深圳龙岗商业步行街招商方案.doc

1、深圳龙岗商业步行街招商方案世方物业 成就铺王 第一部分 商场基本情况 一、本项目地段概述 地理位置: 项目位于龙岗区中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有 30 多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。(项目位置图见后页) 商业氛围: 项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。 商场规模: 商业建筑面积:33103.37 平方米; 层数:4 层纯商业;一楼层高 5.8 米，2、3、4 层为 4.8 米。 一层 10308

2、.61 平方米 二层 10292.55 平方米， 三层 8842.29 平方米， 四层 3659.92 平方米。 地下一层设停车场，面积 8367.84 平方米，设备区面积 903.7 平方米，人防区面积 1080 平方米。(设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实) 项目配套设施: 全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。 停车位: 244 个(不详) 广场面积:2000 平方米现代化休闲广场(不详)，应由设计院出效果图。 第二部分 :周边人口结构调查 一、龙岗镇人口 龙岗位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸

3、涌十镇，总面积 940.9 平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口 171 万(2000 年人口普查数字)，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。本项目所在地为旧城中心区。 龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇 130 平方公里，总人口 26 万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了 2

4、1 个工业区，兴办了各类企业1050 家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。 二、龙岗老中心城人口与商业情况 龙岗老中心城人口状况 龙岗老中心城人口调查 第一商圈(旧城区约 2 公里内)市场人口基数统计(据不完全统计) 名称 总户数 人口数 同乐派出所管辖区域 同乐村 常住人口 1000 4000 宝龙工业区 同乐工业区 黄屋村 三和村 下井新村 龙苑新村 东一村 新塘村 东二村 东三村 桥背村 洪围新村 洪围工业区 外来人口 35000 龙岗村委 石桥村 常住人口 500 2000 龙岗村 西一村 后福村 西二村 巫屋村

5、 翠竹村 下岗村 教师新村 梁屋村 格水村 龙岗村工业区 外来人口 20000 新生村委 牛桥村 常住人口 15000 新生 仙人岭村 里比电子厂 水园 十八乡 彭城考居 东村 外来人口 40000 雅豪祥苑二期 1200 4800 九州家园 964 3856 龙富花园 480 1920 南联村常住人口 657 2970 南联村外来人口 30000 鹏达花园 900 3600 盛平村常住人口 278 966 盛平村外来人口 6000 合计 170112 (以上数据分别由龙岗区同乐派出所、龙岗村委、新生派出所和等单位提供) 龙岗老城区人口状况分析 龙岗老城区人口占 17 万，占龙岗镇总人口的三分

6、之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。 一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚(大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业)，他们的消费力强;另一方面，龙岗是深圳的大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观;第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心 。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生

7、了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。 第三部分 :龙岗商业市场调查 一、龙岗老中心城商业情况 该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。 龙岗镇中心主要商业 商场名称 位置规模 经营布局 经营情况 人人购物广场 龙平东路东段 43000 平方米 一楼:主营电器、金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、工艺品、干花、商务中心 二楼:主营各类食品、日用品、烟酒茶 三楼:主营男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、美容 四楼:家电、电讯、厨具、床上用品、童装、玩具、儿

8、童乐园、文体用品、书店 五楼: (未开业) 经营状况:为该老中心区经营品种最齐全、经营面积最大的综合性商场，人气较旺，以中低档消费品为主。 百佳超市 龙平东路东段 900 平方米 百佳超级市场900 M2，日用百货，小商品为主。良好 龙岗国际商场 龙平东路东段 2000 平方米 龙岗国际商场2000 M2 首饰、珠宝玉器、钟表、服装 一般。 福临百货 38000 平方米 龙岗路与深惠路交汇 金银首饰、珠宝玉器、钟表、化妆品、纪念品、男女服装及其各类用品、休闲服、婚纱摄影、床上用品、童装、玩具、儿童乐园、文体用品 已经试业 龙岗旧城镇区家电类商场 商场 位置 经营布局 经营情况 铭可达家电中心

