北京市存量房交易服务平台情况介绍.doc

1、北京市存量房交易服务平台情况介绍字体：大 中 小 打印： 省纸版 清晰版 自定义 近年来，北京市存量房屋上市交易成交量逐年攀升，存量房市场的进一步规范管理对促进房地产市场的健康发展更加举足轻重。中央近年来不断出台调控措施，根本目标都放在如何促进房地产市场平稳健康发展上，住建部今年也及时出台了房地产经纪管理办法，要求规范对经纪机构及经纪人行为的管理。因此，如何规范存量房交易过程、进一步加强对经纪机构的管理，一直是近年来我市惠民工程的重要组成部分。本着更好的“服务市场、服务民生”的理念，市住房城乡建设委会同市财政局、中国人民银行营业管理部打造了北京市存量房交易服务平台。平台充分利用区县房管部门现有

2、存量房交易服务窗口，通过为百姓无偿提供房源核验、房源公示、自有交易资金监管等服务，从根本上杜绝虚假房源、保障自有交易资金的安全、确保交易房源的真实有效。并通过推行存量房交易经纪机构独家代理机制，进一步规范经纪机构房源信息发布和经纪行为，防范市场风险，推动存量房市场健康发展。服务平台具体情况如下：目录一、工作背景（一）已有政策执行情况2007 年，我们出台了关于实行存量房买卖合同网上签约和信息公示有关问题的通知，并于 2008 年 10 月 15 日起在全市对存量房买卖全面实施了网上签约，通过存量房网上签约的全面执行，一是加强了交易风险防范，强化了交易安全保证；二是存量房交易全部通过网签系统进行

3、，为政府加强信息管理手段提供基本保证。然而，网上签约前，经纪机构利用各种虚假房源信息扰乱市场的情况非常普遍，购房人无法从大量信息中辨识真实房源信息，到网签阶段时，购房人已经支付了部分购房款，给购房人造成的损失已经形成。因此，如何保证对外公示房源的真实性，已经成为规范存量房市场交易首要解决的问题。2007 年 3 月，出台了北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定，规定我市实行存量房交易结算资金账户管理制度。房地产经纪机构居间或代理存量房买卖的，须通过“专用账户”划转交易结算资金。在资金监管具体运作主体上，采取了市场化的运作方式，商业银行既可以为与其合作的房地产经纪机构开设“专用账户”，也可以为

4、与其合作的交易保证机构开设“专用账户”。但从实际执行效果看，对通过经纪机构成交的房源是否进行资金监管缺乏有效的监管模式和手段，导致各种监管方式形同虚设，存量房交易资金监管比重极小，市场交易资金风险仍没得到切实保障。分别为： 施工许可系统、安全监督备案、质量监督备案、质量检测系统、合同备案系统、建材备案系统、起重机械备案、竣工备案系统、招投标系统、企业资质审批系统、企业核查系统、经纪机构备案系统、开发企业资质审批系统、市区执法系统、企业和人员动态监管系统、投诉管理系统；权属交易系统、存量房网签系统等（二）存量房交易市场存在的问题自 2008 年我市存量房交易全面实施网签以来，我委房地产市场动态监

5、管平台每月仍接收到大量关于存量房交易环节的投诉，如经纪机构冒充个人骗取房源、随意外挂虚假房源信息招揽顾客、经纪机构隐瞒房屋实情、不经过房主同意通过网签恶意占有房源、购房人所购房屋产权不明确、买卖合同解除后定金无法按约定索回等。亟待出台相关管理制度规范存量房源对外公示、加强交易资金安全管理，确保房屋产权明确。（三）其他城市的相关管理情况近两年，我们先后前往天津、长沙等市，考察学习存量房交易管理及经纪机构管理的先进经验。天津市存量房屋交易资金监管以政府作为监管主体，实行强制性的资金监管。由政府专门设立资金监管部门，搭建存量房屋交易资金监管网络平台，为存量房屋交易当事人提供网上签约、资金监管、产权登

6、记发证等服务。长沙市通过系统实现了存量房网上签约、资金监管、银行批贷等服务。要求所有的二手房交易都要通过网上打印买卖合同，并实行二手房交易实行资金监管制度，无论是个人自行成交的，还是通过经纪机构成交的，均须凭二手房交易资金监管凭证办理房产过户手续。（四）服务平台政策论证情况为了确保服务平台真正实现服务为民的目标，政策制定过程中，我们多次邀请各区县房屋登记管理部门相关工作人员、部分经纪机构代表、律师代表及高校专家等对存量房平台的建设思路进行研讨，并对存量房交易服务平台政策及相应配套文件进一步充分论证。各方均认为，随着市场住房消费结构变化，存量房交易比重不断加大，北京市统一搭建的服务平台，既充分考

7、虑到百姓现有的房屋交易习惯，同时确保了交易相关各方利益。二、平台总体思路总结我市存量房交易管理过程中出现的问题，参照其他城市存量房交易的管理经验，通过与北京房地产中介行业协会、部分经纪机构、商业银行的反复沟通，打造了北京市存量房交易服务平台。一是充分利用区县房管部门现有存量房交易服务窗口，以原有的存量房网签系统为基础，建设本区域存量房交易服务平台，完善区县现行监管机制；二是通过在网签前归集、核验、公示现有存量房交易房源，确保购房人获取真实有效房源信息；三是联通房管部门与交易资金监管银行间信息通道，借助银行资金监管优势，提供购房人自有交易资金监管服务；四是推行存量房交易经纪机构独家代理机制，规范

