九龙湖旅游项目策划修改0820.doc

1、九龙湖畔旅游区策划 & 规划设计目录第一部分 项目分析 .11项目概况 .11.1 规划总纲 .11.1.1 项目范围 .11.1.2 规划依据 .11.2 现状分析 .21.2.1 自然环境分析 .21.2.2 区位交通分析 .21.2.3 现状地形分析 .21.2.4 九龙湖旅游区分析 .21.2.5 周边景区景点分析 .31.3 资源禀赋及评价 .31.3.1 自然生态价值 .31.3.2 历史文化价值 .41.3.3 科学价值 .41.3.4 游憩价值 .41.4 市场分析 .51.4.1 宁波高档房产调查分析 .51.4.1.5 分析结论 .81.4.2 宁波旅游市场调查分析 .81

2、.5 项目诉求 .91.5.1 目标客户诉求 .91.5.2 投资主体诉求 .92SWOT 分析 .102.1 优势 .102.1.1 市场优势：开发商具较高知名度，客源市场潜力大 .102.1.2 资源优势：广袤山林是旅游房产的“绿肺” 、景区规划的“画板” .102.1.3 竞争优势：目前在宁波地区尚无此类成熟和上档次的项目 .102.2 劣势 .102.2.1 市场劣势：旅游知名度低，品牌影响力较弱 .102.2.2 资源劣势：资源品级不高，地块地势缺陷，文化缺失 .102.2.3 竞争劣势：基础设施、资源环境上有所欠缺 .112.2.4 效用相悖：景区的用途与房产配套的功能相悖 .11

3、2.3 机遇 .112.3.1 旅游业发展机遇无限 .112.3.2 旅游产品转型契机 .122.3.3 区位交通变化机遇 .122.4 挑战 .122.4.1 旅游业和房产业的竞争日益激烈 .122.4.2 房产旅游开发的同质性态势 .1222.4.3 营销宣传的滞后 .13第二部分 项目策划 .133策划思路 .133.1 策划的出发点 .133.2 旅游区策划理念 .133.2.1 价值观 .133.2.2 美学考虑 .153.2.3 功能考虑 .163.3 文化导入 .173.3.1 文化主题思想 .173.3.2 主题文化介绍 .173.3.3 主题文化应用 .184. 策划定位 .

4、184.1 主题定位 .184.2 景区定位与项目概念 .184.2.1 人生境界之园（酒店区旅游用地） .184.2.2 人生七雅之园（暂名，别墅区旅游用地） .20第三部分 项目规划设计 .225. 功能分区和项目设计 .225.1 土地适宜性评价 .225.1.1 高程分析 .235.1.2 坡向分析 .235.1.3 坡度分析 .235.1.4 植物分析 .235.2 空间布局及功能分区 .245.3 旅游项目及重要节点设计 .245.3.1 旅游项目 .245.3.2 重要节点设计 .255.4 入口、道路及游线组织 .255.4.1 入口 .255.4.2 园路 .265.4.3

5、游线组织 .266基础设施规划 .266.1 旅游配套交通体系规划 .266.1.1 对外交通 .266.1.2 内部交通 .266.1.3 停车场 .276.1.4 交通服务 .276.2 给水排水规划 .286.2.1 给水 .286.2.2 排水 .296.3 电力、电讯、燃气规划 .306.3.1 电力工程规划 .306.3.2 电讯工程规划 .3036.3.3 燃气工程规划 .306.5 环卫设施规划 .306.5.1 厕所 .306.5.2 垃圾收集与处理 .316.6 消防规划 .326.7 防灾工程规划 .327旅游服务设施规划 .327.1 旅游餐饮设施规划 .327.2 旅

6、游住宿设施规划 .337.3 旅游购物设施规划 .347.4 旅游娱乐设施规划 .348. 投资概算与效益评估 .369.图件 .36附件 .36浙江大学旅游研究所1第一部分 项目分析1项目概况1.1 规划总纲1.1.1 项目范围宁波开元九龙湖畔项目位于宁波市镇海区北郊九龙湖风景区内，距离宁波市区 18 公里，距离镇海区 19 公里。九龙湖风景区规划面积为 36.05 平方公里，占九龙湖镇域面积的 56.6。本规划地块位于九龙湖镇郎家坪水库的北部，该地块北依金鸡岭，南向郎家坪水库，沿九龙湖度假区成环形条块分布，总规划面积为 127 公顷，合计约 1913 亩。1.1.2 规划依据中华人民共和国

