用的习惯，不会导致

6、掉落；况且发现砸伤原告后立即到楼下查看，且及时报警求救，主观上不存在过错，客观上也没有过错的行为。（2）作为管理人和使用人的康乐公司以及酒楼老板李先生是有过错的。自1995 年该房屋交付使用至案发前，没有对窗户进行维护的记载，显然是年久失修，窗轨卡槽经长年摩擦、使用已有些松动，作为两被告应当及时更换或检查。两被告均没有尽到注意的义务，存在过错。本案应由康乐公司、酒楼老板李先生、承建方公司承担责任。被告承建方公司辩称，原告损害后果不是由承建方公司造成的，不应由承建方公司承担损害责任；即使窗户是自然脱落，适用无过错原则，因承建方公司不是房屋所有权人，也不是房屋管理者，也不应由承建方公司承担责任。承

7、建方公司只是代建单位，涉案房屋的所有权和经营权均属市住改办所有，经市住改办批准，由代建单位转移给了物业公司康乐公司，康乐公司是管理者，承建方公司没有从中获取利益；原告损害赔偿的计算方式存在不合理、不合法的地方。请求驳回对其公司的诉求。庭审调查：调查：讼争的“客家佬东江菜馆”用房是什么性质的房屋？经法院调查：李先生经营的“客家佬东江菜馆”用房，系厦门市政府于1994 年通过关于下达建设康乐新村任务的通知方式，委托承建方公司承建的经济适用房，该批房屋于 1995 年 12 月竣工交付政府安置分配，发生事故的房屋系政府对康乐小区安置后剩余的部分房产中的一套，该批房产于2001 年 11 月 9 日经

8、厦门市住改办批准由代建单位承建方公司交付康乐公司管理使用，作为小区物业管理经费收入来源而用于对外出租经营的房产，承建方公司就此分别于 2002 年 10 月 15 日、2005 年 4 月 25 日与康乐公司签署两份房屋委托管理协议书 。被告酒楼老板李先生自 2006 年初开始，以每月 3,000 元的租金，承租被告康乐公司经营管理的康乐经济适用房用于开办名为“客家佬东江菜馆”的酒楼，2006 年 6 月 27 日与康乐公司签订租赁合同。合同约定的租赁期限为2006 年 6 月 27 日至 2007 年 6 月 26 日止，双方合同涉及房屋修缮责任条款为：因房屋自然损坏由出租方负责修复，因承租

9、方过错造成房屋及其附属物损坏由承租方负责修复或赔偿，因修缮责任人不及时修复造成房屋发生破坏性事故、财产损失或人身伤害的应当承担赔偿责任，承租方对于出租方正常房屋检查、维修应当予以协助等。法院判决：周女士获赔 38 万2007 年底，法院作出一审判决，认定讼争房屋年久失修，才会造成这起事故。酒楼老板李先生和物业公司康乐公司都有责任，认定顾客没有责任，一审判令康乐公司和酒楼老板赔偿周女士医疗费、残疾赔偿金等385,991.93 元，其中精神损害抚慰金 30,000 元。同时，驳回原告的其他诉讼请求。案例点评：物业公司及餐饮业者存在过错，应为意外事件“埋单” 。1、 物业公司与酒楼老板应承担连带责任

10、。依据最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释关于“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持”和中华人民共和国民法通则关于“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外”等相关规定，本案中的被告李先生作为酒楼的经营者、房屋的使用人，康乐公司作为出租楼房的经营人、管理单位，均负有对楼房设施妥善管理、使用、报修维护等合理限度范围内的安全保障

11、义务。虽然酒楼的窗户不是自然脱落，但没有证据证明黄先生作为一般顾客在正常开窗通风时存在故意、过失，康乐公司不能提交十多年来曾有对房屋设施予以保养、修缮的证明材料，酒楼老板李先生也未提交承租期间内对房屋设施安全验收、发现险情进行报修的证据，故两被告对窗户砸伤原告不能证明己方没有过错，依法应当承担连带赔偿责任。2、顾客黄先生和承建方公司无需担责。被告黄先生作为接受服务的一般顾客，在就餐过程中为实现开窗换气通风的目的，所做出的或推或拉的动作，以致为拉开窗户使用的力气或大或小，应当认定属于正常的生活活动及对酒楼服务内容的协助行为。从公安机关制作的相关笔录中反映，当窗户突然坠落时，顾客黄先生随后下意识地

12、用手去抓掉落的窗户，可以证明其不存在故意，其动作幅度没有可能超过建筑设施安装固定规范要求的牢固程度，也不可能超出本来用于推拉的窗户应当保持的功能所容许的最大力度，可以证明其亦不存在过失。窗扇在正常开启的情况下突然坠落，表明该房屋的窗户系因年久失修所致。故法院认为黄先生作为一般顾客在消费过程中非故意、过失行为导致的建筑设施坠落伤人的责任后果，应由它的管理人、使用人承担责任，一般消费者不承担责任。作为该楼房的承建单位，当其将建设竣工的经济适用房小区交付市政府后，其不再承担该小区内非因房屋建筑质量问题产生的不安全后果。至于市住改办发文由承建方公司安排物业管理单位对小区及其包括事故房产在内的剩余楼房进行经营管理的行为，系受托行为，承建方公司既不是房产的所有人，亦非管理人、受益人，其不具有管理责任与承担民事后果的法律义务以及侵权的事实。该房产作为市政府公房财产范畴，已经交由康乐公司予以经营管理、收益支配的情况下，按照权利义务相对等的原则，当由康乐公司承担管理人责任。