1、- 1 -培训题目收益还原法：某公司于 1999 年以有偿出让方式取得 A 地块 50 年使用权，并于 2000 年 11 月在此地块上建成建筑物 B，当时造价为每平方米1200 元，其经济耐用年限为 55 年，目前该类建筑重置价格为每平方米 1500 元，残值率为 10%，A 地块面积 450 平方米，建筑面积为400 平方米，目前该建筑物全部出租，每月实收租金为 10000 元。据调查，当地同类建筑出租租金一般为每月每平方米 30 元，土地及房屋还原率分别为 5%和 6%，每年需支付的土地使用税及房产税为20 元/ 建筑面积，需支付的年管理费为同类建筑年租金的 4%，年维修费为重置价的 2
2、%，年保险费为重置价的 0.2%，试根据上述资料估算 A 地块在 2003 年 11 月的土地使用权价格。剩余法：宗地已得到规划许可，可建一幛层办公楼，总建筑面积为8000 平方米，现正招标出让。某开发公司已进行了市场调查和可行性分析，预计开发周期为年，估计建成后即可对外出租，出租率估计为 90%，年租金为元平方米，建筑费和专业费预计为1000 元平方米，第一年投入，第二年投入，贷款年利率为，年出租费用为年租金的，当地房地产综合还原率为 8%，开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的，取得土地使用权的法律、估价等专业费用为地价的，试估算开发商能支付的投标地价款。- 2 -路线价法：如图所
3、示，在街角处有、三宗地，正街路线价为40000 元平方米，旁街路线价为元平方米，深度指数和旁街修正系数如下表。试计算、三宗地市地价格。表一 深度指数表深度 以下 指数 表二 旁街修正系数表修正系数 4.5 4.59.0 9.013.5 13.5180.5 0.3 0.2 0.1元元 AB C- 3 -成本逼近法+ 收益还原法+ 市场比较法：一工业企业计划将其使用的一宗国有土地 A，经政府批准后投入到新设立的股份公司，现委托某评估机构进行地价评估。该机构收集到下列资料：、宗地周围地区年新征地资料，征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为万元公顷。、与宗地同一区域于年月出租的工业用地案例一宗，宗地
4、开发程度为七通一平，年出租净收益为元平方米。、与宗地相邻区域中的一宗工业用地，年月出让，出让年期为年，开发程度为五通一平，出让地价为 224 元平方米。D、当地土地三通一平开发费用平均为元平方米，从征地到完成三通一平的开发周期为一年，土地开发资金利息率，投资回报率，土地增值收益率，土地还原率。、当地同一宗地开发程度不同的地价差异情况为：五通一平时地价比三通一平时地价高元平方米，七通一平时地价比三通一平时地价高元平方米。、征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况，除开发程度差异外、其他因素比较表为：交易情况指数 地价指数 区域因素指数 个别因素指数评估宗地 征地案例 出租案例 出让案例 - 4 -
5、请根据上述资料，评估该宗地在年月，达到三通一平条件，年土地使用权价格。路线价法收益还原法剩余法：有一两面临街的房地产（如图所示） ，据调查，该类房地产年出租净收入一般为元平方米，该土地使用年限为年，已使用了年，容积率为，综合还原利率为，土地还原利率为，其它数据见图、表。评估基准日为年月日。试估算建筑物价格（万元） ；土地单价（元平方米） 。路线价元平方米路线价元平方米深度修正系数表 - 5 -承租土地使用权：一、某公司以国有土地租赁方式取得一宗土地 10 年承租土地使用权，租赁合同规定，租金于每年年初支付，第一年租金为 5 万元，并规定租金每 3 年上调一次，调增率为 10%。假定类似土地市场
6、租金在合同签订时为 5.5 万元，并可预计市场租金的年平均上涨率为 5%，土地还原率为 8%，试估算该承租土地使用权价格。二、甲公司于 1998 年以出让方式取得一宗地 2000M2的土地 40 年期使用权，2003 甲公司将该宗土地出租给乙公司短期使用，出租年限为 5 年，租金分别为 12 万元、14 万元、16 万元、18 万元、20 万元。于每年年初支付。2004 年 1 月甲公司拟将该宗地抵押贷款，须评估其负有租赁权的土地价格。根据市场调查分析，2004 年初该宗土地的正常市场租金为 18 万元，并可以未来 5 年内保持 5%的上涨率，另外可通过市场比较法求得该宗地在 2004 年 1 月的正常市价为 240万元，设土地还原率为 8%，试估算 2004 年 1 月该宗负有租赁权的土地价格。