7、城市规划法(1990 年)；城市规划编制办法 （建设部，1991 年）城市规划编制办法实施细则 （建设部，1995 年）旅游规划通则 （GB/T189712003） 旅游资源分类、调查与评价 （GB/T 189722003）中华人民共和国土地管理法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国森林法浙江省旅游业“十一五”计划浙江省旅游业“十五”计划与至 2020 年旅游发展规划纲要宁波市国民经济和社会发展“十一五”规划宁波市旅游发展总体规划 （2005-2020）宁波市镇海区旅游发展总体规划 （2006-2020）宁波市九龙湖度假旅游区总体规划宁波市九龙湖旅游区专题研究 （2005-2010）宁波开元

8、九龙香山修建性详细规划设计 （2007）21.2 现状分析1.2.1 自然环境分析本项目地块属亚热带季风气候区，温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长；冬暖夏凉，气候宜人，年均气温为 16.3，最冷月平均气温为 2，最热月平均气温为 31。该地块为中丘地貌，山体绿化植被茂盛，属亚热带常绿阔叶林带。区内经济作物经营良好，毛笋、柑桔、杨梅等土特产品远近闻名，具有乡村旅游和生态旅游的基本条件。1.2.2 区位交通分析本项目地块处于以上海为中心的长三角地区，也是宁波区划内的镇海区、江北区、余姚市和慈溪市两区两市交界的地带。东眺海天佛国普陀山，南临繁华的宁波市中心，西连富庶的宁绍平原，北扼杭州

9、湾而通上海，具有良好的区位优势。目前，从宁波市区可以直接通过 329 国道向北到达该项目区，从镇海城区可以通过长邱公路经骆驼镇到达。中远期，在建的九龙湖镇至宁波大庆北路的快速道，将成为九龙湖旅游区与宁波市区及宁波周边区域联系的重要通道；正在筹建的宁波绕城高速和轻轨从九龙湖南侧附近经过，也将对该地块产生重要影响；而杭州湾大桥的建成，则将促使上海及长三角区域对镇海的辐射更加强化。然而，目前只有 329 国道和长邱公路这两条道路与外界联系，景区交通的对外通达性较差；公路沿线景观环境较差，道路标识指示系统也不够完善，对旅游点的导引性也较弱，造成旅游点的心理可进入性较低；内部道路较为狭窄且地块之间连接不

10、畅。因此，在规划中应进一步解决对外交通连接问题，营造沿线景观环境，完善交通标识指示系统，同时应系统地组织好内部交通体系。1.2.3 现状地形分析本项目的现状地块狭长、分割、陡峭，平坦的地块较少且面积较小零散，旅游用地不尽理想。北部、中部、南部三大片区块空间分割问题明显，且陡坡较多，可建设用地很少，因此破坏了区块的整体性和连贯性，不利于旅游项目的设置和交通组织。31.2.4 九龙湖旅游区分析九龙湖旅游区地处宁波市镇海区西北部的九龙湖镇境内，距镇海城区 19 公里、宁波市中心 18 公里，总面积 36.05 平方公里，旅游区为中丘地貌，三面环山，水域面积达 2 平方公里，整个旅游区自然生态环境优越

11、。将来的公交五公司的总站，将设在九龙湖旅游区大门口；从镇政府到九龙湖旅游区大门口，将规划商业区。2004 年由宁波九龙湖旅游投资有限公司开始开发，2006 年 5 月 1 日正式对外开业，是宁波市十佳新景之一。目前的旅游区主要由环湖景区、香山寺-农家乐景区、九龙源等游览点组成，2007 年“五一黄金周”游客达 7.4 万人次，在全市排第九。旅游收入主要来自于游船（包括登猴岛） 、滑草和网球、农家乐餐饮、九龙源门票。环湖景区以九龙湖环湖路为依托，景区全长 5.5 公里，由旅游区主入口广场、九龙山庄、趣味滑草、游泳池、猴岛、蒙古包烤全羊、水上游艇观光、沙滩排球等 10 多个旅游项目组成。下一步的开

12、发，将强化环湖景区的参与性项目，包括 20 亩左右的小型会议中心（雅戈尔已表示投资意愿） 、休闲会所、拓展培训。以佛教文化、自然山水风光为主题的香山寺-农家乐景区，拥有香山寺、横溪乡村游、百果园等旅游项目；百果园总面积 150 亩，果园内种植多种水果，经营农家乐特色餐饮，配有垂钓、登山、森林氧吧的休闲娱乐项目。1.2.5 周边景区景点分析镇海旅游资源独特，自然人文景观相互辉映，形成了富有镇海特色的海防文化、名人文化、商帮文化和民俗文化。素有东南第一山美誉的招宝山，挟江临海、瑰丽夺目，拥有全国最大、保存最完好的古海防遗址和著名古寺宝陀禅寺；叶氏义庄、包玉刚故居、邵逸夫旧居、郑氏十七房古建筑群等宁

