典型房屋市场价格评估技术要点.doc

1、“典型房屋”市场价格评估技术参数报告房地产价格咨询报告（北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围）咨询项目名称：北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被征收住宅和办公类“典型房屋” 及该项目用于安置的住宅和办公期房市场市场价格及咨询评估技术 参数评估陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68号 邮政编码：710020咨询委托人： 西安土门地区综合改造管理委员会*地区综合改造管理委员会征收安置办公室西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室咨询估价机构：陕西华地

2、房地产估价咨询有限公司*房地产估价咨询有限公司作业日期：2013 年 52013 年 6 月 1326 日2013 年 72013年 9 月 2616 日咨询报告编号：陕华地房*估字2013 号初稿陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68号 邮政编码：710020前 言根据西安市国有土地上房屋征收与补偿办法*市国有土地上房屋征收与补偿办法（2012 年 3 月 13 日市政府第 3 次常务会议通过）和西安*市国有土地上房屋征收评估办法(2012 年 3 月 13 日市政府第 3 次常务会议通过

3、) ，区域范围内的国有土地上各类被征收房屋宜采用 “典型房屋市场价格修正法” 评估。“典型房屋市场价格修正法” 是指在同一征收范围内，对同一用途且建筑类型、建造年代、建筑结构、功能完整性等基本相同的成片房屋，确定其典型房屋的市场价格，并根据不同房地产的微观区域因素、实物状况、权益状况等差异，对该价格进行调整、修正，确定征收范围内类似房地产的评估价格。典型房屋市场价格修正法的使用，一般要三个步骤：一、确定典型房屋。二、测算典型房屋的市场价格。三、编制修正体系。经与委托方等充分沟通，此次北关标牌市场及周边棚户区改造范围内涉及到的住宅小区内房屋采用“典型房屋市 场价格修正法” 进行评估。评估过程中涉

4、及到的技术参数及操作细节，以技术报告的形式汇总。陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68号 邮政编码：710020一、典型房屋的确定致 函西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室：受贵方委托，我公司对北关地区标牌市场及周边棚户区改造范围内被征收住宅和办公类“典型房屋 ”及该项目用于安置的住宅和 办公期房市场价格进行了专业分析、测算和判断，现已完成工作，特此函告如下：咨询目的：为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋“典型房屋” 及该项目安置期房的市场价值提供参考；咨询对象：北关地区标牌市场及

5、周边棚户区改造范围内被征收住宅和办公类“典型房屋 ”及该项 目用于安置的住宅和 办公期房；价值时点：2013 年 5 月 22 日；咨询结果：本次采用收益法、比较法对咨询对象进行了价值测算，最终确定咨询对象在价值时点的咨询结果汇总见下表。咨询结果汇总表住宅房屋 办公房屋被征收房（元/平方米） 安置期房（元/平方米） 被征收房（元/平方米） 安置期房（元/平方米）4632 6200 4054 7900说明：本咨询结果受报告正文中第四项：咨询对象的设定、第十一项：咨询结果成立的假设和限制条件及其他有关章节约定之条件的限制陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（02

6、9）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68号 邮政编码：710020陕西华地房地产估价咨询有限公司二 O 一三年七月二十六日陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68号 邮政编码：710020咨询报告一、委托人名称：西安土门地区综合改造管理委员会征收安置办公室住所：/联系人：丁国良联系电话：18681892897二、咨询机构机构名称：陕西华地房地产估价咨询有限公司住所：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68 号法定代表人：巩荣生估价资质等级：贰级资质证书编号：陕房地评200

7、3074 号联系人：丁海清联系电话：88224960三、咨询目的为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋 “典型房屋”及该项目用于安置的住宅和办公期房的市场价值。四、咨询对象的设定（一）列入征收范围内的房屋概况北关标牌市场及周边棚户区改造范围内，经了解主要为多层砖混结构，建成于 2000 年前，分为有证房和无证房。有证房也分完全产权和部分产权房，类别较 多。列入本次改造范围内的原有住宅房屋主要分布在：1、中移动家属院中移动家属院，位于中移动仓库大院北侧。陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68号