9、设于人人购物广场内 家电 良好 嘉力强电子设备展示厅 深惠公路以南潮味酒店以东 家电 一般 嘉禾电器商场 龙平东路中段 家电 一般 富佳商场 深惠公路东段龙岗立交以西 家电 一般 龙岗旧城镇区家私类商场 商场 位置 面积 经营情况 金利来家私 深惠公路东端龙岗立交以西 1200 M2 较差 金宝马家私城 龙岗立交南侧 900 M2 较差 大明家私城 深惠公路以南潮味酒店以东 2500 M2 良好 华腾家私城 过龙岗立交深汕公路南侧 700 M2 档次低，一般 顺德家私城 内环路与深惠路交叉口 2000 M2 档次低，经营一般 龙岗旧城镇专业市场 商业名称 位置 经营 面积 经营项目 经营状况

10、集银皮具综合市场 深惠公路与莱英路交叉口 60000 平方米 皮革、鞋材、化工、机械、五金辅料及各种皮革皮具成品。 配套设施:专业交易区、办公区、仓储区、超大型停车场 商业配套:银行、电信、酒店、餐饮、咖啡屋、休闲娱乐 、超市等商务。 一层营 业 龙岗装饰材料 市场 龙平东路北侧 50000 平方米 一楼:装修材料、五金配件、门、窗、瓷砖等 二楼:灯饰、布艺、装饰花、画、家装公司、家私、家电等 在营业 本项目与其它零售商距离表 商场名称 位置 距离(米) 深圳国际商场 深惠公路以北，龙兴街以东 300 人人购物广场金龙店 深惠公路以北与龙平东路之间 300 龙岗百货广场 龙平东路以北，双龙立交

11、桥以西 400 百佳 龙平东路以北 500 人人购物广场富德店 龙平东路以南华西街以东 600 福临百货 龙岗路与深惠路交汇 400 米 总结: 老城区人口总数达 17 万人，人气比新城区旺盛，消费市场大; 老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在 150 元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在 100-120 元/平方米左右; 有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为 2000 平方米和 900 平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积 43000 平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中

12、心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。 本区域受区域经济(大工业区)的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。 二、龙岗其他镇的商业情况调查 布吉镇人口及商业情况 基本情况 位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。 全镇总面积 83 平方公里(据龙岗国土分局最新统计数据)。2000 年全镇总人口55 万人(包括常住人口和暂住人口)。 商业情况 伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。 深惠路以东零售品牌商 新一佳:百鸽

13、路 南城百货:百鸽路 深惠路以西零售品牌商 新一佳:布吉中心广场 24 层商业群楼 布吉片区零售超级市场情况: 超市名称 位置 经营范围 经营状况 南城百货 深惠路东 一楼:生鲜食品、烟、酒、饮料、南北药行、化妆品、面包房 二楼 :饰品、眼镜、通讯、食品、家电、鞋类、图书、音像制品、玩具。 良好 新一佳信义广场店 百鸽路 一楼: 生鲜食品、饮料、烟酒、礼品等、通讯等 二楼:服装、洗化用品、鞋、文具 、运动器械、饰品、电器等 良好 新一佳 布吉中心店 吉华路西 二楼: 生鲜食品、饮料、烟酒等 三楼:服装、洗化用品、鞋、文具 、四楼运动器械、饰品、通讯、电器等 良好 另外主要百货:振兴广场、家家乐

14、百货、国都女人商场、金鹏百货等。 特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在 2001 年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002 年 1 月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。 横岗镇人口及商业情况 基本情况 该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城， 全镇总面积 81.12 平方公里， 总人口 16 万多人(其中常住 1.8 万人，暂住 14 万多人) 横岗商业情况 横岗处于布吉、龙岗两大经济强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市区可开发

15、土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲 的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。 横岗目前的商业设施 商业名称 商业规模 大品牌零售商家 新世界广场 8000 平方米 无 天和百货 2500 平方米 龙洲百货 6000 平方米 结论: 横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。 大鹏镇人口及商业情况 基本情况: 位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口 4 万人，总面积 82.81 平方公里。 商业情况: 由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。 大鹏商业设施一览表 商场名称 规模 经营品种 大型品牌商家 荣华电器商场 1000 平方米 无 家宜多商场 1000 平方米 鹏锦生商业广场 5000 平方米 荣华百货 3500 平方米 日用百货、皮具、皮鞋、音像、书籍等 华润万方 3000 平方米 百货、家电、礼品、服装、内衣、日用品、生鲜、蔬菜、水果等 南澳镇人口及商业情况 基本情况: 位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积 114.04 平方公里，人口总数约 3 万余人。 商业状况