13、波商帮名人遗迹，体现了宁波商人的文化精神；九龙湖旅游区野趣浓郁，景色秀丽，成为旅游开发的热土。41.3 资源禀赋及评价1.3.1 自然生态价值气候环境宜人。属亚热带季风气候区，温和湿润，四季分明，光照充足，雨量充沛，无霜期长。冬暖夏凉，气候宜人，空气清新，适宜人们休闲、度假。植被繁茂。属亚热带常绿阔叶林带，山体绿化植被茂盛，经济作物以毛竹、柑桔、杨梅等为主，层峦叠嶂，鸟语花香，适宜景区的绿化、美化。背山面水，地形多样。该区块地形变化较大，起伏的丘陵、陡峭的山体、幽静的山谷构成了复杂多变的山地乡野特色。背山面水，地块内大部分区域可见郎家坪水库水景，以向阳坡为主。该区块有着良好的自然生态条件，有城

14、市稀缺的清新空气和绿色空间，可称它是一个城市的“绿肺” ，具有较好的自然旅游资源，适宜于健体、休闲度假、生态、乡村旅游等旅游项目的开发利用，符合现代旅游开发的价值取向。1.3.2 历史文化价值地域文化丰富，镇海具有抗侵历史，又是“宁波帮”人士较为集中的发源地，拥有镇海特色的海防文化、名人文化、商帮文化和民俗文化。区内历代宗教香火旺盛，底蕴深厚的礼佛文化为自然山水增光添色。总之，该风景名胜区具有一定的历史文化底蕴，这些历史文化的积淀，丰富了风景名胜区的文化内涵，为旅游开发建设奠定了人文资源基础。1.3.3 科学价值区内植物天然树种较多，有枫香、刺槐、马尾松、杉树、杨梅、橘子、毛竹等，经常可见松鼠

15、、刺猬、小鸟等小动物，具有很高的科研、科普价值以及由此延伸的观赏、考察价值。1.3.4 游憩价值区内自然资源丰富，呈山体陡峭、谷深林幽、鸟语花香的山地乡野自然景观。背山面水，地块内大部分区域可见郎家坪水库水景，湖光山色，适宜游览和休憩。但是，山林中水体稀少，造成目前山景略缺灵气。5综上所述，虽然该区块自然资源丰富，但资源品级并不高，不适宜开发单纯观光型旅游项目，应凸现“城市绿肺”的功能特色，开发以度假、休闲、游憩、静心、健康、运动为主的综合性旅游产品。该区块地域文化深厚，但可挖掘的与周边景区具有差异性的文化比较稀缺，因此，应进一步挖掘文化，发掘文化“闪光点” 。1.4 市场分析1.4.1 宁波

16、高档房产调查分析1.4.1.1 发展历程宁波高档房产开发最早是在 20 世纪 90 年代，大多属城市别墅，周边交通、生活配套较充裕，但自然景观优势不突出，对资源的占有不够，典型个案为国际村、白云山庄、京华苑等；21 世纪初期，宁波高档房产经历第二个发展阶段，别墅发展扩展到城市近郊，别墅户内空间设计开始多样化，典型个案为江南春晓、东湖花园、格兰云天等；近年来（0507 年） ，随着宁波经济的发展和城市加剧扩张的步伐，别墅的开发已形成城市别墅、近郊别墅和远郊别墅三大板块，产品线丰富，各种档次、形态、风格的产品均有出现，竞争相当激烈。开发商开始注重景观的配套、文化的挖掘、品牌的树立，典型个案如城区的

17、江南一品、混合型社区内别墅日湖花园，近郊的东湖观邸、格兰春天，以及远郊的钱湖比华利、紫汀花园等。1.4.1.2 个案分析：东钱湖东钱湖位于宁波市东南 15 公里，是浙江最大的淡水湖，全湖面积约 19.89平方公里。湖心景区是东钱湖旅游度假区成立后新建的第一个景区，由湖心堤和小普陀组成，总投资达 6500 万元，于 2002 年 10 月 1 日对外开放。湖心景区景观设计较为落后，创新不够，深层次文化内涵欠缺，可参与性项目较少，除节假日之外尚显冷清。目前通达景区的沿途，有大量的农居，整体环境欠佳。但是，稀缺的地理位置、相对优越的自然环境、市政府的重视吸引了不少房产商来此投资，如雅戈尔集团、华润置地等。现环东钱湖别墅带已初具雏形，包括雅戈尔钱湖比华利、香颂湾、中海东湖观邸、华润东钱湖项目等。雅戈尔钱湖比华利6楼