8、经纪机构房源信息发布和经纪行为，防范市场风险，推动区域存量房市场健康发展，为全市存量房交易服务平台建设奠定基础。五是通过海淀区试点工作，探索服务平台的运行模式，行成完善的管理机制，为服务平台在我市全面推广打下基础。三、试点期间服务平台具体内容（一）房源核验 房源核验要求，所有拟上市房源，应先在区县房屋行政管理部门进行房源核验，通过房源核验的，方可在服务平台发布信息、办理网上签约手续。个人申请核验的，同时应选择确认是否通过服务平台对外公示该房源信息。区县房屋行政管理部门完成房源核验后，服务平台将自动生成核验编号和密码。房屋所有权人或受托经纪机构可凭该编号和密码登陆服务平台（目前可登陆服务平台的网

9、站包括：北京建设网、首都之窗、海淀区政府网站、海淀区房管局网站等）随时查询核验结果，购房人也可通过房屋所有权人或者受托的经纪机构查询核验结果。（二）房源公示 房屋验核通过后，通过经纪机构核验的房源信息将自动通过服务平台对外公示；个人申请核验并选择公示的，通过服务平台对外公示。公示信息包括房屋核验编号、小区名称、房屋状况、拟售价格、联系方式等基本信息。购房人可在所公示的房源信息中查找可售房源。在房源信息公示期间，如存量房出现完成网签、限制权利状况、权利状况发生变更等情形的，信息公示自动中止。（三）网上签约 2008 年北京市存量房买卖全面实施网上签约后，所有存量房屋买卖，均通过网上签约系统进行签

10、约。服务平台的网上签约模块是在原网签系统基础上改造完成的，签约后，服务平台统一生成北京市存量房屋买卖合同。（四）资金监管为保障存量房交易资金交割安全，服务平台提供存量房自有交易资金监管服务。买卖双方自行达成交易的，可协商选择是否通过监管账户划转自有交易资金；通过房地产经纪机构达成交易的，须通过监管账户划转存量房自有交易资金。（五）资金划转房屋办理转移登记办理过程中，房屋出现异议登记、司法查封等无法办理转移登记的情形时，服务平台自动将购房款划转至买方网上签约时提供的个人账户。房屋转移登记办理完成的，服务平台自动将监管资金划转至卖方网上签约时提供的个人账户。（六）推行独家代理 为避免同一套房屋多处

11、发布信息引发矛盾纠纷，提升中介服务质量，规定同一套房屋只能委托一家房地产经纪机构申请核验。未经房屋所有权人书面授权的委托机构，不得对外发布该房源信息，不得居间、代理销售该房屋。四、相关工作开展情况（一）配套文件制定规范统一的格式文本是服务平台顺利运行的前提条件。为了配合服务平台各项工作顺利开展，我们制定了房源核验委托书、房源核验申请表等十余项配套格式文本，确保服务平台平稳运行。（二）服务平台具体工作情况截止到 2011 年 7 月 14 日，服务平台共收到 2084 余条经纪机构及个人申请核验的房源信息，并核验完成 1079 条，其中个人自行申请核验信息共 292 条，委托经纪机构核验信息共

12、787 条。个人自行申请核验通过的房源信息中，29 条通过存量房平台对外公示。此外，目前有 20 套房屋通过服务平台完成房屋核验、网上签约、资金监管及过户登记手续，并划转完成交易资金。（三）各界反响服务平台上线运行后，百姓反映，以前买房只能在某个经纪机构的现有房源中选择房源，现在通过服务平台公示的房源信息，不仅涵盖了所有经纪机构的房源信息，更包含部分个人发布的房源信息，搜索房源更方便了；同时，房源信息都注明核验编码，说明房屋产权真实有效，买卖起来更放心了。经纪机构认为，房源核验、网上签约、资金监管都能在一个平台上完成，没有增加额外的工作负担，使用起来也比较方便。服务平台上线运行后，各媒体纷纷报

13、道服务平台海淀试点工作，认为服务平台为百姓提供了一系列安全放心服务。此外，通过推行独家代理制度，一方面确保经纪机构为房主提供更优质的服务，另一方面避免各中介恶意抢占房源的现象发生。五、下一步工作重点 （一）认真抓好试点，逐步推进服务平台在全市铺开目前，服务平台海淀试点工作已正式启动，系统运行顺畅，各项工作平稳开展。有部分区县表示，将抓紧研究在本区县开展服务平台工作的具体思路，借鉴海淀区的成熟经验，尽快在本区域开展服务平台工作。我委将就在政策解读及系统联通等各方面为各区县提供支持，确保服务平台在我市全面铺开。（二）继续加强服务平台建设随着服务平台的正式上线运行，部分购房人及经纪机构表示，希望服务平台进一步加强在细化房源信息及个人信息保护方面的工作。试点期间，我们将根据各方提出的意见，不断优化、完善平台建设，打造真正安全、便民的服务平台。 （三）抓紧完善服务平台租赁信息管理模块随着存量房上市交易日渐增长，房屋租赁市场的重要性不言而喻，如何加强对房屋租赁市场的管理日益重要。下一步，我委将继续研究制定房屋租赁管理政策，将房屋租赁信息管理纳入服务平台，全面打造全市存量房屋租、售服务平台。 谢 谢！