8、 邮政编码：7100202、邮区中心局家属院（1）3 号住宅楼振华路中心局 80 号院 3 号住宅楼，位于中心局通道西侧，为一幢砖混结构 5 层楼，南北走向，分三个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率七成。房屋状况具体见右侧图 1。（2）2 号住宅楼振华路中心局 80 号院 2 号住宅楼，位于中心局通道西侧，3 号住宅楼以北，北临振华东路。为一幢砖混结构 5 层楼，总体呈“ L”型，房屋南北走向三个单元，东西向一个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率七成。房屋状况具体见右侧图 2。（

9、3）1 号单身楼振华路中心局 80 号院 1 号单身楼，位于中心局通道东侧小院，为单面南北走向，北侧为公共走廊通道，为一幢 砖混结构 4 层楼，房屋外墙清水墙，木 门窗，水、 电、讯、供水、排水等齐备。成新率 0.55。房屋状况具体见右侧图 3。图 1：3 号住宅楼图 2：2 号住宅楼图 3：1 号单身楼陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68号 邮政编码：710020（4）单身楼（北院）振华路中心局 5 号院单身楼，位于振华东路北侧，为南北走向筒子楼，砖混 结构 4层楼，房屋外墙清水墙，木门

10、 窗，水、电、 讯、供水、排水等齐备。成新率 0.55。住宅部分位于第二层及以上。房屋状况具体见右侧图 4。3、摩托车厂家属院（1）集资住宅楼（南楼）振华路摩托车厂 48 号院集资住宅楼（南楼），位于摩托车厂家属院南侧，为 一幢砖混结构 4 层楼，南北走向，分三个单元。房屋外墙水刷石，铝合金窗，阳台封闭，天然气、暖气、水、电、 讯、供水、排水等齐备。成新率七成。房屋状况具体见右侧图 5。（2）单身楼（北楼）振华路摩托车厂 48 号院单身楼（北楼），位于摩托车厂家属院北侧。为一幢砖混结构 5 层楼，南北走向，分三个单元。振华路摩托车厂 48 号院单身楼（北楼）房屋外墙清水墙，木门窗，阳台封闭，天

11、然气、暖气、水、电、讯、供水、排水等齐备。成新率 0.55。房屋状况具体见左下图 6。（3）单身楼振华路摩托车厂 48 号院单身楼，位于摩托车厂家属院西侧，为一幢砖混结构 4 层楼，南北走向，房屋外墙清水墙，木门窗，水、电、 讯、供水、排水等齐备。成新率 0.55。房屋状况具体见右下图 7。图 4：单身楼（西半部分）图 5：集资住宅楼陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68号 邮政编码：710020综上，列入本次估价范围的原有住宅房屋主要是指总高五层，砖混结构成套单元住宅楼房，房屋建成于 20

12、00 年左右，南北走向，独立成套，套型结构在 90 平方米左右，二室一厅，天然气、暖气、水、电、 讯等设施齐备，使用状况良好的房屋。（二）典型房屋的分类为配合征收方工作，经多次沟通，我们对估价对象房屋进行了标准化处理，本次评 估仅针对完全产权、有证房屋进行，其他类型待征收双方协商一致后报西安*棚改管理部门确认和审批后再进行。（三）典型房屋描述结合本次估价对象范围内的房屋特点，设定典型房屋的特征如下：位置“典型房屋”位置设定在本次征收范 围内，振华东路南侧，摩托车厂家属院南院南楼中单元一层中户（纯南向二房）。权益状况设定房屋已取得房屋所有权证。实物状况实物特征描述如下：外墙：水刷石套型：二室一厅

13、图 6：单身楼（北楼） 图 7：单身楼陕西华地房地产估价咨询有限公司 电话：（029）88213726 传真：（029）88230416地址：西安市经济技术开发区凤城七路中段 68号 邮政编码：710020建筑面积 85 平方米门窗：铝合金窗内墙：乳胶漆刷白，暗配电顶棚：乳胶漆刷白厨房：白瓷片墙裙到顶卫生间：白瓷片墙裙到顶配套：无电梯，水、电、通讯、暖气、天然气等 齐备新旧程度：80%单元楼房，公共楼梯水泥踏步。屋顶防水处理，建筑物周围 2 米范围内做散水等，居住条件良好。综上，设定典型房屋为：已取得房屋所有权证、户型合理、位置一般、位于一层、南向房、七成新，正常使用，无其他不利影响。二、典型房屋市场价格测算（一）方法的选择对于典型房屋的市场价格可以采用房地产价格评估的基本方法进行。